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Il nuovo amministratore alle prese con un condominio in cui la gestione contabile, negli ultimi 4 anni, è stata poco trasparente. Questo l’oggetto di un quesito inviato da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito una sintesi della vicenda e il parere fornito dall’avvocato Emanuele Bruno di Matera (www.studiobruno.info).
Il quesito
Buongiorno, ho preso da poco in gestione un condominio, in cui l’amministratore precedente non ha fatto assemblee dal 2015 al 2018. A fine 2018 ha convocato assemblea straordinaria per l’approvazione dei precedenti consuntivi, e questi sono stati, appunto, approvati. Ora i condòmini mi chiedono se possono chiedere il rimborso della spesa di cui alla voce “compenso amministrazione e cancelleria” degli anni 2015-2016-2017, data la mancanza di nomina. Cosa devo rispondere?
Il parere legale
Il rendiconto condominiale deve essere sottoposto a discussione assembleare entro centottanta giorni decorrenti dal 01 gennaio. Ove non venga attivata l’assemblea nel termine predetto, si verifica una delle gravi irregolarità che legittima la revoca dell’amministratore ex comma 11 dell’art. 1129 c.c.
Il rendiconto approvato dall’assemblea, non opposto, diviene inoppugnabile ed obbliga il singolo condomino a versare le somme in esso approvate: “In tema di condominio negli edifici, la deliberazione di approvazione delle spese, adottata dall’assemblea, divenuta inoppugnabile, fa sorgere l’obbligo dei condòmini di pagare al condominio i contributi dovuti, rimanendo indipendenti l’obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi creditori” (Cass. Civ. n. 2049/2013).
In relazione al quesito posto, sembrerebbe che le voci “cancelleria” e “compenso amministratore” siano state approvate unitamente ai rendiconti 2015-2016-2017, e che solo successivamente i condòmini hanno inteso valutare la possibilità di chiedere la restituzione degli stessi importi.
In riferimento alla voce cancelleria, ove supportata da adeguata documentazione contabile, la spesa deve intendersi non contestabile (salvo che non siano sopraggiunti fatti nuovi).
Quanto al compenso amministratore, la richiesta di restituzione sembrerebbe fondarsi sull’assenza di nomina dell’amministratore uscente. Il conferimento d’incarico in favore dell’amministratore deve avvenire mediante attribuzione assembleare (comma 14 art. 1129 c.c.).
Prima della riforma condominiale introdotta dalla L. n. 220/2012, si ammetteva anche la nomina per fatti concludenti. “La nomina dell’amministratore del condominio è soggetta all’applicazione dell’art. 1392 c.c., sicché, salvo siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura di conferimento del potere di rappresentanza può essere verbale o tacita, e può risultare, indipendentemente dalla formale investitura assembleare e dall’annotazione nello speciale registro di cui all’art. 1129 c.c., dal comportamento concludente dei condòmini, che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio” (Fattispecie relativa a nomina anteriore all’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 – Cass. Civ. n. 2242/2016).
Successivamente alla riforma ex L. n. 220/2012, il comma 14 dell’art. 1129 c.c. ha individuato l’obbligo di predisposizione ed approvazione assembleare del preventivo (forma particolare prevista ex art. 1392 c.c.) la cui omissione determina la nullità della nomina. L’eventuale nullità della nomina, a mio parere, non determina automaticamente l’assenza di un diritto al rimborso-compenso per l’attività svolta dall’amministratore ed accettata dal condominio (mediante approvazione del bilancio), dunque al professionista dovrà essere riconosciuta una forma di remunerazione in ragione del pregio dell’attività svolta.
In assenza di preventivo, il compenso dovrà essere determinato dal giudice.
“L’amministratore giudiziario di un condominio è un mandatario dei condòmini partecipanti alla comunione e pertanto il compenso allo stesso spettante, ove non concordato tra le parti, deve essere determinato in sede contenziosa e non può, quindi, essere liquidato dal giudice che ha provveduto alla nomina (C.A. Lecce 05.05.1995).
I condòmini osserveranno che è totalmente assente la nomina dell’amministratore.
Occorrerebbe verificare la sussistenza di eventuale prorogatio. Il comma 10 dell’art. 1129 c.c. indica la durata dell’incarico potenzialmente biennale (due anni a partire dalla nomina).
In ogni caso, con l’approvazione dei bilanci, i condòmini hanno ratificato l’attività svolta dallo stesso dunque accettato il suo operato. Se intendevano contestare l’amministratore, sin dal 2015, avrebbero potuto agire per la sua sostituzione e comunque avrebbero dovuto (nei limiti e se possibile) disconoscere l’operato.
A tal punto, la mancata approvazione del preventivo di spesa fa sorgere dubbi solo sul quantum, ovvero, sull’entità del compenso da riconoscere in favore dell’amministratore. In assenza di accordo tra le parti, la quantificazione compete al giudice.
Dal punto di vista pratico, i condòmini potranno convocare una nuova assemblea, ridiscutere il bilancio e non approvare il compenso dell’amministratore. Il percorso pare assai poco virtuoso. La valutazione di bontà ed utilità di tale via, necessita di studio approfondito ed adeguata valutazione della situazione complessiva.
Pertanto, il quesito posto non può avere una risposta univoca in assenza di approfondimenti concreti e documentali necessari a comprendere l’intera fattispecie.
