Perché in Italia aumentano le compravendite ma i prezzi delle case calano?

Mercato Immobiliare

Perché in Italia aumentano le compravendite ma i prezzi delle case calano?

Quotidiano Del Condominio
15 marzo 2018

Aldilà di un andamento ancora asfittico del punto di vista delle quotazioni, e della necessità di prendere con le molle dati che si riferiscono al quarto trimestre 2017, e dunque non risentono ancora dell’incertezza post-elettorale, sul versante delle compravendite il mercato immobiliare continua la sua lenta ma inesorabile ripresa. È quanto si evince dal report dell’Agenzia delle entrate, che contestualizza il comparto anche in ambito extra-nazionale.

ZONA EURO

Nella zona euro, l’Eurostat, secondo i dati provvisori comunicati a metà febbraio 2018, indica il mantenimento della crescita del Pil anche nel quarto trimestre del 2017 (+0,6% rispetto al trimestre precedente, +2,6% rispetto all’omologo trimestre del 2016). Per l’Italia, in questo trimestre, il prodotto interno lordo è cresciuto con un tasso tendenziale pari a +1,6%, che determina per l’intero 2017 una crescita pari all’1,5%.

Sul fronte del mercato del lavoro, a dicembre 2017 nella zona euro la disoccupazione scende e si attesta all’8,6%, in calo di un punto percentuale rispetto a gennaio del medesimo anno. In Italia (fonte Istat), a dicembre 2017 il tasso di occupazione è pari al 58%, in aumento di 0,4% rispetto a dicembre 2016, e la disoccupazione tende a ridursi, raggiungendo un tasso pari al 10,8% (-1% rispetto a dicembre 2016) Su base annua si registra un aumento degli occupati dell’0,8%, con 173mila unità in più del 2016.

Gli indicatori di fiducia delle famiglie consumatrici nell’ultimo trimestre dell’anno mostrano una condizione di incertezza espressa nella riduzione intervenuta a novembre, ma in netto recupero a dicembre (+1,9%). L’Istat, in particolare, evidenzia a dicembre 2017, rispetto al mese precedente, un miglioramento relativo sia ai giudizi sia, soprattutto, alle attese sulla situazione economica del Paese, nonché un miglioramento delle aspettative sulla disoccupazione.

Migliorano anche i giudizi circa l’opportunità attuale del risparmio e quelli sulle possibilità future del risparmio. Rispetto al trimestre precedente, assumendo il valore medio dei tre mesi dell’indice sul clima di fiducia, tale livello medio risulta più elevato nel quarto rispetto al terzo trimestre. Ciò è vero anche per quello che è denominato indice del clima futuro, dato dall’aggregazione dei saldi relativi alle aspettative sulla situazione economica generale, sulla situazione economica della famiglia, sulla disoccupazione e a quelli relativi alle possibilità future di risparmio.

Quanto al mercato immobiliare, gli ultimi dati disponibili dell’Eurostat relativamente ai prezzi nominali delle abitazioni riguardano il terzo trimestre e mostrano per la Ue, in termini di variazioni tendenziali annue, un aumento delle quotazioni di circa il 4,6%. Al contrario, l’Italia mostra, unico Paese della UE, un tasso tendenziale ancora negativo (-0,8%, secondo l’Istat), in peggioramento rispetto al tasso tendenziale del secondo trimestre. In particolare, il dato tendenziale è il risultato di una composizione tra un aumento dei prezzi che si registra per le abitazioni nuove e una riduzione, più accentuata nel terzo trimestre del 2017, per le abitazioni esistenti.

Su questo sfondo, è utile approfondire le diverse dinamiche dei prezzi delle abitazioni tra l’Italia e la media dei paesi Ue. Rispetto all’anno base 2015, il livello dell’indice dei prezzi è abbondantemente superiore in Italia rispetto alla media europea. Ciò segnala un incremento dei prezzi nei periodi passati (la prima metà degli anni 2000) davvero ragguardevole in Italia rispetto alla media europea. In secondo luogo, la reazione dei mercati residenziali sul fronte dei prezzi a fronte dello shock della crisi del 2008-2009 è assai diversa in Italia rispetto alla media europea. Alla fine dei due anni di crisi, la media dei prezzi nella Ue è scesa del 5,2%; in Italia è aumentata del +3,8%. Se per la media dei Paesi europei l’aggiustamento alla crisi avviene sul lato dei prezzi e, presumibilmente (non si hanno dati certi per la Ue), delle quantità, in Italia i prezzi continuano a salire e contemporaneamente crollano le compravendite. In Italia, quindi, l’aggiustamento in questa fase avviene sul lato delle quantità e non dei prezzi.

I due anni compresi tra il primo trimestre 2010 e il primo trimestre 2012 vedono una situazione relativamente simile tra Italia e media Ue, sul fronte della variazione dei prezzi. Infatti, in Italia la variazione nel periodo considerato segna un valore positivo ma assai basso (+0,4%), mentre la media Ue segna ancora, nel medesimo periodo, una lieve variazione negativa (-0,3%).

