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Tra i molteplici aspetti indagati dal report dell’Agenzia delle Entrate e dell’Abi, di particolare rilievo è quello relativo all’andamento del comparto dei mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione. Anche in questo caso riportiamo, di seguito, i dati salienti.
I volumi
Per elaborare i dati sul numero di acquisti di abitazioni da parte delle sole persone fisiche assistiti da ipoteca, sui capitali finanziati, sui tassi e sulle durate, sono stati utilizzati criteri nuovi rispetto al passato. Per quanto riguarda i valori riferiti alle annualità pregresse, le serie sono state ricostruite a partire dal 2011.
Fatta questa premessa, il dato di partenza è che anche nel 2017 le compravendite di abitazioni assistite da mutuo ipotecario sono aumentate. Rispetto al 2016, le abitazioni acquistate con l’ausilio di finanziamento ipotecario sono state poco meno di 260mila, in rialzo del 7,8%. Sul totale delle abitazioni acquistate dalle persone fisiche, quelle favorite da mutuo, nel 2017, riguardano quasi il 50% del totale delle compravendite complessive, facendo registrare così il valore massimo dell’incidenza osservata dal 2011.
Tra le aree del Paese, sono il Sud e le Isole a mostrare i maggiori incrementi in tal senso (+10,8% e +9,2% rispettivamente), nonostante il valore dell’incidenza, intorno al 40%, risulti decisamente inferiore a quello che si osserva nel resto del Paese, dove la quota supera il 53% nelle aree del Nord ed è circa 51% al Centro. L’analisi distinta per i soli capoluoghi e per i comuni non capoluogo evidenzia una situazione molto simile tra le due ripartizioni, con il Sud e le Isole che riportano gli incrementi maggiori e le incidenze più basse e le aree del Nord e del Centro con tassi di rialzo poco inferiori e quota più elevata di transazioni con mutuo ipotecario sul totale degli acquisti delle persone fisiche.
Va evidenziato, tuttavia, come l’incidenza degli acquisti con mutuo ipotecario sia di quasi quattro punti percentuali più elevata nei capoluoghi, dove raggiunge il 52,2%, rispetto a quella calcolata nei comuni non capoluogo dove la stessa quota si ferma al 48,3%. Interessante risulta, inoltre, il diverso peso che si osserva nell’area Centro per i capoluoghi, 30,2% che scende per i comuni non capoluogo al 16,4%.
In chiave storica, con base 2011, l’analisi dei trend ben evidenzia, per tutte le aree geografiche, un andamento crescente, ininterrotto ormai dal 2014 che – sebbene nel 2017 sia avvenuto a tassi più rallentati di quelli osservati nei tre anni precedenti – riporta i valori assoluti degli acquisti con ipoteca a livelli superiori a quelli precedenti la caduta del 2012. Peraltro, per ciascun anno appare evidente come il maggior contributo alla crescita degli acquisti sia stato dato proprio dagli acquisti effettuati con mutuo. In altri termini, in fase di espansione del mercato, l’aumento delle compravendite assistite da ipoteca trascina in campo positivo le compravendite delle persone fisiche, mentre rimangono stabili o in discesa le compravendite delle persone fisiche non assistite da ipoteca. In modo analogo, nei periodi di ribasso del mercato, le compravendite con ipoteca mostrano le flessioni maggiori.
Quanto osservato si presenta in modo analogo in tutte le aree del Paese. Vale, dunque, per tutte le 5 “taglie di mercato” (Small, Medium, Large, Extra Large, Double Extra Large) nei quali, per la prima volta, sono stati ripartiti i comuni, ricordando che alla S appartengono 6.822 comuni che rappresentano circa un terzo del mercato nazionale; nella M e nella L rientrano 791 comuni; alla XL fanno capo le 14 città maggiori ad eccezione di Milano e Roma, che sono classificate come XXL.
Ebbene: la crescita, riscontrata a livello nazionale, del 7,8%, è confermata in tutti i gruppi, con valore massimo di +9,1%, per i comuni XL e minimo (+6,5%), per i comuni in classe M. In termini di incidenza, le classi estreme mostrano anche i valori di minimo (44,5% per i comuni di taglia S, e di massimo, 56,1% per i mercati XXL). L’incidenza è poco superiore al 50% nei comuni delle classi intermedie.
