In condominio è illegittima quell’opera che si traduce nell’attrazione di una porzione della cosa comune nella sfera di disponibilità esclusiva di un singolo condomino. È il principio enunciato dalla Cassazione nell’ambito dell’ordinanza 13506 del 20 maggio 2019, di cui pubblichiamo un estratto.

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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., ord. 20.5.2019,
n. 13506
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Fatti di causa e ragioni della decisione

A.B. propone ricorso per cassazione articolato in quattro motivi avverso la sentenza della Corte d’Appello di Trieste n. 544/2014 del 19 settembre 2014, che, confermando la decisione di primo grado resa dal Tribunale di Udine, sezione distaccata di Palmanova, aveva condannato lo stesso A.B., su domanda degli altri condòmini del Condominio …, a rimuovere la struttura fissa, costituita da tettoie e portici (“bricole”), posta in essere sul marciapiede comune a servizio dell’attività di ristorante, in forza della DIA D/30/08 presentata al Comune di Lignano Sabbiadoro.

(omissis)

I. Il primo motivo di ricorso di A.B. deduce la violazione dell’art. 2712 c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c., avendo la Corte d’Appello di Trieste descritto in sentenza (pagine 7 e 8) il manufatto sulla base delle deposizioni testimoniali (quanto, in specie, alla presenza di travi in legno, che avevano sostituito nel 1987 le preesistenti travi in metallo, e quanto alle modifiche del 2008, che avevano reso la struttura un corpo unico agganciato alle terrazze, sovrastante un’area transitabile soltanto per accedere al self service), senza tener conto delle fotografie prodotte, rappresentative dello stato dei luoghi prima e dopo le modifiche del 2008.

I.1. Il primo motivo di ricorso è infondato. Secondo l’interpretazione prescelta da questa Corte (da ultimo, Cass. Sez. 3, 30/11/2017, n. 28665) la riproduzione fotografica è idonea ad assumere valore probatorio solo quando risulti conforme al fatto allegato, sicché, laddove l’allegazione attenga a circostanze di luogo, come nella specie, significanti che i porticati realizzati da A.B. fossero aperti sui lati e perciò accessibili agevolmente da tutti i condòmini come dai passanti, non sorge, a carico della controparte, alcun onere di disconoscimento, ai sensi dell’art. 2712 c.c., della conformità della riproduzione fotografica al fatto rappresentato, né costituisce di per sé prova legale, in quanto tale sottratta al prudente apprezzamento del giudice di merito, ove il fatto riprodotto nelle fotografie sia comunque privo di decisività. La Corte d’Appello di Trieste ha infatti valutato in sentenza, sulla base delle deposizioni testimoniali, che la struttura fissa realizzata nel 2008 dal A.B. al servizio esclusivo della propria attività commerciale avesse comportato un impedimento di fatto all’accesso degli altri condòmini sul marciapiede e sull’area condominiale. La decisione della questione di diritto raggiunta nell’impugnata pronuncia è così conforme all’orientamento giurisprudenziale secondo cui, in tema di condominio negli edifici, il disposto dell’art. 1102 c.c., in forza del quale ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso, presuppone pur sempre che l’utilità, che il condomino intenda ricavare dall’uso della parte comune, non sia in contrasto con la specifica destinazione della medesima, dovendosi perciò escludere la liceità della collocazione sopra un marciapiede, da parte di un condomino, di un porticato fisso in legno, stabilmente agganciato alle terrazze, per permettere l’accesso ai clienti della propria attività commerciale di ristorazione, così immutando la destinazione del marciapiede, avente per sua natura, come funzione tipica, quella di consentire il sicuro transito dei pedoni; né rileva opporre il fatto che gli altri partecipanti possono ugualmente transitare, in quanto occorre comunque riscontrare, come avvenuto nel caso in esame, che quell’opera si traduce nell’attrazione di una porzione della cosa comune nella sfera di disponibilità esclusiva di un singolo condomino (cfr. Cass. Sez. 2, 07/06/2011, n. 12310).

(omissis)

III. Il terzo motivo di ricorso di A.B. denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., avendo la Corte d’Appello ravvisato nelle modifiche realizzate nel 2008 un porticato adibito ad uso esclusivo del ricorrente, che si è così appropriato dello spazio comune, mentre le stesse costituivano legittimo esercizio dell’uso esclusivo spettante al condomino.

III.1. L’infondatezza del terzo motivo di ricorso discende da quanto già argomentato in ordine al primo ed al secondo motivo.

Una volta accertato che il marciapiede antistante le unità immobiliari a piano terra del Condominio …,  pur in forza del regolamento negoziale contenuto nel punto h) del contratto 15 marzo 1975, per quanto destinato altresì all’installazione di manufatti di arredo e di esposizione da parte dei proprietari dei negozi, dovesse essere comunque preservato al passaggio pedonale dei condòmini, è inevitabilmente corretto ritenere che la condotta del condomino, il quale vi collochi una struttura fissa in legno al fine di permettere l’accesso ai clienti della propria attività commerciale, altera la destinazione tipica del marciapiede di consentire il transito dei pedoni, si traduce nell’attrazione della cosa comunque di proprietà comune nella sfera di disponibilità esclusiva del singolo condomino, e perciò configura un abuso, agli effetti dell’art. 1102 c.c., poiché impedisce agli altri condòmini di partecipare all’utilizzo dello stesso, ostacolandone il libero e pacifico godimento (cfr. Cass. Sez. 6-2, 18/01/2018, n. 1235).

(omissis)

V. Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare le spese del giudizio di cassazione ai controricorrenti ….

(omissis)

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 4.700 di cui euro 200 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

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