La svolta, nella dinamica dei prezzi, avviene però nel biennio 2012-2013. In quegli anni l’Italia è segnata da una ulteriore caduta del Pil nominale (due punti percentuali tra il 2012 ed il 2013), dalla crisi del debito, da un innalzamento formidabile dello spread tra i bund tedeschi e i titoli di Stato italiani, e inizia a manifestarsi la crisi del settore bancario, che vede crescere le insolvenze sui crediti erogati soprattutto alla imprese e a quelle dell’immobiliare in particolare. Aumentano inoltre, nel 2012, anche le imposte ricorrenti sul patrimonio (Imu).

Sul fronte del mercato residenziale, questa volta, oltre alla seconda caduta verticale delle compravendite, indotta dalla secca riduzione della domanda, in Italia si assiste a una riduzione netta dei prezzi delle abitazioni. Se la media Ue dei prezzi segna un -1,2%, in Italia si registra un ben superiore -10,7%.

Dal 2014 al 2017, si assiste alla ripresa dei prezzi in tutta la Ue, mentre in Italia continua la discesa dei prezzi via via più attenuata. Tra il primo trimestre 2014 e il terzo trimestre 2017 il numero indice della media Ue sale del +14,8%, mentre in Italia si riduce del -5,1%. Nel contempo, in Italia, anche grazie a questa discesa dei prezzi, si assiste ad una ripresa delle compravendite: tra il 2014 ed il 2016 il numero delle case compravendute è salito del 27% circa, e continua anche nei trimestri del 2017 rispetto a quelli corrispondenti del 2016. È lecito dunque ipotizzare che in Italia la crisi abbia fatto sentire il suo effetto sui prezzi nominali con un certo lag temporale, che si trascina a causa della seconda crisi del 2012 molto più acuta che nel resto d’Europa, segnata da una più accentuata caduta del Pil rispetto ad altri Paesi e da una più lenta ripresa economica.

Per l’Italia, infine, il clima del mercato immobiliare residenziale del IV trimestre 2017 secondo il sentiment e alcuni fatti registrati dal Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia (vedi articolo a pag. 33) è sintetizzabile in questi punti:

LE ABITAZIONI

Il mercato nazionale delle abitazioni ha fatto registrare, nel periodo ottobre-dicembre 2017, l’undicesimo trimestre consecutivo di crescita in termini di volumi delle compravendite (transazioni pari a 152.608), con un tasso tendenziale (+6,3%), nuovamente in accelerazione dopo oltre un anno di progressivo rallentamento.

La serie storica del numero di transazioni dal 2011, destagionalizzata con media mobile su quattro trimestri, mostra il mercato delle abitazioni in recupero quasi ininterrotto dal 2014 e, sul piano dei volumi di scambio, gli effetti della pesante contrazione del 2012 appaiono quasi del tutto riassorbiti. Osservando gli andamenti per area geografica e distinguendo capoluoghi e non capoluoghi, gli andamenti rilevati nel quarto trimestre 2017 sono tutti al rialzo, passando dal +0,3% dei capoluoghi nel Centro al +12,2% di quelli al Sud. Il dato nazionale evidenzia una maggiore crescita degli acquisti di abitazioni nei comuni non capoluogo (+6,7% sul dato del quarto trimestre 2016), rispetto ai capoluoghi, dove il rialzo è del 5,5%.

Anche sul fronte delle superfici compravendute i numeri sono sostanzialmente analoghi: nel trimestre in oggetto sono state scambiate abitazioni per oltre 16 milioni di mq, con un tasso tendenziale di crescita identico a quello del numero di transazioni (+6,3%). Ne deriva che la superficie media compravenduta non ha subito variazioni, per quanto, osservando i dati relativi alle macroaree, si sia registrato un lieve incremento al Centro e al Sud (rispettivamente +0,5 mq e +0,4 mq) ed un lieve decremento nelle altre macroaree (nelle Isole, in particolare, -1,1 mq).

Sicuramente più articolato risulta invece il quadro relativo alle classi dimensionali del mercato delle abitazioni. La fascia compresa tra 50 e 115 mq rappresenta in ogni macroarea oltre la metà del mercato residenziale: si va dal 52% delle Isole al 61,6% del Nord-Ovest, con una media nazionale del 58%. Le dinamiche nazionali di crescita delle abitazioni scambiate risultano inversamente proporzionali alla dimensione degli immobili compravenduti (dal +6,9% della classe compresa entro i 50 mq al +4,5% della classe compresa tra 115 mq e 145 mq), con l’eccezione della fascia più alta (oltre 145 mq), in cui si è registrato un +7,0%. Nel dettaglio delle macroaree, i tassi di crescita maggiori si sono registrati al Sud (+9,3%, con un picco di +11,1% della fascia intermedia compresa tra 85 mq e 115 mq). L’unico tasso negativo si è registrato nella classe relativa agli immobili con superficie minore (sotto i 50 mq) nella macroarea del Centro.

L’accelerazione del mercato residenziale si osserva anche nelle otto principali città italiane per popolazione; il tasso tendenziale aggregato, nel quarto trimestre 2017, è pari a +3,4%: rialzo quasi doppio rispetto a quello del trimestre precedente. Le città più dinamiche sono in questo trimestre Firenze (+11,8%) e Milano (+9,1%), mentre in tre casi (rispettivamente Palermo, Bologna e Roma) il tasso tendenziale è negativo.

