[A cura di: avv. Massimo Agerli – Ape Confedilizia Torino] Il tema di indagine presuppone l’analisi dell’obbligazione del singolo condomino all’interno del condominio per poi passare ad esaminare gli effetti verso l’esterno dell’eventuale inadempimento; in sostanza, occorre capire cosa succede se uno o più condòmini sono morosi nel pagamento delle spese condominiali ed il condominio non riesce a pagare i debiti verso i terzi creditori.

Le obbligazioni

L’obbligazione del singolo condomino deriva dal fatto di essere comproprietario delle parti comuni; a tale obbligo di contribuzione per la conservazione delle parti comuni egli non si può sottrarre.

L’art. 1123 c.c. disciplina i criteri di riparto di tali spese tra tutti i condòmini:

• in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, se vi è uso indifferenziato;
• in proporzione all’uso, in caso di spese relative a cose o servizi suscettibili di uso differenziato;
• in base all’utilità per gruppi di condòmini, se per cose o servizi che servono solo una parte dell’edificio.

Tali criteri, previsti dal codice, vengono tuttavia ritenuti derogabili:

a) in caso di delibera assembleare assunta all’unanimità (comprensibile, dovendo essere d’accordo anche chi, in applicazione di altri criteri, potrebbe essere danneggiato);

b) in caso di regolamento di condominio contrattuale.

Ma tali criteri di riparto della spesa, che siano quelli dell’art. 1123 c.c. o altri stabiliti dai condòmini con deliberazione assembleare o con contratto, hanno valenza solo interna al condominio o anche esterna?

La risposta a questa domanda, come si vedrà essenziale ai fini che ci interessano, necessita di un’ulteriore indagine sull’origine e sulla natura dell’obbligazione del condominio.

Origine e natura delle obbligazioni

Il condominio, soprattutto oggi, è un ente che giuridicamente interagisce sempre più frequentemente con l’esterno, dando origine (per il tramite dell’amministratore) a diversi rapporti contrattuali come ad es. contratti fornitura, di somministrazione, di appalto, di compravendita, ecc., che ovviamente generano obbligazioni di pagamento.

Tuttavia, pur essendoci questa consistente attività contrattuale verso l’esterno, il condominio continua ad essere, giuridicamente, un mero ente di gestione senza una personalità giuridica e senza  un proprio patrimonio aggredibile dai creditori slegato dai patrimoni dei singoli condòmini; pertanto gli effetti giuridici dei contratti stipulati dal condominio si riflettono direttamente sui condòmini.

In tale situazione occorre quindi chiedersi se le obbligazioni del condominio nei confronti dei terzi siano solidali o parziarie.

Queste le norme principali previste dal codice sui due diversi tipi di obbligazione.

Solidale (lato passivo):

a) più debitori obbligati tutti per la medesima prestazione in modo che ciascuno possa essere costretto all’adempimento per la totalità e se adempie libera gli altri; chi adempie ha diritto alla rivalsa o regresso pro quota nei confronti degli altri coobbligati (art. 1292 c.c.);

b)i condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente (art. 1294 c.c.); c) la solidarietà non è esclusa dal fatto che i singoli debitori siano tenuti ciascuno con modalità diverse (art. 1293 c.c.). Tratti caratteristici dell’obbligazione solidale sono quindi:

• l’unicità della causa dell’obbligazione;
• la plurisoggettività;
• l’unicità della prestazione.

Parziaria (sempre lato passivo):

Se più sono i debitori di una prestazione divisibile e l’obbligazione non è solidale, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte (art. 1314 c.c.).

È chiaro che per il terzo creditore la differente impostazione ha una rilevanza notevole perché nel primo caso (obbligazione solidale) potrà rivolgere le sue pretese per l’intero credito nei confronti di un condomino qualsiasi (il più “solvibile”, ovviamente) e sarà poi onere di questi andare a recuperare dagli altri condòmini la loro parte, mentre nel secondo caso (obbligazione parziaria) il creditore potrà rivolgere le sue pretese verso ciascun condomino solo per una parte del credito, dovendo quindi moltiplicare le azioni contro tutti i condòmini per ottenere tutto ciò che gli spetta.

Orientamenti giurisprudenziali

A fronte di tale disciplina, la giurisprudenza (della Cassazione e dei giudici di merito) si è divisa in due orientamenti a sostegno dell’una o dell’altra ipotesi:

• I) a sostegno della natura solidale si è detto che:

a) la norma dell’art. 1294 c.c. è un principio generale;

b) l’art. 1123 c.c., che come sopra visto stabilisce i criteri di riparto delle spese tra i condòmini, ha solo portata interna al condominio;

c) è un principio più attinente allo scopo del condominio;

d) l’art. 1115 c.c. in tema di comunione, indica come solidali le obbligazioni contrattate per la cosa comune.

