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Anche aldilà dei bonus fiscali, ristrutturare in Italia conviene sempre di più, e oltre alla rivalutazione economica si ottiene anche una casa più vicina alle proprie esigenze. Nei 104 capoluoghi di provincia, considerati nella loro fascia semicentrale, si registra un plusvalore del 3,6 per cento e un guadagno netto di cinquemila euro, considerando un costo di ristrutturazione medio di trentamila euro e uno sconto del 24,3 per cento circa. Questi sono alcuni dei dati emersi nel corso della presentazione del “Secondo Rapporto sul recupero edilizio in Italia e nuovi format digitali“, a cura dell’istituto indipendente di studi e di ricerche Scenari Immobiliari, in collaborazione con Paspartu Italy, azienda operante nel campo delle ristrutturazioni.
Presentato da Mario Breglia (Scenari Immobiliari) e Gaetano Coraggio (Paspartu Italy), il rapporto è stato e commentato da Vincenzo Albanese (Sigest), Jacopo della Fontana (Design to Users – D2U), Marco Dettori (Assimpredil Ance), Paolo Galleno (Tarkett), Marco Gialletti (Nautes), Federico Filippo Oriana (Aspesi), Mauro Pisapia (Lombardi Segni e Associati), Luca Rossetto (Casa.it), Cristiana Zanzottera (BNP Paribas Real Estate).
Il rapporto
Lo studio, che si riferisce ai quartieri semicentrali delle principali città italiane dove il mercato risulta più dinamico, prende come standard un appartamento di sessanta metri quadri secondo i prezzi rilevati a febbraio 2018. Nella top ten dei capoluoghi italiani per il plusvalore ottenuto al termine del processo di ristrutturazione di un immobile si collocano Roma, Napoli, Firenze, Milano, Bologna, Venezia, Bergamo, Brescia e Torino, che chiude con il 5,7 per cento in più rispetto al valore di un immobile ristrutturato contemporaneamente in offerta sul mercato.
Il guadagno medio in euro a Roma si attesta a 39.500 euro, per decrescere nettamente già dalla seconda posizione. A Napoli il guadagno è di 18mila euro e il plusvalore del 9,8 per cento. Qui un appartamento da ristrutturare vale 155mila euro, mentre uno ristrutturato ne costa oltre 202mila. Firenze registra 276mila euro come prezzo medio per un immobile da ristrutturare, con una spesa per i lavori di 33mila euro, generando un plusvalore del 9,5 per cento rispetto al prezzo finale, con un guadagno di 21mila euro sul prezzo di un appartamento già ristrutturato. A Milano si guadagnano 25.500 euro dall’acquisto di una casa da ristrutturare con le successive spese di riammodernamento, cioè il nove per cento su 282mila euro di spesa totali, per un investimento del genere. Rispetto al ristrutturato, che costa in media 308mila euro, infatti, si ottiene uno sconto del venti per cento circa, se si preferisce un immobile da riqualificare e, anche se vanno aggiunti i costi dei lavori, il grado di personalizzazione finale apporta un valore aggiunto.
Gli investimenti
“Gli investimenti in riqualificazione sul patrimonio abitativo – ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – si confermano il motore del comparto edilizio, giungendo a rappresentare il 38 per cento del valore degli investimenti totali in costruzioni. Rispetto al 2007 il volume degli investimenti in manutenzione straordinaria è raddoppiato in termini reali, con oltre 46,5 miliardi di euro di fatturato nel 2016, che si traducono in 700mila abitazioni ristrutturate”.
Si prevede un aumento del 2,4 per cento in termini reali degli investimenti in costruzioni. Per il comparto residenziale l’incremento degli investimenti reali si stima dell’1,7 per cento in più rispetto al 2017, con una ripresa del settore delle nuove costruzioni e la prosecuzione del trend positivo delle ristrutturazioni, che dovrebbero registrare un incremento dell’1,3 per cento in termini reali nel 2018 (previsione Ance).