In termini assoluti permane, come prevedibile, il maggior peso dei due centri principali (Roma e Milano, con un numero di transazioni rispettivamente pari a 8.404 e 6.461). In termini di superficie media delle abitazioni compravendute i dati mostrano una riduzione che interessa sei delle otto città in oggetto. Fanno ancora una volta eccezione Roma e Milano. Nonostante una tendenza al ribasso abbastanza significativa (-11,6 mq in quest’ultimo trimestre), resta notevolmente superiore alle altre città il dato della superficie media della città di Palermo (108 mq).

Sempre relativamente alle classi dimensionali delle abitazioni compravendute, Milano e Firenze sono le due città che hanno visto una crescita in tutti i segmenti analizzati, con rialzi in alcuni casi decisamente elevati (a Milano +21,3% per le residenze oltre 145 mq, a Firenze +19,6% nel segmento tra 85 m1 e 115 m1). L’analisi mostra come, in generale, in queste otto metropoli i comparti più dinamici siano quelli “estremi”, che registrano rispettivamente un +10,8% nella fascia con dimensione inferiore a 45 mq (particolarmente rilevante il dato di Torino, +42,7%) ed un +6,6% nella fascia con dimensione superiore a 145 mq. Questo è ancor più evidente per la città di Roma, che segna variazioni negative in tutti i segmenti dimensionali, tranne che, appunto, in quelli “estremi”. In termini assoluti, tuttavia, permane una spiccata prevalenza degli acquisti di abitazioni nelle fasce dimensionali intermedie; i 2/3 del mercato ha riguardato, infatti, unità comprese tra 50 mq e 115 mq.

LE PERTINENZE

Il comparto dei depositi pertinenziali, che corrisponde per lo più a cantine e soffitte, conferma sostanzialmente la dinamica registrata nel precedente trimestre, con un tasso di crescita che passa dal +11,5% al +12,2%. La distribuzione territoriale mostra un andamento progressivamente decrescente dal Nord (+20,6%) alle Isole (+6,8%), con l’eccezione della macroarea Centro, che presenta l’unico tasso aggregato negativo (-2,4%, concentrato nei comuni capoluogo con -6,9%).

Non ci sono, in termini generali, differenze tra comuni capoluogo e non capoluogo (crescita rispettivamente 11,2% e 12,7%); analizzando le singole macroaree, le differenze più marcate si riscontrano al Sud (capoluoghi +25,1%, non capoluoghi +1,6%), al Centro (rispettivamente +22,6% e +13,3%) e nel Nord-Ovest (rispettivamente +27,2% e +17,7%).

In termini di superficie compravenduta (oltre 270mila mq nel quarto trimestre 2017) i dati mostrano in tutte le macroaree un tasso tendenziale al rialzo, anche al Centro (+4,2%) dove gli acquisti di depositi pertinenziali mediamente più grandi (in questo trimestre +0,9 mq rispetto al 2016) consentono di invertire il dato tendenziale negativo riscontrato per i volumi.

I dati delle otto metropoli italiane (+10,4%) confermano sostanzialmente l’andamento nazionale generale (+12,2%), seppure con un tasso che, rispetto al semestre precedente, risulta più che dimezzato. Continua a crescere a ritmo molto alto, in particolare, il mercato di Milano (ancora prossimo al +50%), rilevante anche in termini assoluti (secondo solo a Roma per numero di transazioni relative a questo segmento di mercato); tassi negativi apprezzabili si sono registrati invece proprio a Roma (-10,2%) e, per quanto su volumi nettamente inferiori, a Bologna (-12,2%)

BOX E POSTI AUTO

Si accentua la dinamica positiva anche nel comparto relativo a box e posti auto: +3,8% (contro +0,9% del trimestre precedente), quasi interamente concentrato nei comuni non capoluogo (+5,2%, contro +0,6% dei capoluoghi). Come per i depositi pertinenziali, l’unica macroarea in controtendenza risulta il Centro (-2,5%), anche in questo caso per effetto del mercato dei comuni capoluogo (-6,6%); i tassi di crescita più significativi si sono registrati al Sud (+10,3% e nelle Isole +9,3%). Del tutto analoghi ai tassi tendenziali dei volumi sono quelli delle superfici, ciò in quanto risultano sostanzialmente stabili le superfici medie delle unità compravendute in tutte le aree.

Nelle otto grandi città analizzate, il mercato dei box e dei posti auto risulta in controtendenza (-6,3%), per effetto soprattutto dei ribassi a Roma (-11,5%), a Torino (-10,4%) e, soprattutto, a Bologna (-36,9%); solo in tre casi (Napoli, Firenze e Milano) si è registrata una crescita e a Napoli è pari quasi al 50% del volume dell’anno precedente. Risultano sostanzialmente stabili le superfici medie delle unità compravendute e risultano, quindi, analoghi ai tassi tendenziali dei volumi quelli delle superfici complessive scambiate.