Nella prima parte del nostro approfondimento in materia di lastrici solari, curato dal presidente Abiconf, dott. Andrea Tolomelli, per conto di Italia Casa e Quotidiano del Condominio, abbiamo affrontato tematiche quali i criteri generali di ripartizione delle spese, il concetto di “colonna d’aria” e l’individuazione dei costi da suddividere.

In questa seconda puntata ci concentriamo, invece, su aspetti quali le deroghe al riparto “classico” delle spese, nonché la possibilità di rinuncia alla proprietà esclusiva del lastrico solare e le responsabilità in materia di manutenzione e controllo.

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A cura di:
dott. Andrea Tolomelli
presidente Abiconf
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Deroga ai criteri di riparto spese

L’articolo 1126 c.c. è tra quelli derogabili da un’eventuale regolamentazione condominiale ex art. 1138 c.c.. La deroga, però, dovrà pur sempre rispettare quelli che sono i criteri legali di ripartizione delle spese di proprietà/comproprietà, utilità e proporzionalità e nel caso in esame in particolare per quanto attiene al criterio di utilità, determinante nella fattispecie in esame.

• Tribunale Roma, 14/01/2004: “Il regolamento condominiale predisposto dall’originario costruttore venditore, nel quale – in deroga al disposto dell’art. 1126 c.c. – si preveda che le spese di riparazione dei lastrici solari sono a carico per intero dei proprietari esclusivi, è vincolante per questi ultimi; tale deroga, tuttavia, può trovare applicazione solo per le spese di ordinaria manutenzione, e non quando sia necessario procedere al ripristino di elementi strutturali del lastrico”.
• Tribunale Sciacca, 27/02/2018, n.77: “In tema di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico condominiale, delibere statuenti sulla ripartizione delle spese in deroga al principio di cui all’art. 1126 cod. civ. sono inficiate da nullità e vanno dichiarate nulle ed inefficaci nei confronti dell’attore in relazione alla esclusiva imputazione allo stesso dei relativi oneri economici. (Fattispecie in cui non avendo i condòmini manifestato l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti si è ritenuto inderogabile il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall’art. 1126 c.c. anche se modificato con l’adozione di una delibera assembleare assunta all’unanimità la quale sarebbe pertanto da qualificarsi nulla)”.

Alla luce della seguente sentenza della Corte di Cassazione, un regolamento di condominio di natura contrattuale potrebbe imporre a tutti i proprietari di unità immobiliari di contribuire alle spese di manutenzione del lastrico indipendentemente dalla copertura dei relativi appartamenti.

• Cassazione civile sez. II, 16/02/2017, n.4183: “In tema di regolamento di condominio c.d. contrattuale, la clausola secondo cui i condòmini devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni deve essere interpretata nel senso di verificare la ricomprensione di singole voci di spesa nella regolamentazione e alla luce del canone finale dell’equo contemperamento, che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell’elemento letterale del testo, in modo da accertare se la quota posta a carico di tutti i proprietari in proporzioni dei millesimi non abbia proprio l’effetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire pro quota anche al residuo, che ai sensi dell’art. 1126 c.c. avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti”.

La rinunzia all’uso esclusivo

• È interessante la sentenza della Corte di Cassazione n. 3294 del 10 aprile 1996: “Il condomino che, essendo titolare del diritto di uso esclusivo sul lastrico solare, vi rinunzi, è esonerato dalla contribuzione nelle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico secondo il criterio dell’art. 1126 c.c. e deve parteciparvi in base alla quota millesimale di proprietà, non potendo estendersi analogicamente alla rinunzia ad un particolare diritto di uso sulla cosa comune la norma dell’art. 1118, comma 2 c.c., in base alla quale la rinunzia al diritto di proprietà sulle cose comuni non esonera il rinunziante dalle spese per la loro conservazione, dal momento che tale norma, oltre a costituire deroga all’opposto principio generale stabilito dal comma 1 dell’art. 1104 c.c., trova la sua ratio nell’inscindibile collegamento tra la fruizione della proprietà comune e la fruizione di quella individuale e nella conseguente esigenza di non consentire e al condomino di sottrarsi alla contribuzione nelle spese per la conservazione di beni dei quali egli continuerebbe necessariamente a godere pur dopo avervi rinunziato, che non sussiste invece nel caso di un bene il cui godimento, puramente eventuale, è rimesso alla libera determinazione del suo titolare e con la rinunzia di questi si trasferisce alla collettività dei condòmini.”.

Manutenzione e controllo del lastrico

• Tribunale Milano, sez. XIII, 22 ottobre 2014, n. 12360: “Il Condominio, in persona dell’amministratore, ha un obbligo di controllo della manutenzione del lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, trattandosi di manufatto che svolge una funzione di copertura del fabbricato. Conseguentemente, ben opera l’amministratore che – a seguito di segnalazione – richieda, in ottemperanza al proprio onere di custodia ex art. 2051 c.c., sia una perizia tecnica dei luoghi che un intervento di riparazione, le cui spese devono essere ripartite secondo quanto disposto dal regolamento condominiale (che fa stato tra le parti, in quanto diversa convenzione prevista per legge)”.
• Tribunale Roma sez. VII, 01/08/2018, n. 15963: “Dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.) e all’assemblea dei condòmini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c.”.

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