[A cura di: Enrico Fenoglio, vice – presidente Confappi] Il d.m. 16 gennaio 2017 contiene le nuove regole per ciascuna tipologia di contratto di locazione e si compone di sette articoli, che disciplinano:

• i criteri per la determinazione del canone di locazione nella contrattazione territoriale (art. 1);
• i criteri per definire i canoni delle locazioni di natura transitoria e la durata degli stessi (art. 2);
• i criteri per definire i canoni delle locazioni per studenti universitari e la durata degli stessi (art. 3);
• la tabella degli oneri accessori (art. 4);
• le agevolazioni fiscali (art. 5);
• la disciplina delle commissioni di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale (art. 6);
• la decorrenza dei nuovi tipi obbligatori di contratto (art. 7).

Tali regole confermano, con alcune novità, quelle contenute nella convenzione allegata al decreto ministeriale 30 dicembre 2002, sostitutivo della convenzione nazionale del 1999; nel d.m. 14 luglio 2004 sulle locazioni concordate, nonché nel d.m. 10 marzo 2006 sulle locazioni transitorie e per studenti universitari.

Viene introdotta la locazione parziale, finora non esplicitamente prevista (art. 1, primo comma); l’attestazione della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto individuale all’Accordo territoriale, facoltà fin qui posta in capo alle commissioni di conciliazione e ora estesa alle organizzazioni di categoria; la nuova nozione di studente universitario; l’aggiornamento della tabella degli oneri accessori; la possibilità di Accordi integrativi nel caso dei cosiddetti “alloggi sociali” (art. 1, quinto comma); il funzionamento delle commissioni di conciliazione e, infine, la soppressione dei tipi di contratto relativi alla grande proprietà.

Resta fermo, per l’art. 4, primo comma, ultimo periodo, legge n. 431/1998 che il rispetto degli accordi «unitamente all’utilizzazione dei tipi di contratto di cui all’art. 4-bis, costituisce condizione per l’applicazione dei benefici di cui all’art. 8 della stessa legge, con la conseguenza che la mancata utilizzazione dei tipi ministeriali di contratto pregiudica l’applicazione dei benefici fiscali».

Normativa e giurisprudenza

Resta anche fermo che l’adozione dei tipi di contratto previsti dal decreto ministeriale 16 gennaio 2017 è obbligatoria dalla data di deposito degli accordi territoriali, ai sensi dell’art. 1, del comma due, in base ai criteri indicati nel decreto e di cui all’art. 4, comma due, della Legge 431/98. Fino alla adozione dei nuovi accordi di cui al richiamato decreto, restano in vigore, in ogni loro parte, quelli precedenti (art. 1, quarto comma, del D.M. 16 gennaio 2017).

In tema, la Suprema Corte di Cassazione 27/12/2016, n. 27022, ha puntualizzato che le clausole indicate come obbligatorie o inderogabili nel tipo di contratto centralizzato non possono né mancare né essere derogate dal contratto-tipo risultante dall’accordo in sede locale.

Il comma 3, dell’art. 2 della Legge 431/98, elenca i contenuti cui devono necessariamente attenersi i contratti ed a tale riguardo enumera “il valore del canone, la durata del contratto e le altre condizioni contrattuali”. Si legge: “Deve qualificarsi contratto agevolato quello ad uso abitativo non transitorio che rispetti, non solo quanto a canone e durata, ma anche in riferimento ad ogni altra condizione contrattuale, il tipo di cui all’art. 4-bis della medesima legge e l’accordo contrattuale definito in sede locale dalle organizzazioni maggiormente rappresentative; tale qualificazione ed i conseguenti benefici fiscali vengono meno – con conseguente applicazione della disciplina ordinaria – se le parti, pur nel rispetto della durata legale e del canone determinato dagli accordi in sede locale, apportino alle altre condizioni modifiche idonee ad alterare l’assetto dei reciproci interessi, precostituito nel modello concordato, ferme, peraltro, restando le clausole così pattuite”.

Nelle città in cui non sono ancora stati rinnovati gli accordi, in caso di fai-da-te non servono attestazioni, anche se spesso il Comune richiede una qualche forma di comunicazione o certificazione della congruità del canone. Fermo restando che, in forza del D.M. 30 dicembre 2002, gli importi minimi e massimi degli accordi territoriali ante 2002 possono essere aggiornati in base agli indici Istat.

Locazioni per esigenze abitative ordinarie

I contratti di affitto a canone concordato ai fini di usufruire della cedolare secca sono estesi – oltre che ai Comuni ad alta densità abitativa e ai Comuni colpiti da calamità naturali in relazione alle quali sia stato dichiarato lo stato di emergenza nel quinquennio precedente al 28 maggio 2014 – anche ai Comuni non ad alta densità abitativa: è infatti prevista la possibilità di stipulare contratti a canone concordato ovunque sia possibile definire accordi territoriali.

