[A cura di: dr. Alessandro Di Francesco – Direttore Centro Studi Nazionale BMItalia – Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari & Building Manager]
Sfugge a chi scrive la “ratio” imperativa che ha indotto i togati del Tribunale di Roma a pronunciare le sentenze n. 246 del 7 gennaio 2019 e n. 1918 del 25 gennaio 2019 in tema di rendiconto condominiale e relativo criterio contabile cui lo stesso deve ispirarsi.
È stato infatti sancito, nelle menzionate sentenze, che il conto consuntivo della gestione condominiale deve essere strutturato in base al principio di cassa: le uscite andranno pertanto annotate in base alla data dell’effettivo pagamento, mentre le entrate andranno annotate in base alla data dell’effettivo incasso. E su questo concetto (che incorpora in sé – e lo spiega – il cosiddetto criterio di cassa) siamo assolutamente d’accordo.
È però stato aggiunto dell’altro: la mancata applicazione del principio di cassa inficia il rendiconto sotto il profilo della chiarezza, contravvenendo a quanto sancito nell’articolo 1130 bis del Codice Civile ove è prescritto che i dati contenuti nel rendiconto stesso devono essere espressi in modo da consentirne l’immediata verifica.
Ancora: l’amministratore deve evidenziare nel rendiconto l’indicazione delle spese ancora da sostenere.
Orbene, quest’ultima affermazione sembra una contraddizione in termini, dal momento che è ovvio che le spese ancora da sostenere non sono state ancora sostenute, e pertanto l’indicazione delle stesse fa inevitabilmente riferimento ad un criterio diverso da quello per cassa, che è quello di competenza.
Proviamo a fare un po’ di chiarezza: la lettura dell’articolo 1130 bis del Codice Civile ci evidenzia, “ad litteram”, che il rendiconto condominiale risulta composto nella sua interezza da tre elementi:
L’insieme di queste parti costituisce l’intero documento che altrimenti non presenterebbe il carattere della completezza richiesta: sia consentita la forzatura lessicale, una sorta di piccolo e scarno “bilancio” societario. Esaminiamole una alla volta.
Il registro di contabilità altro non è che una sorta di “prima nota” ove l’amministratore deve annotare in ordine cronologico entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita, e può essere tenuto anche con modalità informatizzate. In buona sostanza, si tratta del conto delle entrate e delle uscite che deve essere redatto assolutamente ispirandosi al principio di cassa. Si ipotizzi, per comodità d’esempio, la coincidenza tra esercizio di gestione ed anno solare: tutte le operazioni in entrata ed in uscita effettivamente verificatesi nel periodo 1° gennaio – 31 dicembre dovranno essere riportate nel registro di contabilità. Questo significa che il criterio contabile cui ispirarsi non può essere altro che quello per cassa.
Il riepilogo finanziario rappresenta una sorta di stato patrimoniale del condominio; indica cioè le attività e le passività, ovvero crediti e debiti o, mutuando impropriamente il concetto dalla terminologia ragionieristica, il dare/avere, oltre alla presenza di eventuali fondi/riserve. Tale documento, per sua intrinseca caratteristica, non può che fondarsi sul principio di competenza. Riutilizzando l’esempio precedente, basti pensare al caso di un dipendente del condominio per il quale i contributi previdenziali e le ritenute fiscali relative al mese di dicembre, andranno versate entro il successivo 16 gennaio; o, ancor più semplicemente, la fattura pagata ad un professionista o quella pagata in relazione ad un contratto di appalto di opere o servizi ad un impresa nel mese di dicembre, la cui ritenuta d’acconto, rispettivamente del 20% o del 4%, sarà pagata entro il successivo 16 gennaio. Certamente tali spese non possono essere contabilizzate entro il 31 dicembre in quanto non si sono ancora manifestate e pertanto non può essere utilizzate per esse il principio di cassa (a meno di anticiparne il pagamento entro il 31 dicembre); ma indubbiamente sono afferenti al periodo di gestione preso in esame e pertanto nel rendiconto – nella sua interezza – devono essere prese in considerazione e necessariamente ripartite e ciò non può che avvenire ricorrendo al principio di competenza. Del resto in questo modo viene assicurato il rispetto di quanto richiesto dall’articolo 1130 bis del Codice Civile.
La nota sintetica esplicativa é infine una relazione riassuntiva della gestione condominiale; può spiegare con maggiore chiarezza alcuni elementi presenti nella contabilità, fare un resoconto dei lavori che sono stati portati a termine e quelli che si prospettano per il futuro, ecc.
Come già detto, l’insieme di queste tre parti costituisce il documento rendiconto condominiale che è tale solo se completo di esse ed esaminato nella sua interezza: per quanto sin qui affermato, dunque, l’intero documento dovrà essere strutturato necessariamente in base ad un criterio misto (cassa e competenza) per le ragioni prima sviscerate. L’augurio è che tale impostazione possa definitivamente esser presa a riferimento evitando il ripetersi di affermazioni perentorie (errate) che stabiliscano che il rendiconto condominiale debba essere redatto solo per cassa o solo per competenza.