Sono da considerare nulle, e non meramente annullabili, e perciò impugnabili indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c., tutte le deliberazioni dell’assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell’organo collegiale. È quanto rimarcato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 470 del 10 gennaio 2019, di cui riportiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., ord. 10.1.2019, n. 470
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Rilevato:

• che il signor L.E., condomino di un complesso edilizio sito in … denominato Condominio … ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza con cui la corte d’appello di Lecce ha confermato il rigetto della sua domanda di declaratoria di nullità della delibera approvata dall’assemblea condominiale il 21 agosto 2002, nella parte in cui, autorizzandolo a distaccare l’appartamento di sua proprietà dall’impianto di riscaldamento centralizzato, poneva a suo carico il 50% delle spese di esercizio dì detto impianto (senza nulla specificare sul suo onere di contribuzione alle spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione);
• che, a giudizio della corte distrettuale, la ripartizione delle spese approvata dalla delibera impugnata violava i criteri fissati nel regolamento condominiale (di natura contrattuale, secondo quanto riportato nella stessa sentenza gravata) ma non modificava gli stessi, non incidendo sul testo del’art. 22 del regolamento (alla cui stregua il contributo al costo del servizio attivo di riscaldamento centralizzato a carico del condomino che distacca la propria unità immobiliare dal relativo impianto è pari al 25% del consumo, fermo restando l’obbligo dì contribuzione alle spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione per quota millesimale); cosicché detta delibera doveva giudicarsi, in conformità alla sentenza di primo grado, annullabile ma non nulla;

(omissis)

Considerato:

(omissis)

• che con il terzo motivo di ricorso il ricorrente deduce la violazione o falsa applicazione degli artt. 1104, 1117, 1118, 1120, 1123, 1135, 1136, 1137, 1138, 1362, 1421 e 2377 c.c. e dell’art. 22 del regolamento condominiale, in relazione all’articolo 360, comma primo, nn. 3 e 5 c.p.c., in cui la corte sarebbe incorsa ritenendo annullabile, invece che nulla, l’impugnata delibera assembleare del 21 agosto 2002;
• che il motivo va giudicato fondato, in adesione al recente orientamento di questa Corte che – sulla premessa che le delibere dell’assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall’art. 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento contrattuale, richiedano l’approvazione di tutti i condòmini a pena di radicale nullità (cfr. Cass. 16321/16, in motivazione, pag. 9; Cass. 19651/17, in motivazione, pag. 8) – ha chiarito, superando orientamenti precedenti (Cass. 16793/06, Cass. 7708/07), che sono da considerare nulle per impossibilità dell’oggetto, e non meramente annullabili, e perciò impugnabili indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c., tutte le deliberazioni dell’assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell’organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condòmini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell’autonomia negoziale (omissis);
• che, va aggiunto, deve essere disatteso l’argomento del contro ricorrente secondo cui il rilievo della nullità della delibera impugnata sarebbe stato precluso alla corte di appello per non avere il sig. L.E. specificamente censurato la statuizione del tribunale secondo cui tale delibera sarebbe stata annullabile ma non nulla;
• che, infatti, per un verso, va rilevato che la nullità della delibera di assemblea condominiale è rilevabile anche di ufficio anche in appello (omissis); per altro verso, va evidenziato che sull’affermazione del tribunale di annullabilità – e non nullità – della delibera impugnata non può essersi formato il giudicato interno, trattandosi non di una statuizione autonoma ma di una argomentazione funzionale all’adozione della statuizione (impugnata dal soccombente) di rigetto della domanda di nullità;

(omissis)

• che quindi, in conclusione, deve essere accolto il terzo motivo di ricorso, devono dichiararsi assorbiti il sesto e l’ottavo motivo e devono rigettarsi gli altri motivi, con cassazione della sentenza gravata in relazione al motivo accolto e rinvio ad altra sezione della corte di appello di Lecce che si atterrà al principio di diritto che sono da considerare nulle per impossibilità dell’oggetto, e non meramente annullabili, e perciò impugnabili indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c., tutte le deliberazioni dell’assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell’organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell’autonomia negoziale;

(omissis)

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara assorbiti il sesto e l’ottavo motivo, rigetta gli altri motivi, cassa la sentenza gravata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della corte di appello di Lecce, che regolerà anche le spese del presente giudizio.

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