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Andamento del mattone: tra gli agenti immobiliari ora prevale l’ottimismo
- 14 marzo 2018
Nuovo calo dei prezzi delle abitazioni. è quello che si è registrato nell’ultimo trimestre 2017 secondo quanto dichiarato dalla maggior parte delle 1.530 agenzie immobiliari coinvolte dal sondaggio congiunturale di Tecnoborsa, Bankitalia e Agenzia delle Entrate. Di positivo c’è che si sono contestualmente rafforzati i segnali di miglioramento della domanda, e sono calate le giacenze degli incarichi a vendere. Sul versante dei finanziamenti, i mutui ipotecari hanno continuato a coprire circa l’80% delle compravendite, e il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è rimasto su valori elevati, superiori al 70 per cento.
I prezzi
Nel quarto trimestre del 2017 si è ampliato rispetto alla precedente rilevazione il saldo negativo tra la quota di operatori che segnala una crescita dei prezzi di vendita rispetto al periodo precedente e quella che ne indica una diminuzione (-23,8 punti percentuali da -21,9 in ottobre); il peggioramento è stato più accentuato nelle aree del Centro, a fronte di una tendenza favorevole nel Nord Ovest e nel Mezzogiorno. Nel complesso i giudizi di stabilità dei prezzi restano comunque prevalenti (67,8 per cento nell’intero paese, da 71,9 in ottobre).
La domanda
La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione (83,3 per cento) è aumentata sia rispetto al sondaggio precedente (75,1 per cento), sia nel confronto con lo stesso trimestre del 2016 (80,6 per cento). Gli immobili intermediati sono in prevalenza quelli di metratura compresa fra 80 e 140 mq abitabili, liberi, parzialmente da ristrutturare e con classe energetica bassa; tuttavia, rispetto a un anno prima vi è stata una ricomposizione delle transazioni verso immobili con classe energetica relativamente più elevata. Il saldo positivo tra la quota di operatori che valuta in aumento i potenziali acquirenti e quella che li giudica in calo è rimasto sugli stessi livelli dell’indagine precedente (6,0 punti percentuali da 5,8 in ottobre).
Le giacenze
Il saldo tra le percentuali di risposte che indicano un aumento delle giacenze di incarichi a vendere e quelle che ne segnalano una diminuzione è tornato negativo (-3,6 punti percentuali da 2,0 nella rilevazione di ottobre; era -4,0 a fine 2016). Il saldo delle risposte relative ai nuovi mandati è invece peggiorato, sia rispetto al trimestre precedente sia rispetto a un anno prima, soprattutto a causa della minore quota di agenzie che ne segnala un aumento.
La forchetta tra prezzi offerti e domandati resta la principale causa di cessazione dell’incarico; la quota di chi attribuisce il motivo della cessazione a richieste ritenute eccessivamente elevate dai potenziali acquirenti è fortemente aumentata (al 53,2 per cento dal 37,8 in ottobre), mentre quella che individua la ragione della cessazione in proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi dal venditore è salita in misura molto inferiore (al 48,7 per cento da 46,7).
In questo gioco delle parti, il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto pressoché invariato, al 10,6 per cento (era 10,2 in ottobre). Anche i tempi di vendita risultano stazionari (7,4 mesi da 7,5).
I mutui
La percentuale degli agenti che ascrive alla difficoltà di ottenere un mutuo la causa della decadenza degli incarichi è scesa al 15,4 per cento, dal 22,3 del trimestre precedente, il livello minimo dall’avvio del sondaggio nel 2009. La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario continua a collocarsi intorno all’80 per cento. Il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è marginalmente diminuito (73,7 per cento da 74,4 in ottobre).
Locazioni
La percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile è cresciuta rispetto al sondaggio precedente (all’85,0 per cento, da 83,8). Il saldo fra giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione si è ridotto nel quarto trimestre del 2017 rispetto al precedente, pur rimanendo negativo (-6,8 punti percentuali da -9,4). Anche le valutazioni relative al trimestre in corso sono migliorate: il saldo fra attese di aumento e di riduzione dei canoni all’inizio di quest’anno, rispetto ai tre mesi precedenti, è tornato positivo (per 1,0 punto percentuale, da -0,7 in ottobre e 3,9 in luglio; tav. 9); il miglioramento è stato diffuso a tutte le aree geografiche tranne il Nord Est.
Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è rimasto pressoché invariato, al 3,6 per cento. A fronte della sostanziale stabilità della quota di agenzie che indicano incarichi a locare in crescita (11,9 per cento), si è nuovamente ridotta la percentuale di quelle che hanno riscontrato una diminuzione (18,9 per cento, da 25,9 nell’indagine precedente).
Le prospettive
I giudizi degli agenti immobiliari sulle condizioni del proprio mercato di riferimento nel trimestre in corso sono rimasti nettamente positivi, in misura ampiamente superiore alla rilevazione di un anno fa (19,5 punti percentuali contro 7,5), ma inferiore nel confronto con quella precedente (24,5). Anche il saldo relativo al numero atteso di nuovi incarichi a vendere nel primo trimestre del 2018 si conferma largamente positivo e superiore a quello rilevato all’inizio del 2017 (17,2 punti percentuali contro 4,0), sebbene inferiore al valore rilevato in ottobre (28,4 punti). La quota di operatori che indica una flessione dei prezzi nel trimestre in corso è nuovamente calata (19,6 per cento, da 20,9) mentre è aumentata la quota che ne prefigura un aumento (7,0 per cento, da 6,4).
Le aspettative circa l’evoluzione a breve del mercato immobiliare nazionale restano positive, con un saldo tra giudizi favorevoli e sfavorevoli pari a 22,2 punti percentuali. In un orizzonte di medio termine (due anni) le attese restano nettamente improntate all’ottimismo: il saldo fra attese di miglioramento e peggioramento si è attestato a 44,5 punti percentuali.
