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La vigilanza ed il controllo, esercitati dai partecipanti al condominio essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all’amministrazione condominiale. È il principio rimarcato dalla Cassazione la quale, con l’ordinanza 12579 del 18 maggio 2018, ha confermato che, in materia di presa visione del rendiconto e delle documentazioni di spesa, la prassi possa anche prevalere su quanto previsto dal regolamento di condominio.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., ord. 18.5.2017,
n. 12579
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Fatti di causa e ragioni della decisione
La ricorrente M.L. impugna, articolando tre motivi di ricorso, la sentenza n. 533/2015 del 24 settembre 2015 della Corte d’Appello di Messina, che ha accolto l’appello proposto dal Condominio …, riformato la sentenza dell’8 maggio 2012 del Tribunale di Messina e perciò rigettato la domanda di impugnazione della deliberazione assembleare del 19 febbraio 2009. Il Tribunale aveva annullato questa deliberazione dell’assemblea del Condominio …, a causa del mancato rispetto dell’art. 16 del vigente regolamento condominiale, che imponeva all’amministratore di trasmettere copia dei preventivi e dei rendiconti ad ogni condomino almeno dieci giorni prima del giorno fissato per la riunione e di tenere per lo stesso periodo a disposizione dei condòmini documenti e giustificativi di cassa. La Corte di Messina rilevava tuttavia che, dalla prodotta documentazione, si evincesse che tale disposizione sia stata interpretata dagli amministratori succedutisi nell’ultimo decennio nel Condominio …, nel senso di fissare nell’avviso di convocazione dell’assemblea un giorno proprio per consentire la visione della contabilità, previa appuntamento con l’amministratore. Ciò l’amministratore nella specie aveva fatto, indicando nell’avviso di convocazione inoltrato il 7 febbraio 2009, relativo all’assemblea del 18/19 febbraio 2009, che il 16 febbraio 2009, dalle ore 16,30 alle ore 18,00, sarebbe stato possibile “visionare la documentazione relativa alla gestione 2008 presso la saletta, previo appuntamento telefonico”.
Risultava, invece, per quanto accertato dalla Corte d’Appello, che la condomina M.L. avesse spedito il 17 febbraio 2009 una raccomandata, ricevuta dall’amministratore soltanto il 19 febbraio 2009 (giorno dell’assemblea), con cui chiedeva copia della documentazione.
(omissis)
Il primo motivo del ricorso di M.L. denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 1129 e 1130 c.c., nonché dell’art. 16 del regolamento condominiale, difetto di motivazione, eccesso di potere e violazione dell’obbligo/diritto d’informazione. Si sostiene che la Corte d’Appello abbia fatto prevalere la prassi invalsa nel Condominio …, sulle norme del codice civile e del regolamento di condominio che obbligano l’amministratore a trasmettere copia dei consuntivi e dei preventivi prima dell’assemblea di approvazione.
Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 1130 e 1130-bis c.c., essendo l’amministratore venuto meno all’obbligo di rendicontazione nelle modalità stabilite dalla disciplina del codice civile e dal regolamento di condominio; si censura anche la motivazione incongrua e contraddittoria e l’eccesso di potere da parte dell’amministratore, facendosi riferimento ai criteri adottati per la ripartizione delle spese di esercizio e di riparazione dell’autoclave e dell’impianto di adduzione dell’acqua.
I primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi tra loro, e si rivelano in parte inammissibili e per il resto comunque manifestamente infondati.
(omissis)
Venendo, peraltro, al merito delle questioni poste, circa l’interpretazione che la Corte di Messina ha prescelto dell’art. 16 del Regolamento di condominio, deve ancora osservarsi come l’interpretazione di un regolamento di condominio da parte del giudice del merito è insindacabile in sede di legittimità quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17893 del 31/07/2009).
Ora, a proposito di tale art. 16 del regolamento condominiale (che imponeva all’amministratore di trasmettere copia dei preventivi e dei rendiconti ad ogni condomino almeno dieci giorni prima del giorno fissato per la riunione e di tenere per lo stesso periodo a disposizione dei condòmini documenti e giustificativi di cassa), la Corte di Messina ha accertato che lo stesso avesse avuto pratica attuazione da parte dagli amministratori succedutisi nel Condominio … nell’ultimo decennio nel senso di fissare nell’avviso di convocazione dell’assemblea una data, da concordare, finalizzata a consentire la visione della contabilità, prassi rispettata anche con riguardo all’assemblea del 18/19 febbraio 2009. Trattandosi di prescrizione di contenuto organizzativo, ovvero propriamente “regolamentare”, del regolamento di condominio (e, non quindi, di contenuto contrattuale, ovvero incidente sulla proprietà dei beni comuni o esclusivi), ha certamente rilievo a fini interpretativi, ai sensi dell’art. 1362, comma 2, c.c., anche il comportamento posteriore al medesimo regolamento avuto dai condòmini, così com’è ammissibile che la stessa norma regolamentare venga modificata per “facta concludentia”, sulla base di un comportamento univoco.
D’altro canto, se è vero che l’art. 1129, comma 2, c.c., dopo la Riforma introdotta con la legge n. 220 del 2012, prevede ora espressamente che l’amministratore debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, possa, appunto, prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata, è anche costante, e meritevole tuttora di conferma, l’orientamento di questa Corte secondo cui la vigilanza ed il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all’amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza, ex art. 1175 c.c. (omissis). In tal senso, l’interpretazione che la Corte di Messina ha adottato dell’art. 16 del Regolamento appare logicamente coerente con l’esigenza di obbligare l’amministratore a predisporre un’organizzazione che consenta ai condòmini il diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all’assemblea condominiale, senza però che l’esercizio di tale facoltà paralizzi il normale svolgersi dell’attività di gestione condominiale.
(omissis)
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 2.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
