[A cura di: Andrea Tolomelli – pres. Alac Confcommercio Bologna] In sede di riforma dell’istituto del condominio negli edifici, all’articolo 1129, comma 14, Il legislatore ha previsto che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Si è posto, dunque, il problema interpretativo di tale nuovo disposto anche per determinare “sicure” modalità operative da seguire da parte degli amministratori di condominio, anche alla luce dell’altrettanto nuovo disposto di cui al comma 10 del medesimo articolo, in virtù del quale l’incarico di amministrazione ha durata di un anno e s’intende tacitamente rinnovato per tale durata.

Orbene, ritengo occorra superare la non felice formulazione letterale di tale articolo che parrebbe richiedere la specificazione analitica degli onorari all’atto dell’accettazione della nomina, quasi ad ipotizzare la presenza del “candidato” amministratore in sede assembleare, cosa che il più delle volte, per comprensibili ragioni di opportunità, non avviene essendo rimessa l’accettazione dell’incarico ad un momento successivo al conferimento dello stesso in sede assembleare ove viene vagliato ed accettato dai condòmini il preventivo dell’amministratore presentato da uno o più di questi.

Pare, dunque, corretto ritenere che da tale articolo derivi una necessaria esplicazione degli oneri amministrativi sia in sede di nomina del nuovo amministratore sia in sede di rinnovo dello stesso. Pertanto, l’assemblea chiamata a vagliare le varie proposte dei candidati dovrà accettare esplicitamente gli onorari dell’amministratore prescelto dando menzione dell’accettazione degli stessi nell’ambito del verbale assembleare con una trascrizione dei termini economici e/o – più probabile – allegazione del preventivo al verbale di nomina.

Nelle ipotesi di rinnovo annuale dell’incarico di amministrazione dovrà, altresì, riportarsi la comunicazione degli onorari amministrativi richiesti. In ordine alla forma da adottare, nel silenzio da parte del legislatore, dobbiamo ritenere che siano validi tutti i modi atti al raggiungimento dello scopo informativo, allegazione e/o trascrizione nel verbale assembleare o comunicazione nell’ambito dei bilanci d’esercizio annui.

Un interessante aiuto interpretativo sul punto, può derivare dalla recente sentenza della Corte di Cassazione del 21 settembre 2017, a mente della quale:

“La determinazione del compenso dell’amministratore condominiale ben può intervenire con l’inserimento del relativo importo tra le poste passive del bilancio ordinario relativo al periodo oggetto di gestione, la cui approvazione da parte dell’assemblea rende vincolante per la collettività dei condòmini la relativa quantificazione, senza che sia poi necessario, per il rispetto del diritto di preventiva informazione di ciascun condomino sui temi oggetto di dibattito assembleare, che l’avviso di convocazione rechi, all’ordine del giorno, espressa indicazione di tale spesa, poiché essa necessariamente inerisce al governo corrente del condominio”.

La Corte, nella suddetta sentenza, specifica anche che il compenso dovuto all’amministratore, ai sensi dell’articolo 1129 c.c., è una spesa a carico del condomino ed, in quanto tale, costituisce una componente del bilancio condominiale alla cui approvazione l’assemblea condominiale ben può provvedere in sede di approvazione del consuntivo spese senza necessità di una duplice e separata votazione dell’onorario dell’amministratore distinto dal bilancio d’esercizio.

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