La legge prescrive, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi, determinandone un diritto reale d’uso a favore di tutti i condòmini dell’edificio. Pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condòmini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni. È un estratto dell’ordinanza di Cassazione numero 4255 dello scorso 21 febbraio, che riportiamo di seguito.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., ord. 21.2.2018,
n. 4255
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Fatti di causa e ragioni della decisione

G.D. e V.L. hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, avverso la sentenza della Corte d’Appello di Palermo n. 1371/2015 del 21 settembre 2015, che ha accolto in parte l’appello principale avanzato da G.D. e V.L. ed ha così riformato la sentenza resa in primo grado il 20 ottobre 2008 dal Tribunale di Palermo. Resiste con controricorso il Condominio di via …, che però propone pure ricorso incidentale articolato in unica censura.

Il Condominio di via …, con citazione del 20 gennaio 2005, convenne G.D. e V.L., deducendo che costoro detenessero illegittimamente una parte del piano scantinato dell’edificio, sottoposto a vincolo di destinazione a parcheggio, nonché il cortile retrostante il fabbricato, e domandandone perciò la condanna a cessare da ogni condotta idonea a pregiudicare l’uso del cortile e dello scantinato, nonché a risarcire i danni. L’adito Tribunale di Palermo accolse le domande del Condominio e condannò i convenuti a risarcire i danni stimati in euro 235.105,85. La Corte d’Appello di Palermo, invece, ritenne l’amministratore del Condominio di via … privo di legittimazione ad agire per l’accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio, in quanto diritto spettante, piuttosto, ai singoli compratori delle varie unità immobiliari e non alla collettività condominiale. Conseguentemente, i giudici del gravame rigettarono le pretese del Condominio concernenti l’illegittima detenzione dello scantinato da parte di G.D. e V.L. ed il correlato risarcimento, mentre tennero ferma la statuizione sulla arbitraria occupazione del cortile retrostante il fabbricato, di proprietà condominiale, riducendo il correlato risarcimento, in ragione della maturata prescrizione fino a cinque anni prima, nell’importo di euro 34.664,61.

(omissis)

L’unico motivo del ricorso incidentale del Condominio di via …, denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., reclamando la legittimazione attiva dell’amministratore anche in ordine alla domanda tesa a far dichiarare l’illegittima occupazione della parte di piano cantinato sottoposta a vincolo di destinazione a parcheggio, in quanto bene di natura condominiale.

(omissis)

È invece fondato il ricorso incidentale, in quanto la Corte d’Appello di Palermo, negando la legittimazione ad agire dell’amministratore con riguardo allo scantinato gravato dal vincolo di destinazione a parcheggio, non si è uniformata alla consolidata interpretazione di questa Corte, secondo cui la speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condòmini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione. Pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condòmini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli “atti conservativi”, al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato  ex  art. 1130, n. 4, c.c. (omissis).

L’accoglimento del ricorso incidentale comporta l’assorbimento del quarto motivo del ricorso principale, che ulteriormente pone la questione della concreta individuazione degli spazi vincolati alla destinazione a parcheggio, dovendo comunque il giudice di rinvio accertare sia l’applicabilità del vincolo pubblicistico di destinazione sulle aree destinate a parcheggio oggetto di causa, sia, soprattutto, il regime proprietario di tali aree, al fine di verificare se vi fosse stata una riserva di proprietà da parte del costruttore o, in mancanza, se tali spazi fossero divenuti condominiali.

(omissis)

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso incidentale, rigetta i primi tre motivi del ricorso principale, dichiara assorbito il quarto motivo del ricorso principale, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo, anche per le spese del giudizio di cassazione.

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