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[A cura di: Scenari Immobiliari e Sigest] In Italia, il mercato delle residenze che si definiscono di pregio come “First class”, con valore superiore a un milione di euro, non ha mai perduto le sue connotazioni tradizionali. Anzitutto quella di essere un mercato di nicchia, legato com’è ad un ristretto numero di prodotti che negli ultimi tre anni, dal punto di vista delle compravendite, ha interessato circa il 3% dei volumi totali di scambi effettuati in tutto il Paese (il consuntivo a fine 2017 registra per gli immobili di pregio un totale di 17mila unità immobiliari scambiate di cui 7mila nelle città grandi e medie).
Nonostante la dimensione ridotta del segmento, è interessante rilevare che il trend positivo del mercato nazionale della first class, rappresentato dalla crescita delle compravendite passate dalle 15mila unità del 2016 alle 17mila del 2017 con un incremento del 13,3 per cento, è stato molto più vivace del mercato delle “altre abitazioni”, che sono aumentate nel giro di un anno del 7,7 per cento.
Quando si parla di abitazioni di pregio in senso allargato, ovvero non facendo riferimento solo agli immobili localizzati in aree ad alta densità urbana ma soprattutto a località di mare, campagna, montagna o lacustri, si vuole dare espressione anzitutto di un mercato per utilizzatori prima ancora che per investitori. Il fattore di spinta che lo muove è rappresentato dal desiderio di per poter fruire di una residenza esclusiva, di un “pezzo unico” nel suo genere, indipendentemente dalle attese di rivalutazione. Le trattative relative agli immobili più esclusivi vengono a volte definite dagli addetti ai lavori come “fuori mercato”, in cui l’andamento dei prezzi non segue tanto quello del mercato immobiliare in genere, rispetto a cui infatti sa anche porsi in posizione anticiclica, quanto quello dell’economia del Paese e della distribuzione della ricchezza prodotta. Per l’alta qualità delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili e, a volte, per la notorietà pubblica di coloro che li vendono o li acquistano, ecco che questi prodotti immobiliari, sempre localizzati nelle località più esclusive del nostro Paese, riescono ad acquisire un maggior valore anche solo in virtù di chi le possiede. Si stima che la quota di acquisti da stranieri sia un quarto del totale. Si ha a che fare con un mercato immobiliare spesso connotato da una forte valenza simbolica e che per questo motivo riesce ad attirare anche numerosi acquirenti stranieri. Proprio da parte della domanda estera in generale, si registra oggi un rinnovato interesse sull’Italia, alla luce della nuova flat tax da 100mila euro per chi trasferisce la residenza nel Bel Paese. Inoltre, il referendum per l’uscita del Regno Unito dalla Ue ha contribuito, a suo modo, a spingere gli italiani residenti in quel Paese a tornare ad acquistare in Italia. I manager italiani che vogliono rimpatriare, hanno a disposizione un incentivo fiscale che è stato ideato appositamente e che permette una riduzione Irpef del cinquanta per cento se non si è stati residenti fiscali in Italia, da due a cinque anni, a seconda della carica ricoperta all’estero.
Il “caso” Milano
Non è sicuramente stato un caso che a Milano, dal punto di vista immobiliare, le secche della crisi del mercato abitativo siano state abbandonate nel momento in cui si delineavano con maggior certezza le linee future della ripresa che hanno portato la città al centro della ribalta internazionale due anni fa, grazie al successo di Expo 2015. Milano è un polo economico e finanziario in crescita, ha una posizione logistica centrale, strutture efficienti e soprattutto si è innescato un circuito positivo di collaborazione e di visione unanime fra le forze politiche, le istituzioni e i soggetti privati nel raggiungere gli obiettivi strategici prefissati. Nel terzo anno della ripresa economica, Milano si conferma dunque come la vera e sola global city italiana in grado di attrarre capitali anche dall’estero.
Ora, tutto ciò ha di fatto creato le condizioni giuste per dare nuovo slancio anche al segmento degli immobili di pregio milanese. Le compravendite residenziali, in generale, nella città di Milano sono aumentate costantemente negli ultimi tre anni, con aumenti in percentuale sempre a due cifre. Il 2017 ha segnato un particolare e significativo incremento delle transazioni con una variazione annua del 12,2 per cento. In questo contesto, il mercato delle residenze first class ha fatto ancora meglio: la crescita degli scambi nel 2017 è stata vicina al venti per cento rispetto al 2016. In sostanza, dopo il picco minimo del 2012, il mercato ha recuperato, in termini di dinamicità degli scambi, buona parte del terreno perduto. La quota delle abitazioni di pregio compravendute a Milano è ormai stabilmente al di sopra degli otto punti percentuali sul totale delle transazioni avvenute. In particolare, fra il 2016 e il 2017si è intensificata la domanda per acquisto e per locazione di immobili di pregio con un corrispondente incremento del numero dei contratti stipulati.
La domanda segue l’offerta
La novità che sta emergendo con sempre più forza sul mercato milanese è che le aree su cui la domanda di fascia alta si indirizza si stanno modificando. Come mai? Rispetto a quanto si era abituati a rilevare, lo sviluppo dell’offerta di nuove abitazioni in città ha di fatto modificato la struttura del mercato degli immobili first class che oggi corre su un doppio binario. Il primo binario comprende le residenze storiche in location consolidate, vedi il quartiere conosciuto anche con il nome di Quadrilatero della moda – è così chiamato perché è circoscritto da quattro prestigiose vie: Via Monte Napoleone, Via Manzoni, Via della Spiga e Corso Venezia, l’area di Piazza San Babila e le vie adiacenti a Corso Vittorio Emanuele, la zona Cadorna – Sempione, l’area di Corso Magenta, Vincenzo Monti e Pagano, i palazzi che si affacciano su Foro Bonaparte, l’ex quartiere degli artisti di Brera e alcune vie in zona Corso Italia – Porta Romana. Il secondo binario invece, è costituito dalle residenze moderne realizzate negli ultimi anni che, sono spesso inserite in location alternative ma di tendenza (vedi la zona Tortona) e che contribuiscono all’evoluzione della città,come i progetti più conosciuti a livello internazionale di Porta Nuova, City Life e Porta Vittoria.
