Quali strumenti utilizzano gli italiani per definire il prezzo dell’abitazione e per poi metterla in vendita? Il Centro Studi sull’Economia Immobiliare di Tecnoborsa – Csei è tornato ad analizzare il ricorso all’intermediazione e alla valutazione degli immobili compravenduti da parte delle famiglie italiane che vivono nelle sei maggiori città: Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova.

I risultati dell’indagine

Ebbene, dall’Indagine Tecnoborsa 2017 è emerso che più della metà degli acquirenti residenti nelle sei maggiori città italiane ha fatto ricorso all’aiuto di un’agenzia immobiliare, anche se la percentuale è leggermente scesa rispetto alle precedenti rilevazioni, toccando il suo minimo storico. Andando a indagare sulle motivazioni che spingono le famiglie a non utilizzare questi professionisti del settore, è emerso che la ragione principale rimane il costo troppo elevato, motivazione però in calo rispetto all’indagine precedente insieme alla scarsità degli immobili offerti; viceversa, è cresciuta la quota di chi ha indicato come causa del mancato ricorso la scarsità dei servizi. Inoltre, circa un terzo degli acquirenti ha dichiarato di aver fatto tutto da solo senza ricorrere all’aiuto di nessuna figura professionale, fatta eccezione per il notaio.

Poco meno della metà delle famiglie acquirenti è venuta a conoscenza del bene comprato recandosi direttamente presso un’agenzia o leggendo annunci pubblicati sempre da queste ultime sui diversi canali informativi. Il ricorso all’agenzia immobiliare è più alto tra coloro che hanno venduto, con uno scarto di 8,2 punti percentuali e, a differenza di quanto rilevato per la domanda, c’è stato un aumento di coloro che vi hanno fatto ricorso. Tuttavia, la motivazione prevalente del mancato ricorso è sempre la stessa, il costo troppo elevato, ma una discreta percentuale ha indicato espressamente anche la scarsità dei servizi offerti. Per quanto concerne le vendite è leggermente più bassa la percentuale di chi ha affermato di aver fatto tutto da solo per portare a buon fine la transazione.

Sul versante della valutazione, si arresta il trend decrescente delle famiglie che vi hanno fatto ricorso prima di acquistare il bene; tuttavia è decisamente alta la quota di chi, pur non ricorrendo all’aiuto di un professionista, ha deciso di fare da solo con il supporto di programmi presenti su Internet o consultando fonti varie. Dall’analisi dell’offerta è emerso un lieve decremento di chi ha fatto valutare il bene prima di venderlo e, in questo caso, è molto alta la quota di chi si rivolge a un professionista, in modo particolare a un agenzia immobiliare, rispetto al fai da te. Infine, dal confronto tra domanda e offerta è emerso che il ricorso alla valutazione è molto più alto tra chi vende e, infatti, c’è un gap di 28,8 punti percentuali; inoltre, chi vende ricorre principalmente all’agenzia immobiliare mentre chi acquista preferisce valutare il bene da solo.

Acquirenti

• Agenzie immobiliari

Valter Giammaria, presidente di Tecnoborsa ha affermato che:

“Il 54,6% delle famiglie che hanno acquistato o tentato di acquistare un immobile, nel biennio 2015-2016, sono ricorse a un’agenzia immobiliare per il buon fine della transazione. Rispetto a quanto rilevato nelle indagini precedenti, si è riscontrato che c’è stato un lieve decremento di 1,9 punti percentuali nell’ultimo biennio, dopo anni di stabilità. La città in cui si è rilevata la quota più alta di utilizzo è stata Torino; viceversa quella con la percentuale più bassa è risultata essere Palermo”.

• Mancato ricorso

Come premesso, tra i principali motivi del mancato ricorso all’agenzia da parte di chi ha acquistato un immobile si trova, come sempre, il costo troppo elevato (65,7%), seguito dalla scarsità dei servizi di assistenza/consulenza offerti (20,3%) e dalla penuria di offerte immobiliari (14%). Rispetto all’indagine 2015 si evidenzia un aumento della quota di coloro che hanno indicato come causa di non ricorso alle agenzie la scarsità dei servizi di assistenza/consulenza offerti dalle agenzie – che ha toccato il valore massimo – segno che i clienti si sono fatti più esigenti; viceversa, è scesa la percentuale di chi ha dichiarato come cause del non ricorso l’offerta di immobili piuttosto limitata e il costo troppo elevato che, tuttavia, rimane di gran lunga la motivazione più rilevante.

