Dopo quello sul condominio come datore di lavoro (vai all’articolo) e quello sull’appalto delle opere in condominio (vai all’articolo), ultimo contributo su oneri e prescrizioni a carico dell’amministratore condominiale in materia di sicurezza. Nell’intervento odierno, a cura dell’avvocato Massimiliano Bettoni, dello studio legale MaBe di Milano (www.studiolegalemabe.it), si parla delle cosiddette responsabilità extracontrattuali.

La responsabilità extracontrattuale

La responsabilità dell’amministratore in materia di sicurezza non deriva solamente dalla presenza di un rapporto contrattuale come nel caso dell’appalto, ma anche in sede extracontrattuale. La c.d. responsabilità extracontrattuale, od aquiliana, trova la sua fonte principale nell’art. 2043 del codice civile, in cui si statuisce che qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno.

All’interno del codice civile stesso sono ravvisabili responsabilità extracontrattuali oggettive od aggravate, tra cui l’art. 2051 cod. civ. ovvero la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia che è stato spesso utilizzato dalla giurisprudenza per individuare la responsabilità dell’amministratore nei confronti dei suoi obblighi e doveri. In sostanza, la giurisprudenza ha riconosciuto l’applicabilità dell’art. 2051 cod. civ. anche in ambito condominiale e quindi applicabile nei confronti dell’amministratore nella sua figura propria di garanzia.

La figura della qualità di custode delle cose comuni è stata riconosciuta non solo in capo al condominio, ma anche in capo all’amministratore (cfr. Cass. n. 25251/2008) che, come mandatario, ex artt. 1130 e 1135 cod. civ., ha precisi obblighi in materia di manutenzione ordinaria e straordinaria e, quindi, come figura di responsabile della corretta gestione del patrimonio immobiliare condominiale. Qualora si verifichi un danno all’interno del condominio, potrà sorgere, anche in capo all’amministratore, la responsabilità ex art. 2051 c.c., che si avvicina molto ad una responsabilità di tipo oggettivo, in quanto ricade sul custode per il semplice fatto che dalla cosa sia derivato un danno. In questo caso, la responsabilità può escludersi solo qualora il custode dia la prova positiva del fatto naturale o del fatto del terzo o del fatto dello stesso danneggiato, riuscendo così a dimostrare l’inidoneità della cosa in custodia a provocare il danno (Cass. 30 ottobre 2008, n. 26051; Cass. 18 dicembre 2009, n. 26751).

A tale proposito la S.C. ha, infatti, chiarito che il dovere del custode di segnalare il pericolo connesso all’uso della cosa si arresta di fronte a un’ipotesi di utilizzazione impropria, “la cui pericolosità sia talmente evidente e immediatamente apprezzabile da chiunque, tale da renderla del tutto imprevedibile, sicché l’imprudenza del danneggiato che abbia riportato un danno a seguito di siffatta impropria utilizzazione integra il caso fortuito per gli effetti di cui all’art. 2051 c.c.” (cfr. Cass. 8 ottobre 2008, n. 24804).

Danni al singolo condomino

La responsabilità extracontrattuale può ravvisarsi nel rapporto tra l’amministratore e terzi estranei al condominio, ma può prefigurarsi anche nei confronti del singolo condomino che subisca danni derivati dalla cosa comune. In questo caso, la Cassazione ha ritenuto che il condominio e l’amministratore dovessero rispondere solidalmente dei danni subiti dal condomino, nel caso di specie “in conseguenza dell’inciampo in una insidia all’interno del cortile condominiale” (Cfr. Cass. n. 25251/2008). La fallace ed inadempiente gestione del patrimonio immobiliare da parte dell’amministratore nei confronti dei condòmini (come ad es. omessa manutenzione e/o riparazione di un bene condominiale) comporta una responsabilità extracontrattuale dello stesso nei confronti dei condòmini e dei terzi che, a causa dell’inadempimento, abbiano subito un danno o conseguenze pregiudizievoli derivanti dal danno stesso. Per il danno causato a un condomino dalla presenza di buche non percettibili e non segnalate nell’area condominiale, createsi a seguito di lavori di manutenzione, la S.C. (Cass. n. 25251/2008), ha ritenuto colpevole l’amministratore (in solido con il condominio). La Cassazione ha di fatto affermato che è suo preciso dovere “il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi o agli stessi condòmini”.

Quest’obbligo e la responsabilità da questo derivante non comportano un esimente neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, “a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore con apposita delega di funzioni” (Cass. n. 25251/2008), ma anche in tal caso appare difficile per l’amministratore spogliarsi completamente dalla responsabilità.

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