[A cura di: avv. Andrea Marostica – info@studioandreamarostica.it] L’amministratore condominiale è una figura di raccordo tra le dinamiche interne al condominio e le vicende esterne ad esso. A lui spetta manifestare – e portare a compimento – nei rapporti esterni la volontà della compagine condominiale. L’amministratore, nell’esercizio della sua attività gestionale, deve porre attenzione ai limiti del suo operato, distinguendo tra ambiti nei quali può agire di propria iniziativa ed altri nei quali la sua attività deve conformarsi alle indicazioni ricevute dall’assemblea.

La Sentenza del Tribunale Civile di Milano, sez. V, 5 maggio 2017, n. 5021 offre l’occasione per soffermarsi su uno specifico atto – la transazione – valutando i presupposti sulla base dei quali l’attività posta in essere dal mandatario è o meno legittima.

La vicenda

L’assemblea condominiale, a seguito del cambio dell’amministratore, adottava alcune delibere volte a porre rimedio alla situazione di irregolarità contabile nella quale versava il condominio. Le questioni affrontate erano la contestazione mossa ad un terzo creditore del condominio per fatture emesse a fronte di lavori apparentemente mai realizzati, la morosità di un condomino, lo scoperto di cassa lasciato dal precedente amministratore.

L’assemblea pertanto deliberava, incaricandone il nuovo amministratore:

• di prendere contatti con il creditore al fine di organizzare un incontro, al quale fosse presente un comitato di condòmini appositamente nominato, per addivenire ad una transazione;
• di procedere al recupero forzoso del credito nei confronti del condomino moroso;
• di procedere al recupero forzoso dello scoperto di cassa nei confronti del precedente amministratore.

L’amministratore, invece:

• procedeva al pagamento di alcune fatture contestate e autonomamente sottoscriveva una transazione con il creditore;
• non intraprendeva l’azione nei confronti del condomino moroso;
• non intraprendeva l’azione nei confronti del precedente amministratore.

A causa di ciò, l’assemblea successivamente convocata deliberava di non approvare il rendiconto. In particolare, un condomino domandava (parole del verbale assembleare riportate in Sentenza) “come mai, in contrasto con quanto deliberato, le transazioni sono state gestite in autonomia dall’amministratore e non sono stati coinvolti i soggetti indicati nella delibera?”, al che il mandatario replicava di avere ritenuto “non consono interpellare i condòmini” trattandosi del periodo estivo. Emergerà poi nel corso del giudizio che la sottoscrizione della transazione era avvenuta a fine ottobre.

La lite

Pertanto un condomino proponeva atto di citazione nei confronti dell’amministratore, contestando che il mandatario:

1. disattendendo una specifica delibera assembleare, aveva pagato a favore del terzo creditore fatture contestate dal condominio e aveva sottoscritto autonomamente una transazione, senza procedere alla convocazione della commissione di condòmini come invece era stato deciso dall’assemblea;
2. disattendendo una specifica delibera assembleare, non aveva proceduto al recupero forzoso del credito nei confronti del condomino moroso;
3. disattendendo una specifica delibera assembleare, non aveva proceduto al recupero forzoso dello scoperto di cassa lasciato dal precedente amministratore.

Il condomino attore allegava, quindi, la violazione da parte dell’amministratore convenuto degli obblighi derivanti dal rapporto di mandato, applicabili nei rapporti tra amministratore e condòmini e chiedeva la condanna al risarcimento dei danni.

L’amministratore si costituiva replicando che:

1. le fatture contestate erano attinenti alla gestione del precedente amministratore, della cui negligenza egli non poteva considerarsi responsabile; egli inoltre era legittimato a concludere la transazione senza necessità di convocare la commissione di condòmini, in quanto il relativo obbligo era imposto in via suppletiva dal verbale dell’assemblea e vi era stata l’inerzia della commissione dei condòmini;
2. era addivenuto con il condomino moroso ad accordo transattivo comprensivo di un piano di rientro;
3. l’azione di recupero del credito nei confronti del precedente amministratore non era stata proposta in quanto era necessaria, a tal fine, una delibera autorizzativa da parte dell’assemblea.

