Il mercato immobiliare italiano viaggia a due velocità: da un lato le grandi città in un buono stato di salute che si traduce in prezzi tornati a salire, dall’altro le province ancora in sofferenza, soprattutto sul fronte della domanda. Lo scenario è stato tratteggiato dall’ultimo Osservatorio del portale specializzato Immobiliare.it sul mercato residenziale in Italia nel 2018. Un’indagine secondo la quale, se a livello nazionale dicembre si è concluso con un calo dei prezzi dello 0,8% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, le città con più di 250mila abitanti vedono crescere le cifre richieste per le abitazioni dello 0,4% contro una perdita di oltre l’1% per i centri più piccoli.

La differenza fra grandi e piccole città non è l’unica che caratterizza il mercato immobiliare italiano. L’auspicata ripresa si intravede solo in un’area del Paese, il Nord, in cui i costi richiesti sono rimasti praticamente stabili (-0,1% su base annuale). Al Sud e al Centro prosegue invece il trend al ribasso, con costi scesi rispettivamente dell’1,5% e dell’1,4% in un anno.

I capoluoghi

Con i suoi 3.705 euro al metro quadrato, cifra cresciuta del 5,2% in un anno, si conferma Firenze la città più cara d’Italia per chi vuole comprare casa. Segue Milano, con 3.322 euro/mq e quotazioni degli immobili che a dicembre 2018 risultano cresciute del 2,7% rispetto allo stesso mese del 2017. Roma rimane medaglia di bronzo (3.173 euro/mq) ma non segue ancora il trend di ripresa delle grandi città e, in un anno, i prezzi della Capitale sono scesi ancora dell’1,8%. In realtà, nel caso delle due grandi metropoli del Paese va chiaramente distinto l’andamento dei vari quartieri, laddove alcune zone sono sempre più richieste e vedono i prezzi aumentare costantemente rispetto ad altre in cui la domanda, e di conseguenza i costi, non decollano.

Risultano in deciso aumento i costi richiesti a Venezia, dove nel giro di un anno per comprare casa i prezzi sono aumentati del 5%. Sfiorano il +4% le oscillazioni rilevate a Bologna e Trento, dove per un acquisto la cifra media richiesta è pari rispettivamente a 2.754 e 2.612 euro/mq. Positivi anche gli andamenti di Trieste e Aosta mentre sono rimasti invariati, su base annuale, i prezzi delle abitazioni a Napoli e Cagliari.

Il risvolto negativo della medaglia si rivela nei capoluoghi più piccoli del Centro e del Sud: a Campobasso la discesa dei prezzi ha raggiunto il -9,3% in un anno, mentre sfiora il 7% in negativo il ribasso registrato a L’Aquila, Potenza e Ancona. Non riparte ancora, infine, il mercato di Genova, che chiude il 2018 con un calo dei prezzi di quasi il 5% (1.673 euro/mq).

Le previsioni

Cosa ci aspetta in questo 2019? A giudizio di Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it, i trend da monitorare sono tre.

1. L’anno giusto per acquistare. “Il 2019 offre ancora ottime possibilità per chi vuole comprare casa, soprattutto nelle grandi città, vero motore di traino del mattone nostrano. I costi, seppur in aumento, non hanno ancora raggiunto i livelli pre-crisi e i tassi dei mutui restano convenienti. L’incertezza sulle sorti dello spread e dell’economia, sommata a costi che continueranno a salire, rende questo 2019 l’anno da sfruttare per gli acquisti immobiliari. Selezionando le città e poi le zone con più mercato si può avere la sicurezza di un investimento che renda nel tempo”.
2. Nuove costruzioni per gli acquisti di sostituzione. “Una recente ricerca condotta tra i nostri utenti ha rivelato che in un caso su quattro chi vuole comprare casa per sostituzione prende in considerazione solo le nuove costruzioni – prosegue Giordano –. Contando che una fetta sempre più ampia delle compravendite ha per oggetto proprio una sostituzione, è prevedibile che il settore del nuovo possa beneficiare di questa congiuntura e portare a segno dei buoni risultati”.
3. A Milano e Roma la domanda di affitti ha superato quella degli acquisti. “L’ultimo trend da monitorare è quello che riguarda il mondo delle locazioni a Milano e Roma. Per la prima volta la domanda di immobili in locazione nelle nostre due metropoli ha superato quella relativa alle abitazioni in vendita. Lo stesso non è successo all’offerta, non ancora pronta a soddisfare il forte interesse che si sta polarizzando verso le locazioni nelle due città. Il trend che vede la domanda di affitto in salita non è mosso solo da necessità economiche, ma sempre più da una scelta consapevole che fa sì che la ricerca si orienti verso immobili di qualità. Per il 2019 è così prevedibile un ulteriore aumento dei costi dei canoni di locazione”.

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