• Altre professionalità

A coloro che hanno dichiarato di non aver utilizzato un’agenzia immobiliare per acquistare l’immobile è stato chiesto se oltre al notaio fossero ricorsi all’aiuto di un altro tecnico/professionista per concludere la transazione: a tale domanda il 35,7% ha risposto affermativamente. Quindi, circa il 30% di chi ha acquistato un’abitazione nel biennio 2015-2016 ha svolto tutte le attività per portare a buon fine l’operazione avvalendosi del solo notaio per effettuare la compravendita.

• Canali informativi

Andando ad analizzare attraverso quali canali informativi l’acquirente è venuto a conoscenza dell’abitazione comprata, è emerso che per il 32,2% è stato grazie al passa parola con conoscenti e custodi di stabili, etc.; per il 23,9% hanno funzionato gli annunci su internet attraverso siti di offerte immobiliari; per il 15,8% hanno avuto successo gli annunci su internet attraverso social network; per il 10,3% è valsa la consultazione di riviste specializzate; per il 9% la lettura di cartelli vendesi e, infine, per l’8,8% l’individuazione del bene è avvenuta recandosi fisicamente nelle agenzie immobiliari. Dal confronto con l’Indagine precedente si è riscontrato che è cresciuta l’efficacia dei cartelli vendesi e del passa parola mentre è scesa quella dell’agenzia immobiliare. Tuttavia, il 36,4% di chi ha acquistato un’abitazione ha affermato che gli annunci presenti su internet, sulle riviste specializzate/quotidiani e/o su cartelli vendesi, attraverso i quali hanno individuato il bene successivamente comprato, erano stati pubblicati da un’agenzia immobiliare; quindi, andando a sommare questa quota con l’8,8% di coloro che hanno dichiarato di essersi recati in un’agenzia, emerge che il 45,2% degli acquirenti è venuto a conoscenza del bene comprato attraverso questi professionisti del settore. Infine, dall’indagine è emerso che il 62,3% degli immobili acquistati erano stati affidati dal venditore a un’agenzia immobiliare.

La valutazione

Giammaria ha evidenziato che “si sono serviti di uno specialista per la valutazione e/o hanno valutato il bene da soli il 54,8% di coloro che hanno acquistato; tale valore è salito di un punto percentuale rispetto alla rilevazione del 2015, ma rimane ancora inferiore a quello delle due indagini precedenti. Le città dove il ricorso alla valutazione è stata maggiore sono risultate essere Napoli e Palermo, mentre a Genova è stato molto basso”.

Andando ad analizzare i singoli canali utilizzati da coloro che hanno stimato da soli e/o hanno fatto stimare il bene prima di acquistarlo, è emerso che il 35,6% ha dichiarato di aver utilizzato programmi presenti su internet; il 34,8% listini, ricerche di mercato, ecc.; il 30,8% si sono rivolti a un’agenzia immobiliare e il 18,8% a un libero professionista abilitato. Dalle percentuali si evince che molti acquirenti hanno utilizzato due o più canali per stimare il valore del bene da acquistare.

Venditori

• Agenzie immobiliari

“Spostando l’analisi dal lato della vendita – ha proseguito il presidente – è emerso che il 62,8% di coloro che hanno ceduto un’abitazione hanno usufruito di un’agenzia immobiliare, e c’è da notare che tale valore è in crescita rispetto a quanto riscontrato per il biennio precedente, differentemente da quanto rilevato per la domanda. A Milano è alto il ricorso alle agenzie mentre è risultato piuttosto basso a Torino“.

