[A cura di: avv. Paolo Ribero] La legge 11 dicembre 2012 n. 220 (cd. Riforma del Condominio) nell’individuare le attribuzioni dell’amministratore ha previsto il compito di “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari dei diritti reali o di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie per la tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”. (art. 1130 punto 6 c.c.).

Il condominio apparente

In tal modo il legislatore ha voluto ottenere una chiara individuazione della composizione del condominio ponendo anche fine alle controversie riguardanti il condomino apparente. A partire dalla riforma, infatti, l’amministratore deve avere una chiara ricostruzione degli effettivi proprietari delle unità immobiliari costituenti il condominio ed è responsabile nell’ipotesi in cui convenga in giudizio un soggetto che si è sempre comportato come condomino (dichiarandosi tale, pagando le rate condominiali, partecipando alle assemblee ecc.) senza però risultare proprietario del bene.

La norma infatti, per rendere effettiva la redazione del registro di anagrafe condominiale (la cui mancanza costituisce grave irregolarità ex art. 1129 punto 12. 7 c.c.), ha previsto anche le ipotesi di mancata collaborazione del condomino, stabilendo il dovere dell’amministratore – in caso di inerzia del condomino – di acquisire tali dati autonomamente o rivolgendosi ad un professionista addebitando il costo al condomino inadempiente.

Aggiornamento del registro

Una volta redatto il registro occorre tenerlo aggiornato e pertanto sempre l’art. 1130 c.c. prevede che ogni variazione debba essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. Anche tale disposizione non rimane priva di sanzione che viene prevista dall’art. 63 u.c. disp. Att. c.c. ove si dispone che “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. Viene quindi introdotta un’estensione di responsabilità nel pagamento delle spese condominiali a carico del condomino che ha alienato la propria unità immobiliare ma non ne ha dato comunicazione all’amministratore.

Dubbi sono sorti circa il documento da consegnare all’amministratore. Infatti, applicando letteralmente il testo della norma, la copia autentica richiesta nell’articolo, oltre a comportare un inutile costo potrebbe determinare implicazioni in materia di privacy, tenuto conto che l’intero atto contiene anche dati che sono totalmente influenti ai fini dell’anagrafe condominiale e che il condomino potrebbe non voler rendere palesi.

Ritengo pertanto, considerato che la ratio della norma è rappresentata dalla comunicazione all’amministratore dei dati del nuovo condomino ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale, che la copia autentica possa essere sostituita (soddisfacendo ugualmente il risultato perseguito dal legislatore) con una dichiarazione notarile di avvenuta compravendita contenente solamente la data del rogito ed i dati delle parti.

È inoltre opportuno ricordare che sempre in forza dell’art. 63 disp. Att. c.c. “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Norma che trova applicazione in ogni ipotesi di acquisto ivi compresa l’aggiudicazione a seguito di procedura esecutiva.

Venditore e acquirente in condominio

Da ultimo in merito ai rapporti tra acquirente e alienante di un immobile in condominio si richiama il principio enunciato dalla Suprema Corte con sentenza n. 24654 del 3/12/2010 divenuto ormai consolidato in giurisprudenza.

Con tale pronuncia la Cassazione, per individuare il soggetto tenuto a contribuire alla spesa, ha distinto le opere di manutenzione ordinaria dalle opere di manutenzione straordinaria o dalle innovazioni, sostenendo che “nel primo caso la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune. L’obbligo insorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva apprezzata dall’organo”; nel secondo caso invece, poiché si tratta di opere che devono essere preventivamente deliberate dall’assemblea, “la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. In tal caso, l’obbligo di contribuire alle spese discende […] direttamente dalla delibera dell’assemblea”.

Dal principio enunciato deriva che, in caso di compravendita di un’unità immobiliare in condominio, ove siano stati deliberati dei lavori di straordinaria manutenzione o innovazioni, è tenuto a sopportarne i costi colui che risultava proprietario al momento della delibera dell’assemblea di approvazione dei lavori a nulla rilevando che tali opere siano state eseguite successivamente quando eventualmente proprietario risultava un altro soggetto.

È opportuno però sottolineare che tale attribuzione di spesa si applica – secondo la Suprema Corte – solo nel caso di opere di straordinaria manutenzione, ricostruzione o innovazione, in assenza di un accordo tra le parti; mentre nelle altre ipotesi (manutenzione ordinaria, godimento parti comuni, prestazione di servizi di interesse comune) sarà tenuto al pagamento delle spese colui che risulta proprietario al momento dell’esecuzione dell’opera.

Ciò premesso al fine di evitare una controversia, ritengo doveroso consigliare alle parti (acquirente e alienante) al momento della stipula di una compravendita di stabilire chiaramente il soggetto su cui dovranno ricadere le spese condominiali deliberate ed ancora da eseguire, precisando che tale accordo sarà vincolante per le parti ma non potrà opporsi al condominio, il cui amministratore potrà richiedere il pagamento delle spese all’attuale condomino.

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