[A cura di: avv. Paolo Ribero]

Il proprietario-condomino, anche concedendo in locazione la propria unità immobiliare non è esonerato da responsabilità nel caso in cui il proprio conduttore violi il regolamento condominiale.

L’unico condomino è il locatore – non certo il conduttore – e, in quanto tale, è il principale destinatario delle norme regolamentari. Egli, quindi, si pone, nei confronti della collettività condominiale, non solo come responsabile delle violazioni proprie di tali norme ma anche di quelle del conduttore, essendo tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento ma altresì a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto.

Le decisioni di cassazione e di merito

Giurisprudenza e dottrina sono pacifiche nel riconoscere tale responsabilità. Già nel 1997, con sentenza del 29 agosto 1997 n. 8239, la Corte di Cassazione affermava che “il condomino, siccome principale destinatario delle norme regolamentari, si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua, ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene”. Si ravvisa in questa fattispecie una sorta di culpa in eligendo o in vigilando in quanto il proprietario-condomino deve garantire alla collettività condominiale che il soggetto da lui autorizzato ad utilizzare gli spazi e servizi comuni sia rispettoso delle regole che i condòmini si sono posti.

Tale principio è stato ancora ribadito con sentenza della Cassazione n. 4920/2006 ove viene chiaramente affermato che “il condomino, siccome principale destinatario delle norme regolamentari, […] è tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento ma altresì a prevenire le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto”.

La responsabilità del condomino-locatore è riconosciuta anche processualmente. Infatti la giurisprudenza è conforme nel ritenere che in caso di violazione del regolamento condominiale da parte del conduttore, legittimato passivo in giudizio è il locatore-condomino: “Nell’ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario del locale” (Cass. Civ. 29/10/2003 n. 16240).

Recentemente il Tribunale di Milano con decisione del 22/2/2018 (richiamando la pronuncia 11859/2011 della Cassazione) ha affermato che il locatore deve rispettare il regolamento condominiale ed è responsabile di fronte al condominio della violazione del regolamento anche da parte del conduttore. Egli è infatti tenuto ad imporre a quest’ultimo il rispetto del regolamento e a prevenirne le violazioni, eventualmente sanzionandole anche mediante la cessazione del rapporto (sfratto).

L’unica difesa che potrà invocare il locatore sarà quella di essersi attivato (dandone prova) per impedire la realizzazione della violazione ma per un maggiore esonero da responsabilità dovrà altresì dimostrare di aver richiesto anche la risoluzione del rapporto: si precisa che in tal caso non potrà utilizzare la procedura più veloce prevista per i casi di morosità o finita locazione ma dovrà instaurarsi un giudizio locatizio ove dovrà essere provata l’integrazione delle cause che giustificano la risoluzione del rapporto contrattuale.

Sul punto la Cassazione con sentenza n. 11383/2006 ha chiaramente stabilito: “In tema di condominio di edifici, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condòmini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione”. (Nella fattispecie, in cui il conduttore di un locale violava ripetutamente l’orario di chiusura previsto dal regolamento condominiale, la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che aveva mandato assolto il condomino locatore, osservando che egli avrebbe potuto porre fine alle violazioni agendo in giudizio per la risoluzione del contratto di locazione).

In pratica si può ravvisare una responsabilità solidale: il condominio può cioè agire tanto nei confronti del proprietario dell’appartamento quanto dell’inquilino, ed entrambi sono tenuti a risarcire i danni eventualmente procurati. Se a pagare dovesse essere il locatore, quest’ultimo potrà rivalersi contro il conduttore, chiedendogli la restituzione di quanto versato.

Risulta, pertanto, opportuno in sede di redazione del contratto di locazione specificare che dalla violazione del regolamento condominiale a cui anche il conduttore è sottoposto potrebbe derivare la risoluzione del rapporto contrattuale, onde evitare di dover essere considerati responsabili per azioni poste in essere dal proprio conduttore.

Lascia un commento Annulla risposta

Devi essere connesso per inviare un commento.