Le dimensioni
Nel 2017, le abitazioni ipotecate che si collocano nella classe di superficie tra 85 mq e 115 mq e quelle nella classe tra 50 mq e 85mq sono quelle maggiormente acquistate e maggiormente ipotecate, rappresentando quasi il 60% del totale. Gli alloggi di modeste dimensioni, con superficie fino a 50 mq, sono quelli in numero minore, solo il 4% del totale. Tuttavia, in termini di variazioni rispetto al 2016, sono state proprio le abitazioni più “piccole” a mostrare i rialzi maggiori, intorno al 9,5%, sia nei capoluoghi sia nei comuni non capoluogo.
L’incidenza degli acquisti con mutuo delle abitazioni ipotecate risulta invece costantemente elevata per le abitazioni con superficie oltre gli 85mq , dove la quota di acquisti con ricorso al mutuo ipotecario supera il 55%. Piuttosto elevata è l’incidenza anche per gli alloggi con superficie tra 50 e 85 mq, dove si osserva una quota del 44% di acquisti assistiti da ipoteca rispetto al totale.
I capitali erogati
Nel 2017, il capitale complessivo erogato per l’acquisto di abitazioni ammonta a 32,7 miliardi, circa 3 miliardi in più rispetto a quello del 2016, facendo registrare, quindi, una crescita del 9,1%. Tra le aree del Paese il rialzo maggiore si osserva al Centro (+12,3%) mentre a crescere in misura inferiore sono i capitali erogati nel Nord Est (+6,1%). Nel 2017, il capitale unitario per un’abitazione ipotecata e acquistata risulta intorno a 126mila euro, in aumento di 1.600 euro sul 2016. Il capitale unitario è massimo per i capoluoghi dell’area del Centro, dove in media per l’acquisto di un’abitazione sono stati erogati circa 160mila euro, mentre è minimo nei non capoluoghi delle Isole dove, in media, si superano di poco i 100mila euro. Piuttosto sostenuto è l’incremento unitario di capitale che si osserva al Nord Ovest rispetto al 2016, 8.800 euro medi in più erogati per sostenere l’acquisto di alloggi.
Anche l’andamento degli indici del capitale erogato registra l’inversione positiva in atto dal 2014. Dopo il forte calo osservato tra il 2011 e il 2013, in tutte le aree e in tutti gli ambiti territoriali analizzati, si inverte la tendenza e, con i forti rialzi registrati nel biennio 2015-2016, a cui si sommano le crescite del 2017, l’indice si riporta ovunque a valori prossimi a quelli del 2011. Fa eccezione il caso dei capoluoghi del Nord Ovest, dove con il recupero del 2017 l’indice va ben oltre il valore base del 2011.
Il capitale medio erogato per unità compravenduta dalle persone fisiche cresce con la dimensione del mercato, passando da 112mila euro circa per il mercato di taglia S ai 187mila euro per la taglia XXL. Moltiplicando la superficie delle abitazioni acquistate con ipoteca per la quotazione media comunale è stata effettuata una stima del valore di scambio delle abitazioni ipotecate, che ammonta a circa 46,2 miliardi di euro; il capitale erogato rappresenta quindi circa il 71% della spesa di acquisto. La quota di valore finanziato è minima al Centro, 66% circa, ed è massima nelle Isole, dove sfiora l’80%.
Tasso e durata
Nel 2017, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni è sostanzialmente invariato (2,38%), mostrando un calo di soli 0,03 punti percentuali rispetto a quello applicato nel 2016. Tra le diverse aree del Paese, i tassi medi risultano più elevati nelle regioni del Sud (2,59%) e nelle Isole (2,53%), mentre i tassi più bassi si registrano nelle regioni del Nord (2,25% al Nord Est e 2,26% al Nord Ovest).
La durata media del mutuo è pari a 22,9 anni, sostanzialmente stabile, e risulta analoga tra le aree del Paese. Il leggero incremento della rata media mensile (+0,2%) va imputato unicamente al maggior capitale unitario erogato a fronte invece della citata stabilità dei tassi e della durata.
