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Locazione commerciale: risoluzione del contratto e pagamento di penali
- 11 luglio 2019
[A cura di: Confappi] Qualora il conduttore venga meno alle pattuizioni contenute nel contratto di locazione commerciale, il proprietario dell’immobile può ottenere la risoluzione del contratto e il pagamento di una penale, nei termini contenuti nell’accordo. Lo ha deciso il Tribunale di Milano (tredicesima sezione civile) con la sentenza n. 3451 del 4 aprile 2019.
In particolare, oltre alla risoluzione del contratto d’affitto relativo a un locale commerciale sito in centro a Milano, la ricorrente ha chiesto al giudice 17mila 600 euro a titolo di penale per il mancato rilascio della fideiussione, 200 euro per ogni giorno di ritardo nel rilascio dei locali e oltre 30mila euro di canoni di locazioni e spese accessorie non versati.
L’articolo 23 del contratto di locazione prevedeva che “la conduttrice si impegna a ottenere fidejussione da parte di terzi per garantire tutte le obbligazioni del presente contratto, per tutta la durata e connesse alla risoluzione fino a concorrenza dell’importo di € 30.000” disponendo poi che “l’inosservanza dei patti del presente articolo determina ipso jure la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c.”.
Per il giudice «deve pertanto dichiararsi l’intervenuta risoluzione ex art. 1456 c.c. del contratto di locazione a norma dell’art. 23.2 del predetto contratto, con decorrenza dal 06/10/2017, atteso che la comunicazione con cui il locatore ha dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa a mezzo PEC è stata recapitata alla società resistente in data 06/10/2017. Conseguentemente, la conduzione dell’immobile da parte della resistente sino al 31/12/2018 va qualificata quale occupazione sine titulo».
Non essendo, invece, provato che il patto contenente la clausola penale per il rilascio della fideiussione sia coevo o successivo al contratto di locazione, nulla può essere riconosciuto a tale titolo. L’articolo 23.2 del contratto qualifica, infatti, il mancato rilascio di fideiussione come motivo di risoluzione ex art. 1456 c.c., mentre nessuna penale è pattuita per tale inadempimento. Per questo motivo la domanda di condanna avanzata dal locatore appare del tutto infondata. Va invece accolta la domanda di condanna al pagamento della penale di cui all’art. 21.1 del contratto di locazione, che prevede il pagamento di 200 euro per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell’immobile a seguito di risoluzione.
Infine, merita accoglimento la domanda di condanna della resistente al pagamento dei canoni di occupazione sine titulo, maturati successivamente alla risoluzione di diritto, avendo le parti in tal senso pattuito a norma dell’art. 21.1. del contratto. La clausola prevede infatti che: “Qualora il conduttore non dovesse rilasciare tempestivamente l’unità immobiliare alla cessazione del contratto, sarà tenuto, oltre al corrispettivo di cui all’art. 1591 c.c. (danni per ritardata restituzione, ndr), al versamento di una penale per ogni giorno di ritardo, pari ad € 200 che potrà essere trattenuto dalla locatrice dal deposito cauzionale, salvo il risarcimento del danno ulteriore”.