• II) a sostegno della natura parziaria si è invece ribattuto che:

a) l’art. 1123 c.c. è norma speciale rispetto al generale art. 1294 c.c.;

b) l’art. 1123 c.c. ha portata esterna;

c) l’obbligazione pecuniaria è divisibile (essendo denaro), quindi non sussisterebbe l’unicità della prestazione;

d) il condominio è un ente di gestione senza patrimonio, pertanto gli effetti delle obbligazioni contratte dall’amministratore per conto del condominio, essendo egli mandatario con rappresentanza, ricadono sui singoli condòmini con la conseguenza che i singoli conòmini rispondono pro quota in base ai criteri stabiliti dall’art. 1123 c.c..

La scelta effettuata dalla giurisprudenza di legittimità, quindi dalla Suprema Corte di Cassazione (che dovrebbe costituire la guida per i giudici di merito), ha conosciuto tre diversi momenti storici rilevanti:

1. Prima della sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9148 del 8.4.2008 l’orientamento assolutamente prevalente era per la solidarietà;
2. dopo tale sentenza si è passati alla parziarietà in quanto indicata proprio dalle Sezioni Unite della Cassazione;
3. dopo l’11.12.2012 (in realtà il 18.6.2013, data di entrata in vigore della riforma del condominio, Legge n. 220/2012 e successive modifiche) l’orientamento prevalente resta la parziarietà, tuttavia anche le pronunce più recenti in argomento (es. Cass. Civ., Ord. n. 14530 del 9/6/2017) si riferiscono sempre alla disciplina vigente prima della riforma.

Legge 220/2012

Infatti la Legge n. 220/2012, pur non prendendo posizione espressamente sull’argomento (come sarebbe stato auspicabile), introduce tuttavia quattro correttivi (dei quali l’ultimo potrebbe avere una rilevanza sulla questione solidarietà/parziarietà):

1. a monte dell’obbligazione, istituendo il “fondo speciale” obbligatorio per le opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, 1° co., n. 4); ciò che dovrebbe impedire la morosità del condominio, almeno per le opere più importanti;
2. l’obbligo dell’amministratore di agire nei confronti dei condòmini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo dispensa assembleare (art. 1129, 8° co.);
3. a valle dell’obbligazione l’obbligo dell’amministratore di comunicare ai terzi creditori i dati dei morosi (art. 63 disp. att. c.c.), per consentire ovviamente al creditore di sapere chi è il moroso verso cui rivolgere le proprie pretese;
4. sempre a valle dell’obbligazione, la norma più controversa, ossia il diritto del terzo creditore di agire anche nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti ma solo dopo aver escusso prima il condomino moroso, ossia il c.d. beneficium excussionis (art. 63, 2° co., disp. att. c.c.).

La norma sembra aver sancito la parziarietà in prima battuta ma sembra aver altresì introdotto una solidarietà sussidiaria. Infatti, nel momento in cui il creditore si rivolge al condomino virtuoso  (ossia quello che aveva pagato) dovrebbe poter chiedere l’intero e non solo (e nuovamente) la mera quota perché il testo letterale della norma si riferisce agli “obbligati in regola con i pagamenti”: nel momento in cui il condomino paga correttamente la propria quota all’amministratore, l’effetto sarebbe l’estinzione di tale sua obbligazione per avvenuto adempimento, ma se la legge definisce tale condomino ugualmente obbligato, allora tale obbligazione dovrebbe essere (in seconda battuta) solidale e non più parziaria perché non avrebbe senso obbligarlo a pagare nuovamente la medesima quota.

Anche la dottrina più accreditata afferma che probabilmente tale “seconda obbligazione” debba intendersi come solidale, perché vi sarebbe una sorta di garanzia sussidiaria solidale ex lege in capo agli altri condòmini in regola coi pagamenti.

Nella pratica si assiste sempre più di frequente al pignoramento, da parte del terzo creditore, del conto corrente condominiale. La maggior parte dei Tribunali lo consente, anche se c’è da rilevare che:

a) il condominio, come sopra visto, è in teoria privo di un proprio patrimonio;

b) l’esecuzione va a colpire da subito proprio chi ha pagato regolarmente, in contrasto con la regola del beneficium excussionis.

A tali eccezioni però si può rispondere che il pignoramento è legittimo se si segue l’orientamento per cui in sostanza il conto corrente condominiale altro non è che un conto corrente plurisoggettivo di tutti i condòmini, ossia intestato solo formalmente al condominio; chi ha pagato può fare l’opposizione di terzo all’esecuzione per far valere il suo diritto al beneficium excussionis nei confronti del condomino moroso.

La materia è evidentemente in divenire; vedremo le soluzioni che adotterà la Suprema Corte.

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