Le compravendite
Sul totale delle 560mila transazioni del 2017 – si legge nel Rapporto – sono state acquistate 130mila abitazioni da ristrutturare, ovvero il 23,2 per cento del totale e in crescita del 36,8 per cento rispetto ai dati del 2016. Il comparto si è ritagliato uno spazio maggiore tra le preferenze degli acquirenti, grazie alla possibilità di sconto e di guadagno in termini di valore che offre una ristrutturazione personalizzata.
In un’analisi per capoluoghi, a riportare i risultati migliori sono state Milano e Roma, con oltre 33mila transazioni ciascuna. Si riscontra che la maggior parte della scelta è ricaduta sugli immobili già ristrutturati, che con 26.900 unità per Milano rappresentano circa l’81 per cento del totale. Gli immobili da ristrutturare si posizionano al secondo posto e rappresentano il 12,7 per cento delle compravendite milanesi del 2017, con un aumento del 20 per cento in un anno. Poco più di duemila immobili nuovi sono stati oggetto di transazione nel capoluogo lombardo. A Roma il 17,4 per cento degli acquirenti ha scelto un appartamento da ristrutturare, cioè il 28,3 per cento in più sul 2016, in opposizione ad un 74,4 per cento che ha preferito un appartamento già ristrutturato o nuovo, in aumento dell’undici per cento. A Torino si registra il 13 per cento di appartamenti da ristrutturare acquistati nel 2017, in crescita del 25 per cento rispetto al 2016. Ma è a Napoli che gli appartamenti da ristrutturare riscuotono più successo, scelti dal 30,1 per cento degli acquirenti, con motivazioni da ricercare nella qualità dello stock a disposizione nel capoluogo, dove le nuove iniziative residenziali scarseggiano.
Format digitali
“La rivoluzione digitale – ha aggiunto Mario Breglia – ha creato nuove esigenze nei consumatori contemporanei, rendendo quindi necessario un più attento sfruttamento delle opportunità offerte dalle innovazioni tecnologiche. La catena immobiliare sta venendo gradualmente investita da un’ondata di rinnovamenti, anche in questo caso guidati da una domanda resa sempre più esigente in un mercato sempre più competitivo”.
Il percorso evolutivo della catena immobiliare così come si presenta oggi ha avuto inizio in Italia negli ultimi dieci anni ed ha coinvolto intermediatori, consulenti, imprese, fornitori e produttori. È sotto gli occhi di tutti che internet, e-commerce, realtà aumentata, sharing economy hanno indotto un cambiamento economico, culturale e sociale che ha mutato il modo di essere cittadini, lavoratori, professionisti, di fare impresa e più in generale di essere consumatori.
Il “canale digitale” che avanza con il “canale reale” è la vera trasformazione che sta investendo tutti i settori della vendita e del commercio, compreso il mondo dell’edilizia. Fino a pochi anni un imprenditore edile, un tecnico di cantiere, un manovale non utilizzavano il digitale per la condivisione di informazioni o l’acquisto di prodotti da cantiere. Oggi queste stesse persone considerano normale la possibilità di ordinare un impermeabilizzante o una lastra di cartongesso online e vederseli recapitare in cantiere nella data prestabilita. Lo “spostamento digitale” dagli spazi reali a quelli virtuali ha portato sempre più l’edilizia e chi vi lavora a cercare soluzioni pratiche e veloci sul web e di conseguenza a fare acquisti on line.
“La distribuzione digitale – ha concluso Breglia – permette, dunque, non solo di vendere un prodotto ma anche di formare una committenza più consapevole. La maggiore consapevolezza nasce dalla possibilità di confrontare le caratteristiche di diversi prodotti e compararne i prezzi. Inoltre, grazie alla realtà aumentata, è possibile visualizzare virtualmente il risultato finale su tablet o smartphone”.