• Le motivazioni

Andando ad analizzare le motivazioni che hanno spinto coloro che hanno venduto a non utilizzare l’agenzia immobiliare, al primo posto si trova il costo troppo elevato (69,8%), così come è avvenuto per chi ha acquistato; a seguire, ma con un fortissimo divario, vi sono coloro che hanno motivato la scelta affermando che la causa del non ricorso è stata la scarsità dei servizi di consulenza/assistenza offerti (19,4%); infine, vi sono coloro che hanno indicato la scarsità delle offerte immobiliari (10,9%). Dal confronto con l’indagine 2015 è emerso che la situazione non ha subito variazioni rilevanti.

• Alternative

Come per la domanda, anche a chi non ha utilizzato l’agenzia immobiliare per la vendita è stato chiesto se oltre al notaio si fosse fatto ricorso all’aiuto di un tecnico/professionista per concludere la transazione e, in questo caso, il 24,8% ha risposto affermativamente. Quindi, circa il 28% di chi ha venduto un’abitazione nel biennio 2015-2016 ha svolto tutte le attività per concludere la transazione con l’aiuto del solo notaio.

La valutazione

“Infine – ha concluso il presidente – dall’analisi dell’offerta è emerso che ben l’83,6% di chi è riuscito a vendere un immobile, nel biennio preso in esame, lo ha fatto valutare prima di immetterlo sul mercato. Rispetto alle rilevazioni precedenti, il fenomeno – contrariamente a quanto rilevato per la domanda – è risultato essere in diminuzione e, infatti, c’è stato un calo di 4,3 punti percentuali rispetto a quanto rilevato nel 2015”.

Andando a studiare la tipologia di canale utilizzato da parte di chi ha fatto valutare e/o ha valutato il bene prima di venderlo si è riscontrato che il 51,7% è ricorso all’aiuto di un’agenzia immobiliare; il 27,2% si è avvalso del supporto di programmi presenti su internet; il 25,5% ha fatto da solo sulla base di dati pubblicati da fonti varie; infine, l’8,3% si è rivolto a un libero professionista abilitato. Rispetto all’indagine precedente è sceso il ricorso al libero professionista e all’agenzia immobiliare – anche se quest’ultima rimane il canale più utilizzato – quindi, complessivamente, è cresciuta la quota di chi ha fatto da sé.

Il confronto

Intermediazione

Mettendo a confronto la domanda con l’offerta emerge che, in linea con quanto rilevato nella precedenti indagini, il ricorso all’aiuto dell’agenzia immobiliare è maggiore tra chi vende rispetto a chi acquista. In entrambi i casi la motivazione principale del mancato ricorso è da imputare ai costi troppo elevati, seguiti dalla scarsità dei servizi di consulenza/assistenza offerti e dalla carenza delle offerte immobiliari. Tra coloro che hanno fatto la doppia transazione, ossia venduto e acquistato, nel biennio preso in esame, è emerso che il 18,7% non ha utilizzato l’agenzia in entrambi i casi, il 22,4% vi è ricorso solo per vendere, il 20,5% solo per acquistare e il restante 38,4% ne ha fatto invece uso in entrambi i casi.

Valutazione

Mettendo a confronto l’utilizzo dello specialista per la valutazione immobiliare nella domanda e nell’offerta emerge che – come nelle precedenti rilevazioni – ricorrono di più alla valutazione coloro che vendono rispetto a chi acquista; un fenomeno che dipende molto probabilmente dal fatto che una famiglia, prima di vendere, deve essere sicura del valore del bene che si accinge a immettere sul mercato; chi acquista, viceversa, conosce in partenza il budget che ha a disposizione e, in secondo luogo, prima di acquistare una casa sicuramente ne ha visitate molte altre e, quindi, ha dei termini di confronto che gli permettono di stabilire se quella determinata casa vale il prezzo richiesto, essendosi fatto un’idea propria.

Infine, per quanto concerne il tipo di figura professionale utilizzata per stimare i beni oggetto delle compravendite, nell’indagine 2017 emerge che chi vende preferisce affidare la valutazione dell’immobile all’agenzia immobiliare, mentre chi acquista ricorre principalmente al fai da te aiutandosi attraverso programmi internet e/o consultando fonti varie.

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