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[A cura di: Architetto Alessandro Grazzini – Boreas Srl] Certificato di idoneità statica: si tratta dell’ennesimo adempimento-gabella o di un utile strumento d’informazione per conoscere un po’ di storia del condominio amministrato?
Dall’edificazione alla riqualificazione
Lo sviluppo urbanistico delle aree metropolitane nella seconda metà del secolo scorso è stato accompagnato molto spesso, da una intensa attività edificatoria che non sempre ha rispettato le buone prassi costruttive. Il modello di tale crescita tendeva ad individuare sempre nuove aree periferiche, esterne al nucleo urbano già consolidato, dando origine ad una continua espansione edilizia che, nel tempo, ha dato origine al progressivo abbandono e conseguente degrado delle zone più vicine al centro storico cittadino, in particolar modo di quei complessi a destinazione industriale resi non più compatibili con il tessuto urbano circostante.
Dall’inizio del secolo attuale varie amministrazioni regionali, tra le quali quelle di Lombardia e Toscana, hanno promosso un modello di gestione del territorio, definito “a crescita 0” che oltre a fermare il consumo del territorio individuando rigidi confini alle città, tende a promuovere la rigenerazione delle aree o dei singoli edifici ormai dismessi e che si presentano in avanzato stato di degrado. Gli effetti di tale politica urbanistica sono ormai visibili in molte zone dei vari centri urbani che, come Milano, la hanno già intrapresa seppur con qualche difficoltà iniziale,
La “salute” di condomini
Un organismo edilizio, al pari di qualunque altro organismo, ha un proprio ciclo di vita la lunghezza del quale dipende in gran parte da come è stato costruito e da come viene mantenuto in efficienza. Le strutture portanti possono essere paragonate al suo scheletro: sono loro che devono sopportare lo sforzo di sostenere tutte le strutture secondarie, gli impianti tecnologici che lo compongono e i carichi d’esercizio a cui viene normalmente sottoposto, in base alla funzione che svolge. Appare quindi di non secondaria importanza ai fini della sicurezza delle persone che abitano ed utilizzano ogni giorno questi organismi edilizi (o condomini, se preferite), sottoporli ad una sorta di radiografia che verifichi lo stato di integrità dello scheletro che li sostiene da più tempo.
In questo contesto il Comune di Milano, per ora unico sul territorio nazionale, ha deciso di promuovere in collaborazione con l’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Milano, ai sensi dell’art. 11.6 del RE, la verifica dello stato di salute delle strutture degli edifici che nel 2019 avranno raggiunto almeno 50 anni di vita e siano sprovvisti di collaudo strutturale. Nei successivi 5 anni, e cioè entro il 2024, la stessa verifica andrà effettuata anche per quegli edifici che, avendo anch’essi compiuto 50 anni di vita, erano a suo tempo già stati collaudati.
Il mancato rispetto dell’articolo 11 del vigente Regolamento Edilizio Comunale: Manutenzione e revisione periodica delle costruzioni, comporterà la inagibilità dell’intero condominio-stabile. Per evitare che ciò si verifichi, si renderà quindi necessario dotarsi a tempo debito, e cioè prima delle scadenze sopra citate, del previsto Certificato d’Idoneità Statica. Meglio conosciuto come CIS. Il certificato viene rilasciato da un tecnico abilitato (ingegnere o architetto) per tutto il fabbricato ed avrà la durata di 15 anni.
Ma di che tipo di verifica si tratta, in realtà?
Il certificato di idoneità statica
Il Certificato d’Idoneità Statica viene emesso sulla base dei risultati ottenuti dagli accertamenti effettuati e da un esame visivo definito di primo livello, condotto dal tecnico incaricato, sulle strutture che non presentino evidenti segni di sofferenza. E se dal confronto tra la rappresentazione grafica dello stato originario dell’immobile e quella attualmente rilevabile, tutte le trasformazioni eventualmente intervenute siano state regolarmente documentate ed eseguite in conformità all’allora vigente normativa in materia di sicurezza delle costruzioni.
