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Lavori sulle abitazioni private: non vanno inseriti nel rendiconto condominiale
- 5 luglio 2019
Le prestazioni d’opera individuali in condominio: vanno fatturate dalla ditta al singolo condomino beneficiario oppure fatturate al condominio, inserite nel rendiconto e poi imputate ai condòmini che si sono avvalsi dei lavori? Questo il quesito posto da un amministratore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito una sintesi della vicenda e il parere fornito dall’avvocato Emanuele Bruno di Matera (www.studiobruno.info).
Il quesito
D. Sono un amministratore di condominio, e nell’assemblea per l’approvazione della gestione ordinaria 2018, un condomino ha sollevato un quesito che vi riporto per sciogliere ogni dubbio in merito.
In bacheca non abbiamo collocato i riferimenti dei fornitori condominiali. Quando un condomino è alle prese con un guasto nella propria unità immobiliare (un tubo dell’acqua che perde, il citofono o i caloriferi che non funzionano, etc) di solito me lo segnala direttamente. Io lo comunico alla ditta incaricata dal condominio di effettuare le manutenzioni, che interviene. La fattura è poi emessa a carico del condominio con l’indicazione del nominativo del condomino che ha beneficiato dell’intervento.
Ora, all’atto della stesura del rendiconto, io inserisco tutte queste fatture alla voce “spese individuali”, e poi le carico sulle ripartizioni dei relativi condòmini che hanno fatto eseguire i lavori.
Ebbene, secondo un condomino questa prassi è errata. A suo dire, sarebbe invece più corretto che i condòmini che hanno bisogno di interventi scegliessero liberamente se affidarsi al fornitore del condominio o a un professionista esterno, e che, in un caso o nell’altro, la fattura venisse addebitata direttamente a loro e saldata con i tempi concordati con le aziende manutentrici, senza risultare, dunque, nel rendiconto condominiale, anche per non incidere sull’entità delle voci d’uscita con eventuali ripercussioni su richieste di finanziamento per lavori straordinari e quant’altro.
Quale interpretazione è corretta?
Il parere legale
R. Il condominio, ente di gestione, nasce ogni volta che singole unità immobiliari risultano essere titolari pro quota di parti comuni così come stabilito dall’art. 1117 c.c. e seguenti. Il condominio esiste in ragione del rapporto di servizio tra proprietà privata e parti comuni.
L’assemblea è composta da tutti i proprietari delle unità immobiliari che vantano diritti sulle parti comuni, ha il compito di assumere le decisioni che riguardano la gestione delle stesse parti (art. 1135 c.c.).
Il criterio appena richiamato è posto a fondamento anche della nomina dell’amministratore che riceve mandato dall’assemblea per svolgere i compiti elencati all’art. 1130 c.c.. L’amministratore è il gestore delle parti comuni.
Il rendiconto condominiale ha la funzione di spiegare ai condòmini la situazione patrimoniale e finanziaria del condominio, non di quel che attiene la gestione delle singole unità private.
A mio avviso, la fattispecie che vede il proprietario della singola unità immobiliare rivolgersi all’amministratore, chiedendo l’invio di manodopera per eseguire lavori privati, è estranea alla gestione condominiale. In ipotesi come quella richiamata, il rapporto giuridico, certamente lecito, si instaura tra proprietario e amministratore. Il committente dei lavori non sarà il condominio ma il singolo proprietario privato. La fattura dovrà essere emessa a favore del privato.
Amministratore e singolo condomino dovranno regolare privatamente le rispettive competenze. Se così non fosse, tra le altre cose, si finirebbe per far transitare attraverso la gestione condominiale eventi estranei alle parti comuni con tutte le conseguenti complicazioni-irregolarità. Per tutte, si pensi ad ipotesi di morosità.
Sul punto si ricordi che: “Il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni comuni, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal medesimo condominio verso i singoli condòmini per i contributi da loro dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, e, in tal caso, la relativa esecuzione forzata deve svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 ss. c.p.c.”. (Cass. Civ. n. 12715/2019).
Perché mai il condominio dovrebbe rispondere patrimonialmente di un lavoro privato? In ultimo, perché mai l’assemblea dovrebbe interessarsi ed esprimersi sull’opportunità o sul merito di lavori privati?
Diversa è l’ipotesi in cui un amministratore disponga l’intervento su parti comuni (es. colonna di scarico, impianto idrico) e, nel corso dell’intervento, accerti che la rottura ricade in parte privata e provveda alla conseguente imputazione del costo.
