[Intervista a cura di: Vincenzo Perrotta]

Una professione delicata, determinante, ma della quale troppo spesso si ignorano gli estremi operativi e le ripercussioni pratiche. In ultima analisi: quale attività svolgono i visuristi nell’ambito condominiale e, più genericamente, immobiliare? Ne abbiamo parlato con Mario Bulgheroni, presidente di AVI (Associazione Professionale Esperti Visuristi Italiani).

Come si inserisce l’attività di AVI nel panorama condominiale e della proprietà immobiliare?

L’attività dell’Associazione Professionale Esperti Visuristi Italiani (in sintesi AVI) si amalgama perfettamente con l’ambito del real estate, e spiego subito come.

Partiamo dal condominio: con la famosa riforma del condominio, la L.220/2012, è stato stabilito che l’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali. In sintesi, l’amministratore deve gestire una banca dati molto dettagliata e precisa dove ad immobile corrisponde titolare reale dello stesso, unico soggetto in diritto e in dovere di partecipare alle convocazioni delle assemblee condominiali.

Ora, la cosiddetta individuazione dei titolari dei diritti reali e dei diritti di godimento avviene attraverso la consultazione incrociata dei pubblici registri immobiliari ovvero Agenzia Entrate, Ufficio Provinciale-Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare (la ex Conservatoria) e Servizi Catastali (ex Catasto) attraverso la banca dati telematica e/o accesso diretto all’Ufficio. Ma, nonostante siano strumenti a portata di mano e consultabili da ogni singolo cittadino, non sempre si ha l’adeguata capacità di interpretare la documentazione e soprattutto, non sempre c’è una precisa ed esatta comunicazione delle reali generalità sulla titolarità dell’immobile.

Per eliminare il problema alla base, l’amministratore condominiale ricorre all’esperto visurista, che attraverso accurate ispezioni ipocatastali e successiva relazione tecnico giuridica sulla reale titolarità dell’immobile può fornire la certezza (o l’inesattezza) dei dati inseriti nell’anagrafica condominiale. Che tradotto significa convocare in assemblea le persone fisiche e/o giuridiche giuste, cioè quelle che possono disporre, immediatamente e senza condizioni, l’approvazione dei bilanci e delle spese condominiali, sia ordinarie che straordinarie.

Quali altri rapporti intercorrono tra l’esperto visurista e l’amministratore condominiale?

Nell’ipotesi di un condomino moroso, ad esempio, l’esperto visurista è in grado di fornire con esattezza la situazione patrimoniale del soggetto. Poi può verificare se tale situazione ha la sufficiente capienza economica (attraverso una due diligence ventennale allo scopo di verificare se ci sono altri e precedenti creditori e nel caso per quali importi) per procedere con gli atti cautelativi affidati, successivamente, al legale per l’attività di recupero del credito. In sintesi, l’esperto visurista, fatte preventivamente le opportune verifiche, assiste l’amministratore e il legale in tutte le azioni cautelative come iscrivere un’ipoteca giudiziale, trascrivere un pignoramento, fornire la certificazione ipocatastale ventennale ex art.567 a corredo di un’eventuale istanza di vendita nell’ambito di una procedura esecutiva.

Altre attività che l’esperto visurista è in grado di fornire all’amministratore di condominio riguardano l’individuazione delle parti comuni, delle pertinenze e di aggiornamento dell’intestazione della scheda catastale.

E sul fronte, invece, della proprietà immobiliare?

Qui il discorso di fa ancora più ampio. In molti casi, ottenere e relazionare una corretta consistenza immobiliare (situazione patrimoniale netta) o la storia di un cespite immobiliare è molto complicato, e i rischi di errore dovuti alla confusione dei dati tra le singole note di trascrizione, rogiti, successioni e atti di tribunale, rispetto a ciò che risulta dal catasto, sono molto alti. Per questo le relazioni rilasciate da un esperto visurista sono uno strumento di analisi indispensabile per la stipula di contratti, atti notarili, certificazioni ex art.567, successioni, atti di tribunali (decreti di trasferimento, verbali di separazione, sentenze, verbali di conciliazione, ecc…). In sintesi affidare i diritti reali dell’immobile (oggetto di esecuzione, fallimento o causa civile) agli esperti visuristi produce valore aggiunto all’intero iter giudiziario, perché se le visure ipocatastali ventennali vengono effettuate erroneamente (per il mancato coinvolgimento dell’esperto visurista) si compromette, rallenta o addirittura impedisce la prosecuzione delle attività di vendita e quindi ferma anche per più volte, o annulla, l’iter di emissione del decreto da parte del Giudice.

