Nei primi 9 mesi dell’anno il miglioramento della situazione finanziaria delle famiglie, abbinato a condizioni di mercato ancora favorevoli – tanto relativamente al prezzo delle abitazioni, quanto agli interessi applicati sui mutui – hanno contribuito al progressivo recupero del comparto delle compravendite immobiliari. Lo scenario incerto che si è consolidato nelle ultime settimane potrebbe però indurre privati e famiglie ad adottare un approccio attendista e a posticipare le decisioni relative ad un investimento importante come quello sulla casa. Per intanto, tra i fattori che hanno giocato un ruolo di rilievo in questi mesi, indubbiamente vanno citati gli spread di offerta sui mutui, che sono risultati stabili sui minimi storici anche nel corso del terzo trimestre dell’anno.

Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.

I mutui

Per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, la media trimestrale dei migliori spread si conferma per mutui a tasso variabile allo 0,7% e per i mutui a tasso fisso a valori molto prossimi allo zero. Questa situazione di spread particolarmente appetibili ha tenuto alto l’interesse di privati e famiglie nei confronti delle nuove operazioni di surroga. Il peso delle richieste con questa finalità è infatti arrivato a spiegare circa il 33% del totale delle richieste raccolte sul canale internet (che rappresenta una vera e propria cartina tornasole per questo segmento), leggermente in crescita rispetto ad una incidenza del 31% rilevata nel secondo trimestre 2018, seppure ancora ben al di sotto dei picchi degli anni precedenti.

Guardando il fronte nuove erogazioni, invece, emerge chiaramente come le dinamiche di accelerazione del comparto immobiliare abbiano progressivamente trainato la ripresa delle erogazioni con finalità acquisto casa e, quindi, la crescita del mercato dei mutui nel suo complesso.

Osservando il canale on line, il peso delle erogazioni con finalità acquisto continua infatti a crescere con continuità da oltre 18 mesi, raggiungendo il 58% del totale erogazioni nel terzo trimestre 2018 contro un 43% del terzo trimestre 2017. Peraltro, anche i dati di Banca d’Italia confermano la nuova dinamica positiva di crescita del mercato dei mutui e registrano nel secondo trimestre 2018 un incremento dei nuovi flussi di mutui erogati pari al +8,5%. Tale incremento assume particolare rilevanza in quanto inverte la tendenza di contrazione rilevata nei precedenti quattro trimestri.

Compravendite

Anche i dati dell’Agenzia delle Entrate confermano un comparto immobiliare in fase di progressiva accelerazione, con il numero delle compravendite residenziali in crescita del +5,6% nel terzo trimestre 2018 rispetto al terzo trimestre 2017 certificando il consolidamento dell’espansione del mercato immobiliare, in atto da oltre quattro anni consecutivi, favorito anche da valori di mercato ancora appetibili. A questo riguardo, una indicazione particolarmente interessante arriva anche dall’andamento dei prezzi al mq degli immobili forniti in garanzia al mutuo, che nel terzo trimestre 2018 hanno fatto segnare un aumento pari al +0,8%. Questa dinamica positiva è la prima registrata a partire dall’anno 2011. Analizzando il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia sul periodo 2011/2017 emerge infatti una contrazione media dei prezzi degli immobili pari a -22,2%.

In particolare, a trainare la ripresa del prezzo/mq sul trimestre sono stati gli immobili nuovi, con un +3,8% delle loro quotazioni rispetto al terzo trimestre 2017, mentre il prezzo/mq degli immobili usati mostra dinamiche sempre positive ma meno marcate, segnando un incoraggiante +0,8%. Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul terzo trimestre 2018 a livello geografico, l’incremento maggiore si registra nel Centro, con un +1,9% rispetto al terzo trimestre 2017, e nel Nord Ovest con un +0,3%, mentre nelle macro aree Nord Est e Sud e Isole si registrano rispettivamente riduzioni del -1,3% e del -1,0%.

Analisi e commenti

“Questo autunno porta una serie di novità importanti a livello di mercato e mostra l’inizio di nuove tendenze che potrebbero caratterizzare le dinamiche evolutive dei prossimi trimestri – commenta Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it -. Innanzitutto, l’accelerazione del mercato immobiliare: il +5,6% delle compravendite residenziali nel secondo trimestre sancisce la ripresa del comparto e spinge, dopo ben 12 mesi di stallo, le nuove erogazioni di mutui in terreno positivo, con un +8,6% di crescita dei nuovi flussi erogati nel secondo trimestre. Ciò è accompagnato da una ripresa dei prezzi al metro quadro degli immobili, pari nel terzo trimestre 2018 a un +0,8%. Dopo circa 7 anni e mezzo di contrazioni (che hanno portato una riduzione media del prezzo degli immobili pari a circa il -22% sul periodo) questo primo incremento potrebbe rappresentare un tipping point di mercato, potenzialmente capace di innescare nuovi circoli virtuosi. Per questo l’auspicio è che l’incertezza che sta caratterizzando questa fase non freni i progetti di privati e famiglie che, dopo anni di attesa, stanno tornando a prendere in considerazione il tema acquisto casa per approfittare di quotazioni immobiliari molto appetibili ma che già risultano in fase di aumento. Il pricing dei mutui, nel corso degli ultimi due trimestri stabile a livelli di minimo storico, è risultato quanto mai favorevole per supportare i nuovi progetti di acquisto ma, anche in questo caso, c’è il timore di un ulteriore incremento dei tassi applicati. A questo riguardo rileviamo già i primi segnali di rialzo dei tassi per i mutui a tasso fisso, in buona parte correlati ad un ritardo di revisione dei tassi finiti di offerta a fronte di aumenti degli indici IRS. La situazione in termini di liquidità del sistema bancario rimane positiva, ma il protrarsi o l’accentuarsi di tensioni sui mercati finanziari interni e internazionali potrebbe innescare dinamiche di significativo aumento spread sui mutui”.

“Il mercato residenziale italiano – afferma Stefano Magnolfi, executive director CRIF Real Estate Services – sta cercando di intraprendere la strada della ripresa non solo sul fronte del numero di transazioni effettuate ma anche con riferimento ai prezzi, sebbene i rialzi di questi ultimi siano concentrati soprattutto sul segmento del nuovo, sinonimo di una qualità che oramai è pressoché imprescindibile per le esigenze di una domanda sempre più selettiva, soprattutto in termini di efficientamento energetico. A tal fine gli istituti di credito si stanno progressivamente attrezzando per fornire condizioni più favorevoli a chi acquista immobili poco energivori o chi effettua interventi di efficientamento sull’esistente. I cosiddetti mutui verdi stanno infatti diventando una realtà in tutta Europa. Ci auguriamo che i buoni, ancorché timidi, segnali che si stanno ravvisando sul mercato abitativo nel complesso non vengano rintuzzati dal perdurante clima di incertezza che aleggia sul sistema Italia”.

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