In tema, l’art. 1, comma undicesimo, del decreto dispone che «le disposizioni del presente articolo, si applicano sia agli accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui all’art.1, del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successivi aggiornamenti che a quelli sottoscritti negli altri comuni».

Fino al 31/12/2017 l’aliquota del 10% della cedolare secca per i contratti di locazione “concordati” si applicava ai contratti stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa e a quelli stipulati nei Comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza. Per identificare questi territori nei cinque anni precedenti il 28/05/2014, data di entrata in vigore della Legge n. 80/2014, sono di seguito riportati, regione per regione, gli estremi dei decreti del Presidente del Consiglio o le deliberazioni governative che, in tale periodo, determinano o prorogano lo stato di emergenza.

Si tenga anche presente che il D.P.C.M. 18/12/2008 ha dichiarato lo stato di emergenza per l’intero territorio nazionale e tale condizione è stata prorogata – con alcuni D.P.C.M., specifici per le varie regioni – nel quinquennio richiesto dalla disposizione sulla cedolare secca.

I DPCM nelle varie Regioni

Tali D.P.C.M. hanno riguardato l’Abruzzo (D.P.C.M. 17 dicembre 2010); la Basilicata (D.P.C.M. 10 marzo 2011); la Calabria (D.P.C.M. 18 dicembre 2009); la Campania (D.P.C.M. 28 maggio 2009); l’Emilia Romagna (D.P.C.M. 13 gennaio 2010); il Friuli Venezia Giulia (D.P.C.M. 5 giugno 2007); il Lazio (D.P.C.M. 28 maggio 2009); la Liguria (D.P.C.M. 13 gennaio 2010); la Lombardia (D.P.C.M. 28 maggio 2009); le Marche (D.P.C.M. 22 settembre 2006); il Molise (D.P.C.M. 18 dicembre 2008 e 1 marzo 2010); il Pie-monte (D.P.C.M. 30 maggio 2008); la Puglia (D.P.C.M. 13 gennaio 2004); la Sardegna (D.P.C.M. 3 settembre 2009); la Sicilia (D.P.C.M. 18 dicembre 2008 e 13 gennaio 2010); il Trentino Alto Adige (Deliberazione Giunta Provinciale di Trento 8 ottobre 2010, n. 2267); l’Umbria (D.P.C.M. 22 dicembre 2009); la Valle D’Aosta (D.P.C.M. 30 maggio 2008); il Veneto (D.P.C.M. 28 maggio 2009).

La disciplina dell’attestazione

Inoltre, le associazioni della proprietà e i sindacati inquilini possono assistere i contraenti e attestare la rispondenza dei contratti di locazione individuali ai contenuti degli accordi territoriali, mentre per i contratti non assistiti dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini, a discrezione delle parti, può essere richiesta l’attestazione di rispondenza del contratto individuale ai contenuti della convenzione territoriale, da parte di almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo. Dispone sul punto l’art. 1, comma ottavo, del decreto che, «le parti contrattuali nella definizione del canone effettivo possono essere assistite a loro richiesta dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione da eseguirsi sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di responsabilità da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali».

L’assistenza alla stipula del contratto individuale da parte delle organizzazioni della proprietà e dell’inquilinato – che può essere retribuita anche secondo modalità definite dalle stesse organizzazioni – configura una presunzione di rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto individuale all’accordo territoriale, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

L’intervento di almeno una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo costituisce implicita attestazione di rispetto degli accordi territoriali. A norma del richiamato art. 1, comma ottavo, le modalità di assistenza e attestazione sono determinate dall’accordo territoriale fermo restando che la attestazione deve essere resa sulla base delle dichiarazioni che il soggetto richiedente dichiari circa gli elementi oggettivi concernenti la locazione. Tali dichiarazioni devono essere fornite “a cura e con assunzione di responsabilità da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”. Sia l’attestazione che l’assistenza consentono comunque il ricorso all’art. 6, terzo comma, del Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017, secondo cui la Commissione di negoziazione paritetica di conciliazione può essere adita da ciascuna parte, al fine di attestare la corrispondenza del contenuto economico e normativo del contratto agli accordi territoriali.

In base alla nota del Ministero delle Infrastrutture in data 06/12/2018, l’obbligatorietà della attestazione trova spiegazione nella necessità di documentare alla Pubblica Amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi atti ad accertare la conformità dei contenuti dell’accordo locale e i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali. Con conseguente obbligo, per i contraenti, di acquisire l’attestazione in argomento, al fine di dimostrare all’Agenzia delle Entrate – in caso di verifica fiscale – la legittimità delle agevolazioni fiscali.

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