La sentenza

Il Tribunale Civile di Milano accoglie la domanda risarcitoria relativa alla transazione, rigetta invece le altre domande.

Quanto alla transazione, il Giudice evidenzia come l’attuale amministratore avrebbe dovuto prendere contatti con il terzo creditore e farsi assistere dalla commissione di condòmini per formulare una proposta di transazione. In violazione di tale incarico egli ha proceduto, invece, a stipulare in autonomia la transazione, senza consultarsi con i condòmini.

La responsabilità dell’amministratore è di tipo contrattuale (art. 1218 cod. civ.), per inadempimento degli obblighi in materia di mandato: per non avere cioè svolto l’attività secondo le istruzioni dell’assemblea. Nei rapporti tra ciascuno dei condòmini e l’amministratore risultano, infatti, applicabili le regole attinenti al mandato con rappresentanza, richiamate dall’art. 1129, co. 15, cod. civ. In particolare, ex art. 1708, co. 2, cod. civ., gli atti di straordinaria amministrazione devono essere indicati espressamente dai mandanti. Tale deve considerarsi la stipulazione di una transazione, in quanto contratto che comporta la disposizione dei diritti delle parti.

Inoltre, la condotta dell’amministratore si pone in contrasto con gli obblighi su di lui incombenti ex lege in base all’art. 1130, co. 1, n. 1, cod. civ. che gli impone di eseguire le delibere assembleari. Risulta, infatti, che l’amministratore ha stipulato la transazione, cioè un atto eccedente l’ordinaria amministrazione che, in quanto tale, esulava dalle sue attribuzioni ex art. 1130 cod. civ., in violazione dell’obbligo imposto dall’assembla condominiale di prendere contatti con il terzo creditore per proporre una transazione con l’assistenza della commissione dei condòmini.

Quanto alle altre domande, il Giudice le rigetta per mancanza di prova. Il condomino attore sosteneva che l’amministratore, astenendosi dal procedere al recupero delle somme di cui il condominio era creditore, non aveva pagato tempestivamente i fornitori, che quindi si erano rifiutati di rendere i servizi a favore del condominio, il che avrebbe comportato una situazione di degrado degli spazi comuni. Ma l’impianto è rimasto privo del necessario supporto probatorio.

Un rilievo

Il principio di diritto espresso dalla sentenza in commento ribadisce quanto già affermato dalla giurisprudenza precedente. La transazione, ossia l’atto con cui le parti, facendosi reciproche concessioni tra loro, pongono fine ad una lite già incominciata o ne prevengono una che può sorgere tra loro, non rientra tra le attribuzioni dell’amministratore, richiedendo invece la delibera dell’assemblea. La transazione autonomamente sottoscritta dall’amministratore è un atto esorbitante i limiti del mandato con la conseguenza che, in mancanza di successiva ratifica dell’accordo da parte dell’assemblea, i relativi obblighi rimangono in capo all’amministratore stesso, in base all’articolo 1711 cod. civ. in tema di mandato, quindi nei suoi confronti potrà essere rivolta l’eventuale azione risarcitoria da parte dei singoli condomini interessati.

Il Giudice, nel ribadire quanto sopra, qualifica il rapporto intercorrente tra compagine condominiale ed amministratore ricorrendo allo schema del mandato con rappresentanza. Un saldo supporto positivo al quale ancorare questa configurazione è rappresentato dall’art. 1129, co. 15, cod. civ.: “Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni (in tema di mandato)”. La disposizione, a rigore, non afferma che l’amministratore è un mandatario; afferma che le norme in tema di mandato devono essere applicate a quegli aspetti dell’incarico di amministratore non espressamente disciplinati dalle disposizioni in tema di condominio. Quindi: se non è espressamente affermato che la figura dell’amministratore deve essere inquadrata integralmente nello schema del mandato, certamente questo istituto è preso a riferimento per integrarne la disciplina. Sembra trovare conferma quantomeno la caratteristica ibrida della natura giuridica dell’amministratore e la difficoltà, anche testuale, di considerare questo soggetto alla stregua di un organo di un preteso “ente giuridico condominio”.

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