[A cura del centro studi FNA – CONFAPPI con la collaborazione dell’avvocato Matteo Rezzonico, presidente FNA-Federamministratori] Almeno due disposizioni del Decreto “sblocca cantieri” (Decreto Legge 32/2019) riguardano specificatamente i condomini. La prima è riferita ai poteri del Sindaco del Comune dove è sito l’immobile, di provocare la nomina dell’amministratore giudiziale, per interventi sui condomini fatiscenti. La seconda riguarda gli interventi manutentivi e ricostruttivi su immobili colpiti da sisma, con i relativi quorum. Entrambe le disposizioni hanno creato qualche difficoltà di coordinamento con le normative esistenti. Con riferimento all’articolo 5 sexies, poi, taluni interpreti hanno addirittura sollevato dubbi di legittimità costituzionale.

I poteri dei Sindaci verso i condomìni fatiscenti

L’articolo 5 sexies del Decreto Legge 18 aprile 2019, numero 32, convertito con modificazioni dalla Legge 14 giugno 2019, numero 55, in tema di disposizioni urgenti per gli edifici condominiali degradati o ubicati in aree degradate, dispone che:  “Negli edifici condominiali dichiarati degradati dal comune nel cui territorio sono ubicati gli edifici medesimi, quando ricorrono le condizioni di cui all’articolo 1105, quarto comma, del Codice Civile, la nomina di un amministratore giudiziario può essere richiesta anche dal sindaco del comune ove l’immobile è ubicato. L’amministratore giudiziario assume le decisioni indifferibili e necessarie in funzione sostitutiva dell’assemblea. Le dichiarazioni di degrado degli edifici condominiali di cui al comma 1 sono effettuate dal sindaco del comune con ordinanza ai sensi dell’articolo 50, comma 5, del testo unico delle leggi sull’ordinamento degli enti locali, di cui al decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, nel quadro della disciplina in materia di sicurezza delle citta’ di cui al decreto-legge 20 febbraio 2017, n. 14, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 aprile 2017, n. 48. Dall’attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica”.

La norma ha carattere residuale – spiega l’avvocato Rezzonico – operando solo a determinate condizioni. In particolare, il potere del Sindaco di richiedere la nomina dell’amministratore giudiziario è sottoposta alla condizione:

1. che il fabbricato, già dichiarato degradato dal Comune, si trovi in condizioni fatiscenti o sussista pericolo di rovina;
2. non sia stato nominato l’amministratore di condominio. In questo senso deve essere letto il richiamo all’articolo 1105, comma 4, del Codice Civile – dettato in tema di comunione (ma applicabile anche al condominio) – per il quale: “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

Il Sindaco per evitare situazioni di pericolo di crollo, totale o parziale, dispone del potere di emettere ordinanze contingibili ed urgenti nei confronti dei proprietari.

L’ «Ordinanza contingibile ed urgente» di cui all’art. 54, comma 4, Dlgs 267/2000 può essere adottata, anche quando il pericolo per la pubblica incolumità non è imminente, ma consiste in una ragionevole probabilità che possa verificarsi, se non si intervenga tempestivamente, anche se tale situazione di pericolo dura da molto tempo e potrebbe protrarsi per un lungo periodo senza alcun crollo delle parti pericolanti dell’edificio.

Aperta la questione tra le associazioni di amministratori condominiali e di proprietari che hanno cominciato ad interrogarsi sulla legittimità della disposizione. Taluni hanno infatti ravvisato nella norma in oggetto, a tacer d’altro, profili di illegittimità costituzionale, sia rispetto ai poteri e alle funzioni dell’Autorità amministrativa (sindaco) che rispetto al diritto di proprietà (articolo 42 commi 1 e 2, della Costituzione). Ma per l’avvocato Matteo Rezzonico, «si tratta di questioni che necessitano di approfondimenti (non potendoci limitare a semplici suggestioni). Certo è che prevedere la nomina di un amministratore “giudiziale” – al di là degli aspetti di dettaglio sui presupposti – vuol dire prevedere che un soggetto terzo (“in funzione sostitutiva dell’assemblea”) disponga opere a carico di proprietari senza che a loro venga prima ordinato in via amministrativa di provvedere».

Gli interventi di recupero relativi ad immobili che hanno subìto un sisma.

L’articolo 10 comma 9, del Decreto Legge 32/2019 prevede, tra l’altro, per le opere di recupero conseguenti a eventi sismici, (per cui sono indicati in dettaglio nei commi precedenti i contributi), una deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136 (commi 4 e 5) del Codice Civile. Recita l’articolo 10, comma 9, del Decreto Legge 32/2019: “In deroga agli articoli 1120,1121 e 1136, quarto e quinto comma, del Codice Civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condòmini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”. Se si è ben compreso, l’assemblea può deliberare con 500 millesimi gli interventi di recupero relativi ad un singolo condominio. Nel dettaglio, gli interventi e la spesa sono decisi dall’assemblea, con un terzo del valore dell’edificio (333 millesimi) e la maggioranza dei presenti in assemblea.

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