Sino a quando non sono iniziate le commercializzazioni delle nuove residenze di pregio lo stock sul mercato della first class non copriva il tre per cento dell’offerta totale. Questo significava che era estremamente difficile trovare un’abitazione esclusiva nelle sole location più classiche. Non avendo alternative, per la domanda in acquisto rimanevano due scelte: virare sulla locazione o spostarsi in zone che,al di là del prezzo di vendita comunque elevato, non offrivano immobili dalle caratteristiche esclusive.
Gli investitori e il residenziale
La leadership di Milano come principale destinataria di investimenti nazionali e internazionali continua a confermarsi con il passare degli anni. Tra il 2010 e il 2017 gli investimenti immobiliari complessivi a livello nazionale sono stati pari ad oltre 38,8 miliardi di euro, di cui circa 16 miliardi (il 41 per cento) concentrati nella città metropolitana di Milano. Il peso di Milano sul totale degli investimenti immobiliari in Italia su base annua è cresciuto, passando dal 26,7 per cento del 2010 al 49 percento del 2017, a fronte di un volume totale di investimenti salito nello stesso periodo da 1,5 a 9,8 miliardi di euro. Questi dati evidenziano la crescente importanza di Milano come polo immobiliare europeo e la migliorata capacità dell’Italia di attrarre capitali provenienti sia da investitori istituzionali locali che da quelli esteri. Oltre alla conferma che i fondi, istituzionali e privati, e le banche d’affari guardano al mercato milanese a 360 gradi per investire non più solamente a scopo speculativo, si registra questa tendenza crescente nel guardare al settore abitativo che oggi, per un investitore interessato al segmento delle nuove costruzioni residenziali, fa di Milano una delle poche capitali europee in cui i valori immobiliari sono ancora interessanti, con un margine di guadagno maggiore rispetto alle altre realtà urbane internazionali. Milano,dal punto di vista residenziale, anche di altissima fascia, se confrontata con i mercati immobiliari delle grandi capitali europee, offre per il futuro le migliori prospettive di crescita, sia per l’offerta di nuova concezione sia per i valori che la rappresentano. Non è un caso che la domanda degli investitori negli ultimi tre anni è cresciuta a ritmi del 7 per cento annuo: si studiano nuove opportunità di sviluppo che spaziano dalle grandi aree ancora da riqualificare ai singoli edifici, storici e non, ubicati nelle più prestigiose location della città. Ma non sono solo gli investitori istituzionali ad aver ripreso ad interessarsi ad operazioni di alto profilo e valore aggiunto, ci sono anche i privati, che ormai, sul totale dei compratori detengono una quota vicina al 15 per cento. Investitori, sia italiani che stranieri, che si rivolgono sempre di più verso le residenze di nuova costruzione e che acquistano nel settore dell’usato solo se costretti per mancanza di offerta nel nuovo.
La crescita dell’offerta
A Milano le case nuove sul mercato sono circa un quarto del totale in offerta. Il capoluogo lombardo è ormai in linea con i valori delle abitazioni di maggior pregio di Roma, considerata a giusto titolo la città primaria del segmento del delle first class, seguita da Venezia e in minor quota Firenze. A Milano, nelle vie considerate al top da un punto di vista immobiliare,quando si realizza un nuovo edifico, che spesso nasce dalle ceneri di uno preesistente, i valori di attici e super attici spesso superano la soglia dei diecimila euro al metro quadro e raramente scendono sotto i settemila euro al metro quadro come valore minimo di vendita.
Quando si esaminano le richieste provenienti da acquirenti pronti a spendere questa cifra,si capisce che alcune delle caratteristiche principali degli immobili first class, a cui nessuno vuole rinunciare quando si tratta di nuove abitazioni, continuano a rimanere in cima ai desideri dei compratori: il piano alto, la presenza di un ampio terrazzo, il garage doppio o triplo, gli affacci panoramici e possibilmente sul verde e per ultima la location, che gioca sempre un ruolo importante ma non più fondamentale.
Vi sono poi altri due indicatori molto interessanti che danno un’idea precisa del buono stato di salute del mercato delle nuove residenze di pregio a Milano: i tempi di vendita e gli “sconti” applicati ai prezzi. Per quanto riguarda le tempistiche, in oltre il cinquanta per cento dei casi non si superano i quattro mesi dal momento in cui l’immobile viene messo sul mercato, altrimenti si arriva ad un massimo di dieci mesi, per una media quindi di circa sette mesi. Lo sconto applicato in media non supera il tre/cinque per cento, mentre sul prodotto usato siamo ancora al di sopra del 7,5 per cento.
Anche a Milano, come nel resto del mondo, negli ultimissimi anni si è andata a consolidare la tendenza a creare un’offerta di nuove residenze di pregio dotate di una serie di servizi esclusivi dedicati ai loro abitanti: dalla figura del “concierge” di palazzo agli spazi comuni all’avanguardia con sale riunioni, sale cinema per i condòmini, delle sale giochi per bambini, spazi. Una vera e propria evoluzione che va di pari passo con un mercato, quello delle nuove residenze di fascia alta, che vede Milano come protagonista, tanto che si stima una crescita negli ultimi tre anni dell’offerta di abitazioni con questi nuovi standard di oltre il quarantacinque per cento.
