Qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore nonché sull’assemblea dei condòmini, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

È quanto rimarcato dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza 4684/2018, con la quale ha sentenziato anche in materia di onere della prova inerente la richiesta di rimborso per lavori urgenti fatti eseguire da un condomino.

Di seguito un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., ord. 28.2.2018,
n. 4684
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Fatti di causa e ragioni della decisione

C.M. e S.A. hanno proposto ricorso in cassazione articolato in quattro motivi avverso la sentenza del Tribunale di Sassari n. 881/2014 del 21.06.2014. Resiste con controricorso V.C..

Il giudizio ebbe inizio con atto di citazione notificato il 24 aprile 2010 da V.C., il quale convenne in giudizio, innanzi al Giudice di Pace di Alghero, C.M. e S.A., condomini dell’edificio di via …, chiedendo che gli stessi venissero condannati al pagamento pro quota rispettivamente delle somme di Euro 2.118,87 e di Euro 407,00, dovute all’attore quale saldo per l’esecuzione dei lavori urgenti di risanamento del terrazzo a livello di uso esclusivo dell’attore, causa di copiose infiltrazioni verificatesi nell’unità immobiliare sottostante di proprietà S.A.. Avverso la sentenza del Giudice di Pace, che accolse la domanda, i soccombenti proposero appello innanzi al Tribunale di Sassari, lamentando la violazione degli artt. 1134 e 2697 c.c. per assenza di una situazione di urgenza che potesse giustificare un intervento immediato del V.C. ed il relativo preteso rimborso delle spese anticipate. Il Tribunale di Sassari, confermando la sentenza di primo grado, rigettò l’appello.

(omissis)

Con il primo motivo di ricorso si denuncia la violazione dell’art. 1134 c.c. e art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. Assumono i ricorrenti che lo stato di urgenza, posto a fondamento della decisione del Giudice di Pace, è previsto da una norma imperativa, per cui necessita di verifica circa l’applicabilità e la sussistenza, cosa che si assume non verificatasi nei precedenti gradi di giudizio. L’onere della prova relativa all’indifferibilità della spesa incomberebbe sul condomino che pretende il rimborso, dovendo questo dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente gli altri condòmini.

Con il secondo motivo di ricorso si denuncia la violazione dell’art. 115 c.p.c., per avere il giudice di secondo grado ritenuto che la questione della sussistenza dello stato di urgenza fosse stato introdotta per la prima volta nel tema di lite soltanto in grado di appello, mentre, al contrario, la stessa era stata evocata dal V.C. già in primo grado a fondamento dell’azione spiegata.

Con il terzo motivo si denuncia la violazione degli artt. 1126 e 2697 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, stante il fatto che, trattandosi di una terrazza ad uso esclusivo del V.C., lo stesso avrebbe dovuto dimostrare che i danni non erano dovuti a fatti a lui imputabili.

(omissis)

I quattro motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, perché connessi, e si rivelano del tutto infondati.

Essenzialmente, l’esposizione delle censure rivela carenze dei necessari requisiti di specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata.

Non è dubbio che, ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c. (nella formulazione qui operante ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente; né può confutarsi che debba considerare “urgente” la sola spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condòmini possano utilmente provvedere. È altresì inevitabile ribadire che la prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini.

(omissis)

Quanto alla questione posta col terzo motivo, ove si lamenta che il V.C. avrebbe dovuto dimostrare che i danni non erano dovuti a fatti a lui imputabili, vale piuttosto il principio enunciato da Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449, per cui qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia, appunto, il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condòmini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

(omissis)

Il ricorso va dunque rigettato e, in ragione della soccombenza, i ricorrenti vanno condannati a rimborsare le spese del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, in favore del controricorrente.

(omissis)

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.700 di cui Euro 200 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

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