Il consiglio di condominio, la cui istituzione è disciplinata dalla legge 220/2012, ha unicamente funzioni consultive e di controllo, per cui le decisioni che assume, ad esempio scegliendo i fornitori per l’esecuzioni di lavori ordinari o straordinari, sono vincolanti per tutti i condòmini – anche dissenzienti – solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell’assemblea condominiale.

È il principio di diritto rimarcato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 7484 del 15 marzo 2019, di cui riportiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. VI civ., ord. 15.3.2019,
n. 7484
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Fatti di causa e ragioni della decisione

Il Condominio … impugna, articolando due motivi di ricorso: 1. violazione e falsa applicazione degli artt. 100, 112, 113 e 116 c.p.c., degli artt. 1136 e 1137 c.c. e dell’art. 63, disp. att. c.c., nonché omessa, insufficiente e contradditoria motivazione; 2. violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113 e 116 c.p.c., degli artt. 1136, 1137 e 2697 c.c., nonché omessa, insufficiente e contradditoria motivazione) la sentenza della Corte d’Appello di Torino n. 1667/2017 del 25 luglio 2017.

P.D. resiste con controricorso.

La Corte d’Appello di Torino ha confermato la pronuncia n. 1268/2016 resa in primo grado dal Tribunale di Torino, che aveva accolto l’impugnazione ex art. 1137 c.c. della delibera assunta il 31 luglio 2014 dal Consiglio di Condominio dell’edificio di via …. Il Consiglio di Condominio nella riunione del 31 luglio 2014 aveva esaminato diversi preventivi di appaltatori inerenti ai lavori di rifacimento del terrazzo/lastrico solare, votando a favore di uno di tali preventivi e suddividendo il relativo pagamento delle spese derivanti in due rate, che il P.D. era poi stato invitato a pagare. In tal modo, ad avviso del Tribunale, il Consiglio di Condominio, composto da soli cinque condòmini, non si era limitato a svolgere una funzione consultiva, come consentito dall’art. 1130 bis, ultimo comma, c.c., ma aveva espresso una decisione vincolante per l’intero condominio, approvando i lavori di rifacimento ed il preventivo ritenuto più economico e certificato (per euro 13.500), e ripartendo altresì le spese.

(omissis)

Nei due motivi del ricorso del Condominio di via …, si contrappone che fu l’assemblea del 3 dicembre 2015, invece, ad approvare e deliberare “a larghissima maggioranza” i lavori e l’impresa esecutrice, uniformandosi alla scelta espressa dai consiglieri di condominio. Tale ultima circostanza è definita in ricorso “pacifica e mai contestata”. Solo a seguito di tale assemblea del 3 dicembre 2015 era intervenuto il sollecito di pagamento del 5 gennaio 2016 inoltrato al P.D..

Il controricorrente deduce che il verbale di tale assemblea del 3 dicembre 2015, posto dal ricorrente a fondamento delle sue censure, non è mai stato acquisito agli atti del presente giudizio.

(omissis)

Il comma 2 dell’art. 1130-bis c.c., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, consente all’assemblea di nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. La stessa norma precisa che il consiglio di condominio ha “unicamente funzioni consultive e di controllo”, essendo l’organo votato a garantire una più efficiente e trasparente tutela degli interessi dei condòmini nei grandi complessi immobiliari dotati di molteplici strutture comuni. Già, tuttavia, prima della Riforma del 2012, o comunque in fattispecie sottratte ratione temporis alla vigenza del nuovo art. 1130 bis c.c., questa Corte aveva affermato, con principio che va qui ribadito, che l’assemblea condominiale – atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 c.c. – può certamente deliberare la nomina di una commissione di condòmini (cui ora equivale il “consiglio di condominio”) con l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori, ma le decisioni di tale più ristretto consesso condominiale sono vincolanti per tutti i condòmini – anche dissenzienti – solamente in quanto rimesse alla successiva approvazione, con le maggioranze prescritte, dell’assemblea, le cui funzioni (quale, nella specie, l’attribuzione dell’approvazione delle opere di manutenzione straordinaria, ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.) non sono delegabili ad un gruppo di condòmini (omissis). Il consiglio di condominio, pure nella vigenza dell’art. 1130-bis c.c., non può, dunque, esautorare l’assemblea dalle sue competenze inderogabili, giacché la maggioranza espressa dal più ristretto collegio è comunque cosa diversa dalla maggioranza effettiva dei partecipanti, su cui poggiano gli artt. 1135, 1136 e 1137 c.c. ai fini della costituzione dell’assemblea, nonché della validità e delle impugnazioni delle sue deliberazioni.

