[A cura di: Enzo Rocco segretario nazionale A.L.A.C.] Uno degli aspetti più difficili che l’amministratore di condominio deve affrontare nella sua vita professionale è quello relativo ai lavori straordinari all’edificio. Per poter chiarire i diversi aspetti è opportuno fare il punto all’attualità anche a seguito dei diversi e molteplici interventi – chiarificatori e non – della Suprema Corte.

Il dettaglio normativo

Il ragionamento non può che prendere le mosse dal dettato normativo di cui all’art. 1126 c.c. il quale testualmente dispone: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini  quelli che ne hanno l’uso esclusivo, sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La logica dell’articolo fonda sul concetto di condominio parziario, cioè sull’articolo 1123 III comma c.c. il quale testualmente recita: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità”.

Detta normativa, come può facilmente vedersi, ha riguardo alle sole spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare e non anche ai danni arrecati all’immobile sottostante. Per tale motivo divideremo queste riflessioni in due parti: la prima che ha riguardo appunto alle riparazioni e la seconda ai danni.

Riparazione e ricostruzione

Gli obblighi relativi alla riparazione ricostruzione del lastrico solare fanno capo a chi è condomino al momento in cui l’assemblea li approva.

In primo luogo occorre determinare chi è tenuto al pagamento e per fare ciò occorre fare riferimento all’evento che determina il sorgere delle obbligazioni in condominio. Trattandosi di spesa straordinaria cui i proprietari sono tenuti in virtù dell’obbligo di conservazione della cosa comune ex art. 1123 c.c., per poter compiutamente esaminare il problema dobbiamo suddividere l’analisi a seconda che trattasi di spese ordinarie o di spese straordinarie:

1. Per le spese ordinarie, la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune. L’obbligo insorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva apprezzata dall’organo – l’amministratore – nelle cui attribuzioni rientra “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” (articolo 1130 c.c., n. 3). Sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall’assemblea, la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare: sia perché per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perché, come si ricava dall’articolo 1135 cod. civ., u.c. l’amministratore – almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. 2, 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di là di questa ipotesi (secondo l’orientamento seguito da Cass., Sez. 2, 18 agosto 1986, n. 5068) – deve e può predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l’assemblea non si sia pronunciata. In questo senso è orientata la giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2, 21 maggio 1964, n. 1251), quando, da un lato, precisa che “l’obbligo del condomino di pagare al condominio i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni o per l’esercizio dei servizi comuni … deriva dalla gestione stessa dell’amministratore”, e, dall’altro, esclude che possa riconoscersi, in tal caso, valore di titolo esecutivo alla delibera assembleare di approvazione, la quale “ha valore non costitutivo ma meramente dichiarativo”;
2. Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni che, invece, debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. In tal caso, l’obbligo di contribuire alle spese discende, non dall’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera dell’assemblea. (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 3 dicembre 2010, n. 24654).

Chi paga cosa

Prima di passare all’esame dei danni da infiltrazioni, occorre esaminare anche un altro aspetto che fino ad oggi era pacifico sia in dottrina che in giurisprudenza ed era che i due terzi delle spese per la ricostruzione-riparazione cadevano in capo ai condòmini che erano proprietari di immobili ubicati nella colonna d’aria sottostante il lastrico solare interessato. Infatti, con ordinanza n. 11484 del 10 maggio 2017, la Corte di Cassazione per la prima volta ha escluso dal riparto gli immobili in comune che non trovansi al di sotto di detto lastrico. A dirlo con le parole della S.C.: “l’art. 1126 c.c. obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi: tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condòmini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (Cass. n. 7472 del 04/06/2001 e Cass. 2726 del 25/02/2002)”. Una diversa convenzione necessita dell’unanimità dei condòmini (Cass. 23/12/2011) e può essere presa perché l’art. 1126 c.c. non è compreso tra le disposizioni inderogabili di cui all’art. 1138 c.c..

In virtù di tali premessa la S.C. ha espresso il principio di diritto che detto art. 1126 c.c. va interpretato nel senso che: “I due terzi della spesa sono a carico non di tutti i condòmini, in relazione alle proprietà comuni esistenti nella colonna d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico di copertura”.

Non vi è dubbio che la novità dell’interpretazione causerà indubbi problemi nella sua applicazione pratica. È infatti consuetudine di tutti gli amministratori procedere al riparto della spesa dei due terzi anche in capo a tutti i condòmini in base alla tabella generale detta anche “A” qualora nella proiezione verticale del lastrico vi siano immobili in comune a tutti. Non solo quindi un cambiamento contrario alla consuetudine, ma il principio appena indicato si pone di difficile applicazione in tutti quei casi in cui al di sotto di detto lastrico- terrazzo vi siano solo beni in comune. Si immagini ad esempio un terrazzo che funga da lastrico a dei sottostanti garages di natura condominiale. Ovvero quando la sala condominiale è di un intero piano, ecc. Insomma, forse il nuovo principio dovrà (essendosi in presenza di una pronuncia isolata) aspettare qualche altra conferma prima di potersi ritenere un vero e proprio obbligo.

Per ciò che riguarda i danni da infiltrazione si rinvia invece alla prossima pubblicazione.

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