[A cura di: avv. Andrea Marostica – www.studioandreamarostica.it] A seguito della riforma del 2013, è espressamente stabilito che l’amministratore debba far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio (art. 1129, co. 7, c.c.).

Già da tempo, invero, la giurisprudenza ha chiarito che l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito conto corrente bancario o postale intestato direttamente a ciascun condominio amministrato, sul e dal quale effettuare anche i prelevamenti delle somme relative alle spese da erogare (1). Se il condominio è già dotato di un conto corrente, il mandatario dovrà continuare ad utilizzarlo; se, invece, ne è sprovvisto, egli dovrà provvedere alla sua apertura.

L’utilizzo del conto corrente deve avvenire in modo esclusivo: devono transitarvi tutte le somme in entrata ed in uscita. Ciò significa, ad esempio, che è fatto divieto all’amministratore di riscuotere una somma di denaro da un condomino a titolo di pagamento delle quote condominiali ed utilizzare immediatamente quel denaro per pagare un fornitore titolare di un credito nei confronti del condominio.

La disposizione citata ha cura di precisare che il conto corrente condominiale deve essere specifico: si vuol dire che l’amministratore ha l’obbligo di attivare ed utilizzare un conto corrente per ciascuno dei condomini da lui amministrati. È evidente qui la finalità di evitare indebite commistioni tra le provviste proprie di ciascun ente di gestione.

Può l’amministratore aprire un apposito conto corrente per gestire le entrate e le uscite relative a lavori straordinari, così da garantire una contabilità separata nel bilancio condominiale? Si è ritenuto di no (2), anzitutto in quanto le disposizioni codicistiche in tema di conto corrente condominiale ne presuppongono l’unicità; inoltre ciò non varrebbe a precostituire alcun reale vincolo di destinazione delle somme accantonate per la specifica esigenza gestionale.

Gravi irregolarità

La mancata apertura e il mancato utilizzo del conto corrente condominiale rappresentano, in base all’art. 1129, co. 12, n. 3 c.c., ipotesi di grave irregolarità dell’amministratore. Premesso che la revoca del mandatario ad opera dell’assemblea può avvenire in qualsiasi momento e senza la necessità di una giusta causa, in caso di grave irregolarità ciascun condomino è legittimato a rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiederne la revoca. Le ipotesi di grave irregolarità in esame presentano però una peculiarità: infatti, prima di potersi rivolgere al giudice, è necessario aver esperito senza successo un tentativo di revoca assembleare.

Quanto detto riguarda la mancata apertura e il mancato utilizzo del conto corrente condominiale; nella diversa ipotesi di non corretto utilizzo sembra potersi configurare la grave irregolarità prevista dall’art. 1129, co. 12, n. 4, c.c. ovvero un caso di “gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio ed il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini”. In tal caso, a differenza delle ipotesi precedenti, non sussiste la necessità dell’infruttuoso tentativo di revoca assembleare prima di potersi rivolgere al giudice.

Diritto di accesso

In epoca antecedente la riforma del 2013, la giurisprudenza affermava che, poiché l’esistenza di un organo rappresentativo unitario quale l’amministratore non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale (3), ogni condomino in quanto “cliente” deve aver diritto di ottenere direttamente dall’istituto bancario la consegna di copia degli estratti conto (4). Sulla base di questo orientamento, l’Arbitro Bancario Finanziario ha avuto modo di affermare a più riprese il diritto di ciascun condomino di rivolgersi direttamente alla banca per ottenere copia dell’estratto conto condominiale.

Si è così affermato che il diritto del condomino all’informazione da un lato appartiene alla sua sfera giuridica, poiché l’amministratore agisce nei confronti della banca come rappresentante dei partecipanti al condominio (art. 1131 c.c.), d’altro lato non lede alcun interesse del condominio nel suo insieme né degli altri condòmini, poiché l’informazione così fornita in nulla diminuisce il pari diritto all’informazione dell’amministratore né quello di ciascun altro condomino; il singolo condomino, in qualità di mandante o rappresentato, è titolare sostanziale (pro quota) di ogni posizione giuridica afferente al condominio (5).

Ancora, è stato stabilito che non ha pregio l’obiezione della banca di non poter consegnare i documenti per ragioni di tutela della riservatezza, poichè, per quanto sia indubbio che la banca è tenuta a non rivelare a terzi estranei le notizie riservate inerenti ai rapporti con la clientela, è altrettanto vero che quando la legittimazione del terzo appare certa, la banca è tenuta a dare l’informazione richiesta, non potendo pretendere che il terzo si rivolga al giudice o all’ABF perché la svincoli dal “segreto bancario”; il singolo condomino, che si sia legittimato come tale, ha diritto a richiedere le informazioni inerenti al conto corrente bancario del condominio, trattandosi di diritto che appartiene alla sua sfera giuridica (6).

A seguito della riforma del 2013, l’art. 1129, co. 7, c.c. afferma che ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica del conto corrente condominiale. Circa l’espressione “rendicontazione periodica del conto corrente”, si è ritenuto in dottrina (7) trattarsi dell’estratto conto, precisando che in tal modo si è voluto consentire al condomino di controllare che le somme di cui alla situazione contabile risultante dall’attestato di cui al n. 9 dell’art. 1130 c.c. vengano effettivamente versate sul conto corrente.

In proposito l’ABF ha chiarito che una interpretazione sistematica porta ad escludere che “per il tramite dell’amministratore” possa significare “solo attraverso l’amministratore”; la nuova disciplina non prescrive un obbligo, in capo al singolo condomino, di esclusiva richiesta all’amministratore, quanto, piuttosto, di preventiva richiesta a questi diretta; inutilmente assolto tale obbligo, il condomino ha diritto di rivolgersi direttamente alla banca per ottenere copia dell’estratto conto condominiale (8).

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Note

(1) NASINI V., L’amministratore, in Il nuovo condominio, a cura di TRIOLA, Torino, 2013, 811. (2) SCARPA, L’amministratore, in CELESTE, SCARPA, Il condominio negli edifici, Milano, 2017, 606-607. (3) Cass. civ., 21 gennaio 2010, n. 1011. (4) Trib. civ. Salerno, 30 luglio 2007. (5) ABF, Collegio di Milano, 19 aprile 2011, n. 814. (6) ABF, Collegio di Milano, 6 marzo 2013, n. 1282. (7) TRIOLA, La riforma del condominio tra novità e occasioni mancate, Milano, 2014, 124. (8) ABF, Collegio di Roma, 16 settembre 2016, n. 7960.

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