La determinazione dell’oggetto delle opere di manutenzione straordinaria (e cioè degli elementi costruttivi fondamentali delle stesse nella loro consistenza qualitativa e quantitativa), la scelta dell’impresa esecutrice dei lavori, la ripartizione delle relative spese ai fini della riscossione dei contributi dei condòmini, rientrano, pertanto, nel contenuto essenziale della deliberazione assembleare imposta dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. (omissis).

Nella specie, è stato accertato in fatto dai giudici del merito che il Consiglio di Condominio, nella riunione del 31 luglio 2014, aveva approvato l’intervento di manutenzione, aveva scelto l’impresa cui affidare i lavori di manutenzione del lastrico ed aveva suddiviso le spese fra i condòmini. Queste decisioni del Consiglio di Condominio, sempre per quanto accertato dalla Corte d’Appello di Torino, non vennero poi mai rimesse alla successiva necessaria approvazione dell’assemblea con le maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. (né, d’altro canto, i lavori risultavano approvati sin dall’assemblea condominiale del 30 maggio 2014).

Va considerato come le determinazioni prese dai condòmini, in assemblea o, come nella specie, nell’ambito del “consiglio di condominio”, devono valutarsi come veri e propri atti negoziali, sicché l’interpretazione del loro contenuto è frutto di apprezzamento di fatto spettante al giudice di merito e sindacabile in sede di legittimità unicamente per violazione dei canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 e seguenti c.c. (Cass. Sez. 2, 28 febbraio 2006, n. 4501). La Corte d’Appello di Torino, ricostruiti i fatti come sinora esposto, ha coerentemente attribuito immediato valore organizzativo (e non dunque meramente consultivo o preparatorio di un futuro pronunciamento assembleare) alla deliberazione del Consiglio di condominio del 31 luglio 2014. Ciò basta a giustificare l’interesse del condomino P.D. ad agire in giudizio per accertare se siffatto valore organizzativo della deliberazione del 31 luglio 2014 meritasse di essere conservato o andasse, piuttosto, eliminato con la sanzione giudiziale invalidante. Il P.D. aveva perciò un interesse sostanziale ad impugnare la delibera in questione, giacché titolare di una posizione qualificata diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che la delibera del consiglio di condominio generava quanto al contenuto dell’assetto organizzativo della materia regolata (le opere di manutenzione straordinaria). A questo interesse sostanziale è certamente abbinato l’interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. per l’impugnazione della delibera, avendo l’attore prospettato una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata e così rivelato l’utilità concreta che poteva ricevere dall’accoglimento della domanda.

I due motivi del ricorso del Condominio di via …, si fondano essenzialmente sul verbale dell’assemblea del 3 dicembre 2015, che avrebbe poi fatto proprie le decisioni del consiglio di condominio quanto alla approvazione dei lavori e ad alla scelta dell’impresa esecutrice.

Questa circostanza è definita in ricorso “pacifica e mai contestata”: in realtà, nessun cenno ad essa è fatto nella sentenza impugnata, la quale, all’esatto contrario, a pagina 12 ha esplicitamente negato che le determinazioni dei consiglieri di condominio risultassero di seguito approvate o ratificate dall’assemblea. Il controricorrente stesso oppone che il verbale dell’assemblea del 3 dicembre 2015 non è mai stato prodotto in giudizio.

L’allegazione è perciò inammissibile.

(omissis)

Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.

(omissis)

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 1.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

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