Integrare le competenze specifiche degli esperti visuristi nel campo delle visure ipocatastali con quelle esclusive degli esperti Valutatori e i Consulenti Tecnici d’Ufficio (CTU), ai quali i Giudici affidano la valutazione tecnico/economica, rappresenta la soluzione vincente per tutti. Infatti, esperienze quotidiane di affiancamento ai Giudici delle esecuzioni immobiliari, Giudici delegati ai fallimenti e Giudici ordinari per le cause da parte degli esperti visuristi in alcuni Tribunali (come si verifica quotidianamente dal 2003 presso il Tribunale di Como a seguito della definizione e applicazione dei tre Protocolli Operativi) dimostrano concretamente l’aumento del livello di efficientamento e di chiusura delle pratiche di esecuzione immobiliare rispetto a situazioni standard in cui non si ricorre all’esperto visurista o lo si sceglie con superficialità (le statistiche al 31 dicembre 2018 dell’Osservatorio T6 relativo alla durata delle procedure esecutive sull’intero territorio nazionale posizionano il Tribunale di Como al quinto posto assoluto con una durata media di due anni e mezzo a fronte della media di oltre quattro anni).

La nostra soluzione è fornire una documentazione, necessaria al Giudice per le decisioni di merito, in maniera esatta e aggiornata sotto tutti i profili tecnici così da garantire eguali diritti a tutte le parti coinvolte, che in tal modo continuano ad avere un arbitro super partes nella definizione della procedura. Per questo, inoltre, ritengo necessario e utile far diventare una best practice di routine l’ispezione ipocatastale effettuata dall’esperto visurista nelle attività di compravendita come pure nelle successioni. Una modalità necessaria sia per accertare i diritti reali dei proprietari sia per diminuire complessivamente il carico fiscale, andando a recuperare l’evasione sugli immobili e mettendo quindi in condizione gli Uffici Tributi dei Comuni di avere una banca dati catastale aggiornata ai fini del pagamento delle imposte.

Quindi, come si potrebbe definire, sinteticamente, l’esperto visurista?

L’esperto visurista è un tecnico incaricato, di volta in volta, ad eseguire ispezioni, visure o ricerche presso gli uffici competenti (Uffici dell’Agenzia delle Entrate, Uffici Provinciali Servizi di Pubblicità Immobiliare e Servizi Catastali) con l’obiettivo di ottenere un dato certo e preciso riguardo un soggetto o un immobile. Un’attività professionale non certo improvvisata, bensì costruita su una maturata competenza in materia e una forte esperienza sul campo.

Aggiungo, poi, che la nostra attività risulta utile anche in casi di criticità particolari come il post sisma in cui si verificano puntualmente azioni di sciacallaggio intese non solo come il rovistare, da parte di inetti, tra i ricordi a brandelli delle abitazioni andate distrutte alla ricerca di un qualche tesoro. Ma al gioco fatto da alcuni, poco etici, proprietari di immobili che omettono errori di fondo legati a un mancato o sbagliato aggiornamento dei dati catastali. Mi spiego: può succedere che alcuni soggetti potrebbero vantare la proprietà di un immobile adducendo al solo possesso, ma non all’effettiva proprietà che invece andrebbe verificata esclusivamente dall’esito delle corrette ispezioni presso i Pubblici Registri Immobiliari. E nei casi di calamità naturale, dove sono previsti dei rimborsi per ricostruire la casa inagibile o parzialmente tale, l’occasione risulta essere diabolicamente tentatrice.

Dal punto di vista pratico, quando è necessario assegnare un incarico ad un esperto visurista?

Se fossi un semplice cittadino contatterei l’esperto visurista qualora mi trovassi alle prese con stipula di contratti, atti notarili, successioni, acquisto di immobili da agenzie o aste giudiziarie, cause o ancora per recupero crediti e mutui.

Se fossi un professionista (ad esempio CTU, notaio, avvocato, commercialista, agente immobiliare, amministratore di condominio, funzionario di banca o di una società di recupero crediti e così via) ogni qualvolta avessi la necessità di fare chiarezza su determinati processi che solo un esperto visurista, con la sua esperienza e competenza, riesce a leggere (le statistiche indicano, per la nostra professione, un indice di sinistri negli ultimi dieci anni pari all’uno per mille con valori sotto i 5mila euro e quasi inesistente per valori superiori).

