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Qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese si deve procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative a chi con l’uso esclusivo della stessa pavimentazione determina la necessità della inerente manutenzione.
È il principio richiamato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 30935 del 29 novembre 2018, di cui riportiamo un estratto.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II, ord. 29.11.2018,
n. 30935
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Rilevato che:
- il presente giudizio trae origine dall’impugnazione della delibera assunta dal Condominio … e proposta dai condòmini P. s.r.l. e da V.L. in relazione all’ordine del giorno avente ad oggetto i lavori straordinari di impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del cortile;
- il Tribunale di Monza aveva annullato la delibera con riguardo all’intero ordine del giorno al punto n.1;
- il Condominio aveva impugnato la sentenza di prime cure e la Corte d’appello di Milano, accogliendo il gravame con sentenza n. 1711 depositata il 18 aprile 2013, aveva respinto l’impugnazione della delibera con condanna dei condòmini impugnanti alle spese di lite;
- in particolare, la corte milanese, dopo aver ritenuto infondata l’eccezione di inammissibilità dell’appello per assenza del requisito di specificità dei motivi, aveva considerato fondato il motivo di impugnazione concernente l’annullamento della delibera anche in relazione alla parte non impugnata e riguardante l’approvazione dei lavori; aveva, inoltre, ritenuto congruo il criterio adottato per la ripartizione delle spese;
- la cassazione della sentenza di secondo grado è stata chiesta dai condòmini P. s.r.l. e V.L. sulla base di otto motivi, cui resiste con controricorso il Condominio …;
Considerato che:
(omissis)
- con il quinto motivo si deduce la violazione o falsa applicazione degli artt. 1123 comma 2 e 1125 cod. civ. laddove la Corte d’appello aveva ritenuto applicabile un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello previsto dall’art. 1125 cod. civ. ed applicabile nell’ipotesi in cui il cortile funge anche da copertura a locali sotterranei di proprietà di singoli condòmini;
(omissis)
- descritti sin qui tutti i motivi di ricorso e rilevata l’inammissibilità del primo, del settimo e dell’ottavo, l’esame degli altri motivi deve partire dalla disamina del quinto, logicamente prioritario, perché è fondato;
- infatti, vale in materia il principio secondo cui qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ. (nel presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, secondo comma, cod. civ. (cfr. Cass. 18194/2005; id. 10858/2010; id. 15841/2011);
- la sentenza gravata appare, pertanto, affetta dall’erronea sussunzione della fattispecie nell’art. 1123 comma 2 cod. civ., piuttosto che in quella dell’art. 1125 cod. civ. come chiarito dalla giurisprudenza ora richiamata, posto che il cortile , come accertato anche dalla Corte d’appello a pag. 4, serviva non solo come transito a tutti i condòmini, ma anche “come copertura ai proprietari dei box e dei magazzini interrati”;
- da ciò deriva che il criterio di ripartizione delle spese relative alla impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del cortile va corretto ed individuato in conformità al principio ivi enunciato;
- l’accoglimento del quinto motivo di ricorso assorbe il vaglio dei motivi 2,3, 4, 6 del ricorso, collegati alla decisione sul criterio di ripartizione delle spese;
- attesa la fondatezza del quinto motivo, la sentenza va cassata in relazione al motivo accolto con rinvio alla Corte d’appello di Milano, altra sezione, che deciderà anche sulle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte dichiara inammissibili i motivi primo, settimo ed ottavo; accoglie il quinto motivo; dichiara assorbiti tutti gli altri motivi; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Milano altra sezione.