Qualora nel corso della verifica di primo livello si evidenzino problematiche che non afferiscano a semplici casi di carenza di normale manutenzione, e nel qual caso si provvederà al rilascio di un CIS temporaneo che ha la validità di 2 anni durante i quali sarà necessario eseguire le prescritte manutenzioni, nella relazione verrà specificato che si rende necessario effettuare una ulteriore verifica di secondo livello.
Tale indagine, in via analitica o sperimentale, andrà condotta da altro tecnico esperto in progettazione strutturale e prenderà in esame quali siano gli interventi di consolidamento o riparazione necessari a garantire la sicurezza della struttura o dell’intero edificio oggetto di verifica. Una volta eseguiti i lavori necessari, sempre nel termine di due anni, le strutture consolidate o l’edificio adeguato dovranno essere regolarmente collaudate. Nel caso in cui non si proceda o non sia possibile-conveniente procedere alla effettuazione dei lavori di consolidamento, riparazione o adeguamento progettati per le strutture portanti, l’edificio verrà dichiarato inagibile e quindi non più utilizzabile.
L’amministratore di condominio
Scopo di questo provvedimento è quello di ottenere una mappatura del territorio comunale che rappresenti lo stato di efficienza delle strutture portanti degli edifici più datati e di conseguenza poterne stimare il grado di sicurezza complessiva. Spetterà quindi al proprietario dell’edifico o all’amministratore del condominio, farsi parte attiva per ottenere tale certificato. A questo punto sorge spontanea una domanda: quanti amministratori sanno con precisione quando è stato costruito il condominio che stanno amministrando? E se lo stesso fu a suo tempo collaudato e reso abitabile?
Nel corso del recente incontro formativo organizzato da Italia Casa e Quotidiano del Condominio e svoltosi a Milano il 28 giugno, in effetti, nessuno degli amministratori di condominio intervenuti sembrò in grado di rispondere a tale interrogativo.
Quindi prima di affrontare la problematica specifica e provvedere ad affidare l’incarico per la redazione del CIS, il proprietario o l’amministratore dello stabile dovrà necessariamente informarsi direttamente o attraverso la consulenza di un proprio tecnico di fiducia, accertando la data di costruzione dell’immobile, come pure se lo stesso sia stato o meno oggetto di collaudo statico e in possesso di regolare Licenza di Abitabilità/Agibilità, se ultimato dopo il 1934. Acquisiti questi dati sarà possibile individuare se il condominio necessita o meno dell’emissione del CIS e quali siano le scadenze fissate entro le quali provvedere all’ottenimento dello stesso, senza rischiare di incorrere nei provvedimenti stabiliti dal Regolamento Edilizio Comunale.
Constatata la necessità e la data entro la quale provvedere all’acquisizione del Certificato d’Idoneità Statica per il condominio amministrato, ai fini di rendere possibile la verifica di primo livello andranno acquisite quante più informazioni e documentazioni tecniche con particolare riguardo alla rappresentazione dell’immobile al momento della sua costruzione (progetto originale o planimetrie catastali d’impianto di tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio) e della rappresentazione dello stato attuale, laddove variato, con indicazione degli estremi della pratica edilizia in forza della quale sono stati eseguiti i lavori di ristrutturazione che hanno interessato le strutture portanti della costruzione. La mancanza di tale documentazione potrebbe già di per sé determinare l’emissione del CIS provvisorio della durata di due anni durante i quali l’amministratore dovrà completare l’acquisizione della documentazione tecnica necessaria.
Un’ultima considerazione: se il condominio da voi amministrato fosse stato costruito prima del 26 novembre 1967 e non fosse già stato sottoposto a collaudo strutturale, il tempo a disposizione per gli adempimenti relativi al CIS potrebbe già essere scaduto.
