Le giuste modalità per suddividere le spese. È sempre uno dei temi più dibattuti in ambito condominiale. Nella fattispecie, oggetto delle perplessità di un abbonato di Italia Casa e Quotidiano del Condominio, è il riparto dei costi per la riqualificazione dell’atrio del condominio. Di seguito il quesito e il relativo parere espresso dallo Studio legale Ma.Be. & Partners di Milano.

Il quesito

Non essendovi specifica tabella di riferimento, si chiede come ripartire le spese di 7.000 euro più Iva per la stesura totale del manto impermeabile con guaina fibrata tipo “icoper”, direttamente sul pavimento esistente di un atrio interno a 4 edifici a corte chiusa di 4 piani, con affaccio dei soli balconi interni per luce e stendere i panni, il cui unico riferimento sul regolamento condominiale riporta, all’art 15, quanto segue: “È vietato l’uso dell’atrio a chiunque tranne che agli addetti alle pulizie e alla manutenzione e comunque limitatamente al tempo necessario allo svolgersi delle suddette operazioni”.

Tale atrio copre per intero un piano terra ad uso commerciale ed un cantinato con box ad uso autorimessa, tutti con accesso dall’esterno, direttamente dalle strade, e raccoglie solo acqua delle “sue” piogge, avendo i terrazzi propri pluviali con lo scolo delle acque meteroriche direttamente all’esterno, su strada.

Il parere legale

Con il termine “androne” si identifica il luogo di passaggio che dal portone di ingresso conduce al cortile o alle scale. L’androne è uno spazio di accesso ubicato esclusivamente all’ingresso del fabbricato. La sua funzione è quella di mettere in comunicazione le parti più interne dell’edificio come appartamenti, scale, cortili, garage e giardini. È comunque un’area adibita al transito degli inquilini o dei proprietari aventi negozi/uffici situati all’interno del cortile condominiale.

Occorre considerare che tutto ciò che costituisce l’ingresso (portone, vestibolo, androne) è necessariamente comune ai sensi dell’art 1117 c.c., in quanto le predette parti costituiscono in senso oggettivo, funzionale e strutturale elementi portanti dell’’edificio. Inoltre, sussiste una presunzione legale di comunione sia in considerazione del fatto che trattasi di un bene indivisibile nella struttura e nell’uso, sia in relazione al servizio di utilità prestato. Quindi, salvo diverso titolo, si presume di proprietà comune di tutti i condòmini – anche di quelli proprietari dei negozi – sia o meno utilizzabile da tutti, perché rappresenta l’acceso indispensabile per l’utilizzazione delle strutture di copertura dell’edificio o scantinati (Cass. n. 761, 5-2-1979).

L’androne svolge la funzione di ingresso del palazzo, ed è destinato a servire tutti i proprietari dei piani. Le spese di manutenzione ordinaria/straordinaria, pulizia, imbiancatura, riparazione, ricostruzione dello stesso, vanno ripartiti secondo le quote millesimali ex art 1123 c.c..

Pertanto, tutti i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese relative alle parti, agli impianti e ai servizi condominiali. La partecipazione alle spese, in via di principio, deve avere luogo in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, anche se i condòmini possono però concordare una diversa convenzione ( art. 1123 cod. civ.).

Nel caso di specie, in certi casi possono sorgere dubbi per la partecipazione alle spese dei condòmini che sono proprietari di unità immobiliari dotate di accesso diretto all’esterno dell’edificio (come accade, nella generalità dei casi, per i negozi e, molto spesso, per i magazzini e per i box auto); le perplessità sulla partecipazione alle spese anche dei titolari dei negozi e dei magazzini riguardano soprattutto alcune spese condominiali come quelle che si riferiscono all’androne, al portone, alle scale, all’illuminazione dei corridoi, al servizio di riscaldamento, al servizio di portierato e altri simili.

Anche se alcune disposizioni del codice civile prevedono addirittura una specifica disciplina per le spese relative a specifiche parti comuni (l’art. 1124 per le scale; l’art. 1125 per i soffitti, le volte e i solai; l’art. 1126 per i lastrici solari a uso esclusivo), non vi sono invece particolari previsioni per quanto riguarda la partecipazione alle spese comuni dei proprietari dei negozi e delle altre unità immobiliari che hanno accesso diretto sulla pubblica via.

I dubbi sull’esistenza di eventuali limiti relativi alla loro partecipazione devono quindi essere risolti sulla base dei principi generali sulla ripartizione delle spese previsti dall’art. 1123 cod. civ., sopra ricordato.

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