Il condominio come datore di lavoro: le responsabilità dell'amministratore

Dottrina condominiale

Il condominio come datore di lavoro: le responsabilità dell’amministratore

Quotidiano Del Condominio
17 luglio 2019

[A cura di: Erio Iurdana – presidente Confappi Torino] Il condominio può assumere il ruolo di datore di lavoro e ingaggiare professionisti che si occupino delle parti comuni dell’edificio. Si pensi, ad esempio, al giardiniere, al portiere o all’addetto alle pulizie: tutte figure che per svolgere la loro mansione necessitano di un regolare contratto d’assunzione.

L’amministratore pro tempore, in quanto mandatario dei condòmini, è il soggetto che materialmente stipula questi contratti. Sul punto la Corte di Cassazione (sentenza 15 ottobre 2013, n. 42347) ha osservato che questi assume la posizione di garanzia propria del datore di lavoro nel caso in cui «proceda direttamente all’organizzazione e alla direzione di lavori da eseguirsi nell’interesse del condominio stesso». In questo caso, l’amministratore è tenuto a rispettare le disposizioni del Testo unico in materia di salute e sicurezza sul lavoro (Dlgs 81/2008) e garantire che i lavoratori dipendenti inquadrati dal Contratto collettivo dei proprietari di fabbricati e i lavoratori subordinati operino in condizioni di sicurezza. L’amministratore/datore di lavoro è, infatti, responsabile sia dal punto di vista civile che penale e per questo motivo è obbligato a verificare l’idoneità tecnico-professionale dei lavoratori e delle imprese impiegate nel condominio.

Responsabilità e sicurezza

Può accadere però che il condominio commissioni lavori edili o di ingegneria civile (rientrano nella categoria gli interventi elencati nel Titolo IV del Dlgs 81/2008 sotto la voce «Cantieri temporanei o mobili») e sottoscriva un contratto d’appalto. In questo caso l’amministratore assume le vesti di committente e ha la facoltà (non l’obbligo) di nominare una figura tecnica che controlli la progettazione e l’esecuzione dell’opera: il responsabile dei lavori. Questi si fa carico delle responsabilità civili e penali di norma attribuite all’amministratore, che rimane comunque obbligato a vigilare sull’operato del responsabile. Il responsabile può nominare un coordinatore per la sicurezza o ricoprire lui stesso tale ruolo ed è tenuto a verificare l’idoneità tecnico-professionale dei lavoratori che frequentano il cantiere. E ancora, deve inviare una notifica preliminare all’Asl e alla Direzione territoriale del lavoro, ma solo se la stima degli uomini/giorno (la somma delle giornate lavorative prestate da tutti i lavoratori, anche autonomi, necessari per la realizzazione dell’opera) superi un valore pari a 200.

Inoltre, se per la realizzazione dell’intervento è necessario coinvolgere più di un’impresa, è obbligatorio nominare un Coordinatore per la sicurezza. Il passaggio può avvenire in fase di progettazione (Csp) o in fase di esecuzione dell’opera (Cse).

La normativa prevede che per gli interventi non soggetti a pratica edilizia e con un importo inferiore ai 100mila euro, sia sufficiente la sola nomina del Cse, che stila il Piano di sicurezza e di coordinamento. Diversamente, se occorre la pratica edilizia e l’importo dei lavori è superiore ai 100mila euro, diviene obbligatoria la nomina sia di un coordinatore in fase di progettazione, che redige il fascicolo dell’opera, che di un coordinatore in fase di esecuzione dell’opera, fermo restando che un unico soggetto può svolgere contemporaneamente i due incarichi.

Idoneità tecnica

Particolare attenzione merita la verifica dell’idoneità tecnico-professionale delle imprese impiegate in condominio, compito che spetta al committente.

Ristrutturazione di un immobile

Oltre al condominio/amministratore, il ruolo di committente può essere ricoperto da ciascun condomino (sia proprietario che inquilino) che decide di ristrutturare l’immobile affidando i lavori a un’impresa edile o a lavoratori autonomi. In casi simili, l’immobile diviene un cantiere e, di conseguenza, occorre garantire le opportune misure di sicurezza a chi vi lavora. Come avviene con l’amministratore, anche il singolo condominio deve osservare le disposizioni del Testo unico per la sicurezza sul lavoro e compiere i controlli di legge sull’impresa (o le imprese) e i lavoratori autonomi impiegati, a cominciare dalla verifica dell’idoneità tecnico-professionale.

Qualora sia coinvolta un’impresa, il condomino/committente deve richiedere un Piano operativo di sicurezza (Pos), contenente gli accorgimenti per prevenire i rischi, i nominativi dei rappresentanti dei lavoratori, il nome del direttore tecnico di cantiere e i riferimenti degli addetti al primo soccorso. È altresì possibile nominare un responsabile dei lavori, ma solitamente l’impiego di tale figura è consigliabile per cantieri di rilevante importanza.

Nel caso in cui sia coinvolta più di un’impresa, oltre alla verifica tecnico-professionale e al Piano operativo di sicurezza, il committente deve nominare un Coordinatore per la sicurezza.

Le responsabilità per il committente, anche in caso di nomina del responsabile dei lavori, non si azzerano mai. La Corte di Cassazione (sentenza n. 42465, 1° dicembre 2010) ha infatti precisato che il committente è «il garante della sicurezza dei lavoratori incaricati a svolgere dei lavori nella propria proprietà o nelle proprietà di cui delegato» e «così come gli altri titolari di posizioni di garanzia originarie in caso di sinistro a un lavoratore che ne comporti la morte (omicidio colposo) o un infortunio grave (lesioni colpose aggravate) dovrà, per difendersi, dimostrare di non essere stato nello svolgimento del proprio mandato imprudente o negligente (colpa generica) o di non aver omesso di rispettare norme giuridiche specifiche quali, in particolare, quelle del Dlgs 81/2008 e successive modificazioni e integrazioni (colpa specifica)».