[A cura di: avv. Emanuele Bruno] La canna fumaria è elemento costruttivo che trasferisce i fumi da combustione dall’interno di un locale o camera di combustione verso l’esterno; a titolo esemplificativo, si fa riferimento a condotte di scarico delle caldaie e dei camini, nelle diverse conformazioni strutturali

Come deve essere installata la canna fumaria

L’art. 5 comma 9 del D.P.R. n. 412/1993, statuisce che gli impianti termici installati successivamente al 31 agosto 2013 devono essere collegati ad appositi camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione, con sbocco sopra il tetto dell’edificio alla quota prescritta dalla regolamentazione tecnica vigente.

Canna fumaria: bene comune o privato?

La natura comune o privata delle canne fumarie deve essere desunta dall’effettivo utilizzo cui essa è destinata.

Saranno comuni (art. 1117 c.c.) le canne fumarie poste a servizio di tutti i condòmini o, più verosimilmente, comuni ad alcuni condòmini (solo quelli che le utilizzano), infine, possono essere di proprietà privata se destinate all’utilizzo del singolo condomino.

Sul punto si segnala Tribunale di Foggia, Sez. II del 13.09.2012, conforme a Cass. Civ. 9231/1991: “In un edificio in condominio, la canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condòmini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione”.

Nuova installazione sulle parti comuni

Cosa accade quando occorre installare una nuova canna fumaria? Ad esempio, quando un locale posto al piano terreno ha necessità di installare una caldaia, quindi, far transitare una canna fumaria dal piano terra sino al terrazzo utilizzando la facciata comune, dovrà chiedere preventiva autorizzazione al condominio o potrà procedere in autonomia?

In realtà, non è detto che la canna debba passare obbligatoriamente dalla facciata ben potendo occupare altro spazio comune (es. vuoto tecnico o intercapedine).

In generale, l’art. 1102 c.c. chiarisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri di fare parimenti uso. Il pari uso, di cui all’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita, a ciascun partecipante alla comunione, la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà (Tribunale di Firenze 21.07.2017).

L’installazione di una canna fumaria ex novo, con passaggio su parte di proprietà comune, può essere una innovazione, ovvero, una nuova opera diretta a modificare la situazione preesistente, disciplinata dagli artt. 1120 e ss c.c. In quest’ottica, occorre tener presente che sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento di un solo condomino (art. 1120 c.c.).

Ciò porta ad affermare che l’installazione della canna fumaria sarà possibile, anche sulla facciata condominiale, purché non arrechi pregiudizio alla stabilità e non alteri il decoro architettonico.

Per pregiudizio alla stabilità deve intendersi l’opera che incida sulla staticità dell’immobile, mentre, per decoro architettonico deve intendersi il rispetto delle linee armoniche dello stabile. Sul punto, si richiama Cass. Civ. n. 1235/2018: “Ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 c.c. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell’edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall’innovazione, abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull’immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. La tutela del decoro architettonico, ex art. 1120 c.c. attiene a tutto ciò che nell’edificio è visibile ed apprezzabile dall’esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, per cui il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare un’autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, a prescindere da ogni considerazione sulla proprietà del suolo su cui venga realizzata l’opera innovativa”.

L’autorizzazione dell’assemblea

Dal punto di vista operativo, in applicazione dei principi detti, l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale integra una modifica della cosa che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico. “L’esecuzione di tale opera non costituisce innovazione ma una modifica lecita, finalizzata all’uso migliore e più intenso previsto dall’art. 1102 c.c., conforme alla destinazione del muro perimetrale che ciascun condomino può legittimamente apportare a sue spese, se non impedisce agli altri condòmini di farne un pari uso, non pregiudichi la stabilità e la sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro” (Tribunale di Trento, 16.05.2013).

“L’installazione da parte di un condomino di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, è attività lecita rientrante nell’uso della cosa comune, previsto dall’art. 1102 c.c. e, come tale, non richiede né interpello né consenso degli altri condòmini; in particolare, la collocazione di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino, pertanto, può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio, e non ne alteri il decoro architettonico” (Trinumale di Potenza, 01.02.2008).

A definitivo chiarimento, si riporta Cass. n. 10350/2015 che, regolamentando una lite afferente l’installazione su muro comune di una canna fumaria, ha chiarito che non solo quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, e ciò a prescindere dal particolare pregio estetico dell’edificio, derivando necessariamente anche un pregiudizio economico dalla menomazione del decoro architettonico del fabbricato, che ne costituisce una qualità essenziale.

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