Il quesito inviato da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio è occasione per un approfondimento su tematiche forse non abbastanza dibattute, come il peso delle istanze del conduttore sui processi decisionali condominiali, o la disciplina del condominio minimo.

Di seguito, la domanda dell’abbonato ed il parere fornito dall’avvocato Emanuele Bruno (www.studiobruno.info).

Il quesito

D. Mi chiamo A. P. e vivo da circa 5 mesi in un condominio composto da 10 appartamenti, due per piano. A parte uno, al piano terra, tutti appartengono ad un unico proprietario e, pertanto, non ho mai partecipato, in quanto conduttore, ad assemblee condominiali. Da qualche settimana ho alcuni problemi con la ricezione del segnale televisivo. Ma da ieri la televisione non si vede affatto. Non ho questo disservizio soltanto io ma anche tutti gli altri inquilini del palazzo. Poiché il problema dipende evidentemente dall’antenna del palazzo, vorrei sapere come possiamo comportarci visto che il proprietario non vuole intervenire: è corretto aspettarsi che le spese siano tutte a suo carico (e dell’altro proprietario)? Quali mezzi abbiamo, noi affittuari, per convincere il proprietario ad intervenire tempestivamente, dal momento che non vive qui e non possiamo rivolgerci ad un amministratore che non abbiamo, tra l’altro?

Il parere legale

Il condominio minimo

Il caso posto indica l’esistenza di dieci unità abitative la cui proprietà è ripartita tra due soggetti. La relazione di accessorietà-servizio tra le dieci unità abitative e le parti comuni (fondamenta, scale, impianti etc) fa sì che si applichi la disciplina del condominio, anche se i proprietari sono due.

Instaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, rimanendo pertanto applicabile, sia per l’organizzazione interna dell’assemblea, sia per le situazioni soggettive dei partecipanti, la disciplina di cui agli artt. 1117 c.c. e segg. e non quella della comunione ordinaria, sulla base del rinvio ex art. 1139 c.c., come ha sostenuto la Corte d’Appello (Cass. n. 20071/2017, Cass. Sez. U. 31/01/2006, n. 2046).

Quando i proprietari sono due, dottrina e giurisprudenza parlano di “Condominio minimo”, tuttavia l’esistenza di soli due proprietari lascia immutati i vincoli di accessorietà-servizio tra parti private e parti comuni, elemento che ha unito giurisprudenza e dottrina nel ritenere applicabili a tali fattispecie la disciplina condominiale.

Locazione: chi partecipa alle assemblee condominiali.

In caso di immobili ceduti in locazione, la partecipazione del conduttore all’assemblea è disciplinata dall’art. 10 L. 392/1978 che così statuisce: “Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell’edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condòmini“.

La particolarità del caso è che in presenza di due proprietari, le unità immobiliari (conduttori-condòmini) sono dieci, dunque, occorre capire se la spesa è o non è condominiale e quale criterio applicare al riparto.

L’antenna centralizzata

Il quesito posto rileva l’assenza dell’amministratore (la cui presenza avrebbe semplificato molto la gestione) ed indica il problema da affrontare nel non corretto funzionamento dell’antenna. L’antenna, per come posto il quesito, sembrerebbe essere centralizzata, ovvero, unica antenna ed unico impianto posto a servizio di tutti i condòmini, quindi, impianto condominiale comune.

In linea generale, installazione e manutenzione dell’antenna centralizzata vanno ripartite in parti uguali tra i soggetti collegati all’impianto.

Nel rapporto interno tra locatore e conduttore, se la spesa è ordinaria (manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo) spetterà al conduttore (artt. 1577 e 1609 c.c.); invece, se si tratta di spesa straordinaria (installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo) spetterà al locatore (fonte: Tabelle Confedilizia, Sunia, Sicet e Uniat).

L’art. 1576 c.c. chiarisce che la piccola manutenzione è a carico del conduttore. Quanto al riparto di spese tra conduttore e proprietario, è utile la lettura dell’art. 9 L. 392/1978, non tanto per regolare la fattispecie in analisi, quanto per comprenderne la logica. Ove l’antenna fosse posta a servizio della singola unità la questione si risolverebbe unicamente nel rapporto conduttore-locatore.

Come affrontare la questione

La natura ordinaria/straordinaria dell’intervento da eseguire incide anche sul soggetto obbligato a provvedere. Se si tratta di manutenzione ordinaria, è lo stesso conduttore che può provvedere (es. se all’interno dell’immobile condotto in locazione occorre sostituire una serpentina o un interruttore). Di contro, ove si trattasse di una spesa straordinaria, sarà compito del proprietario provvedere. Nel caso in cui provveda il locatore ad effettuare spese di competenza del conduttore, il proprietario ex comma 3 art. 9 L. 392/1978, dovrà essere rimborsato dal conduttore: “Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.

In continuità con le norme richiamate, dispone l’art. 1577 c.c.: quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Stante l’assenza dell’amministratore, sempre che si tratti di antenna centralizzata, in accordo con i condòmini-conduttori interessati dalla vicenda, sarebbe opportuno chiamare un tecnico che rediga un preventivo di spesa così qualificando anche l’intervento. Se l’intervento è ordinario, la spesa sarà ripartita in parti uguali tra i condòmini interessati. Se si tratta di intervento straordinario, occorre dare pronta comunicazione al proprietario che dovrà provvedere.

Sotto questo punto di vista, il condomino-conduttore che, rilevata l’inerzia del locatore, decida di anticipare la spesa avrà diritto al rimborso solo se essa è urgente. Tuttavia, nel caso di specie (salvo specifica e concreta individuazione) non sussiste urgenza.

Circostanza da non sottovalutare è che l’impianto centralizzato ricade nella disciplina del condominio e non nel rapporto locatore-conduttore, quindi, dal punto di vista pratico, occorre informare (meglio in modo tracciato) entrambi i proprietari.

Qualche considerazione.

La presenza di dieci unità abitative lascia presumere la coabitazione di dieci condomini (anche potenziali), quindi, la presenza di parti comuni che necessitano di manutenzione ordinaria. Si pensi alle scale da pulire, alla bolletta enel da ripartire, all’impianto citofonico, all’antenna centralizzata etc.. Tale condizione, suggerisce la necessità di provvedere all’adozione di tabelle millesimali ed alla nomina di un amministratore. Occorrerebbe sollecitare, in tal senso, i due proprietari ed in caso di loro inoperatività effettuare ulteriori approfondimenti al fine di valutare la possibilità che sia l’Autorità Giudiziaria a provvedere alla nomina.

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