[A cura di: avv. Paolo Ribero] È indubbio che il contratto di locazione debba essere registrato presso l’ufficio del registro. Il termine stabilito dal legislatore è quello di 30 giorni dalla stipula dell’atto o dalla sua decorrenza.

La mancata registrazione, oltre ad essere fiscalmente sanzionata, determina anche conseguenze negative principalmente in capo al locatore sia per l’attivazione della procedura di sfratto sia per il recupero dei canoni concordati.

L’art. 1 comma 346 della Legge 311/2004 sanziona con la nullità i contratti non registrati. È opportuno, però, rilevare che non si tratta di nullità insanabile. Infatti, la giurisprudenza è ormai conforme nel ritenere che la registrazione dei contratti di locazione rappresenta una sorta di condizione di efficacia, e che pertanto una registrazione tardiva fa acquisire al contratto – ab origine – la piena efficacia.

Sul punto sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione affermando (Cass. S.U. 9/10/2017 che ha confermato Cass. Civ. III sezione 28/4/17 n. 10498) che “il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ab origine l’indicazione del canone realmente pattuito […] in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) per inadempimento all’obbligo di registrazione”.

Efficacia sospensiva

Tale principio è stato ancora recentemente ribadito sempre dalla Suprema Corte (Cass. III sezione Ord. 13/3/2018 n. 6009) che ha respinto un’opposizione al decreto ingiuntivo emesso per mancato pagamento di canoni di locazione, statuendo che “la registrazione tardiva del contratto non ne determina la nullità, ma opera come condizione di efficacia sospensiva che, una volta verificatasi, retroagisce al momento della stipulazione del contratto rendendolo pienamente efficace fin dalla sua stipulazione, sì da far ritenere dovuti tutti i canoni di locazione maturati”.

Si ritiene che, consentendo come sanante la possibilità di registrazione tardiva, viene decisamente annacquata l’efficacia della norma che in concreto limita l’effetto sanzionatorio al pagamento delle more per il ritardato adempimento.

La possibilità di sanatoria con effetto retroattivo ha da un lato un vantaggio per il locatore, il quale può richiedere i canoni concordati mentre in caso di nullità dell’atto potrebbe solamente invocare un’indennità da determinarsi per l’occupazione dell’immobile, dall’altro anche per il conduttore, il quale non rischia di veder richiesto un rilascio prima del termine stabilito contrattualmente.

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