La disponibilità a collaborare con altre professioni, direttamente o trasversalmente legate a noi, a mio avviso può solo aiutare non solo il mercato del lavoro ma anche gli stessi cittadini perché tante diverse competenze se sono unite riescono a risolvere più problemi comuni. Nel nostro caso, ad esempio le trasmissioni e le analisi degli atti immobiliari sono il nostro pane quotidiano e gli uffici preposti a ciò rappresentano la nostra seconda casa. Per cui chi meglio di noi esperti visuristi potrebbe effettuare in misura puntuale, competente e professionale le ispezioni per verificare l’effettiva proprietà, la correttezza dei passaggi e i gravami a carico di immobili e soggetti risultanti dai Registri Immobiliari della Conservatoria e del Catasto?

Ultimamente avete siglato una partnership con Confedilizia. In cosa consiste?

Il rapporto con Confedilizia, avviato già lo scorso anno con l’adesione al Manifesto per il rilancio del settore Immobiliare ha reso chiaro l’intento di contribuire alla costruzione di un nuovo modello del real estate in cui far primeggiare trasparenza e giustizia. La nuova convenzione ci permette di rendere attività quotidiana l’introduzione di pratiche virtuose all’interno delle attività professionali. Come, e lo ribadisco, l’ispezione ipocatastale nelle attività di compravendita e nelle successioni, che, se svolta da un esperto visurista, può diventare un’utile pratica di routine sia per accertare i diritti reali dei proprietari sia per diminuire complessivamente il carico fiscale, andando a recuperare l’evasione sugli immobili. Un vero e proprio strumento di difesa dei cittadini e del settore immobiliare in generale.

Perché non si parla più di “riforma del catasto” in Italia?

Il lavoro da fare è ancora tanto. Ne avevamo già discusso in uno dei diversi incontri avuti all’Agenzia delle Entrate durante la Presidenza della dott.ssa Rossella Orlandi è già allora risultava evidente la forte esigenza di avviare un aggiornamento più veloce e diretto dei dati catastali considerato che il sistema di stima, come più volte annunciato, sarà il metro quadro e non più il vano. Alla luce di ciò risulta inevitabile garantire una corretta revisione dei dati, attuabile proprio grazie al coinvolgimento di professionisti abilitati ai sensi della legge 4/2013 quali siamo noi esperti visuristi.

È questo il punto su cui lavorare: far comprendere al cittadino l’importanza di richiedere l’aggiornamento dei dati catastali e permettere al sistema professionale di avviare sinergie utili così da evitare non solo frodi ma anche gravami fiscali determinati da una errata assegnazione della consistenza immobiliare. Mettendo sinergicamente in campo le competenze è possibile creare un iter operativo comune, più rapido, più efficiente ed efficace. Con un obiettivo semplice ma forte: facilitare lo snellimento di pratiche burocratiche e rendere giustizia sia alla professione sia al consumatore.

Che cos’è e che cosa fa l’AVI

L’AVI (Associazione Professionale Esperti Visuristi Italiani) presieduta da Mario Bulgheroni è nata nel 1993 per tutelare e garantire le competenze dell’esperto visurista.

L’associazione, inizialmente radicata nel Nord e Centro Italia, rapidamente si è estesa sull’intero territorio nazionale contrassegnando il suo sviluppo con importanti risultati di accreditamento professionale:

• il riconoscimento con la legge 4/2013,
• l’inserimento della professione nel codice ATECO 82 99 40 (codice ATECO 2007),
• l’adesione ad UNI (Ente Nazionale Italiano di Unificazione),
• l’avvio sempre con UNI di una norma dedicata, l’adesione come socio fondatore in Confassociazioni (dove il presidente Bulgheroni rivesta la carica di Presidente della branch Imprese e Consumatori),
• l’inserimento nell’elenco del Mise tra le associazioni abilitate a rilasciare un Attestato di Qualità riservato ai propri iscritti,
• il riconoscimento da parte del Ministero della Giustizia di concerto con il Ministero per gli Affari Europei,
• l’obbligo di avere un’assicurazione professionale,
• l’adozione sia di un codice deontologico che stabilisce i criteri di condotta sia di corsi obbligatori di aggiornamento professionale per i propri iscritti,
• la partnership con Confedilizia,
• la definizione dei Protocolli Operativi, attivi presso il Tribunale di Como e in corso di approvazione presso altri Tribunali del territorio Italiano.

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