[A cura di: Erio Iurdana, presidente Confappi Torino] Dal 6 maggio scorso, nei condomini di altezza superiore ai 12 metri, sono in vigore le nuove regole di prevenzione incendi, alle quali è necessario adeguarsi entro due anni. La norma punta a garantire maggiore sicurezza all’interno degli edifici, introducendo nuovi requisiti che evitino la propagazione delle fiamme in caso di incendio. Viene ulteriormente confermata l’intenzione del legislatore, già chiara nella legge di riforma del condominio (220/2012), di rendere più sicure le parti comuni dello stabile, frequentate sia dai residenti che da soggetti terzi. Parti comuni che sono elencate nell’articolo 1117 del Codice civile, secondo cui «…sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».

Il ruolo dell’amministratore

Il compito di custodire le parti condivise è in capo all’amministratore di condominio, che a norma dell’articolo 1130, punto 6), del Codice civile è anche tenuto a «curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio». In particolare, l’ultima frase della norma “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio” è stata introdotta successivamente dal decreto legge 145/2013 cosiddetto “Destinazione Italia” (poi convertito nella legge 21 febbraio 2014, n.9), che di fatto ha aggiunto ulteriori responsabilità all’amministratore, chiamato a reperire i dati relativi agli aspetti architettonici-strutturali dello stabile, agli impianti (comprese le dichiarazioni di conformità). Sul punto, c’è chi sostiene che ogni edificio dovrebbe dotarsi di un apposito registro contenente i dati sulla sicurezza, un documento definito Ras (Registro anagrafe sicurezza) che però non è citato da alcuna norma e, soprattutto, a differenza del Registro di anagrafe condominiale, non è obbligatorio. Così come resta facoltativa, seppur consigliata, la Valutazione delle condizioni di sicurezza (Vcs). In attesa che venga fatta chiarezza, l’amministratore deve adoperarsi (con continui aggiornamenti formativi) per adeguare lo stabile alle più recenti disposizioni legislative in materia di sicurezza.

Fra i compiti del professionista – come si accennava all’inizio – vi è anche l’obbligo di ottenere il certificato di prevenzione incendi, un documento che attesta la sussistenza dei requisiti antincendio all’interno del condominio, rilasciato dal comando provinciale dei Vigili del fuoco.

L’elenco delle disposizioni è molto ampio e, in generale, le regole sono più stringenti per i condomini in cui sono presenti dei lavoratori, ad esempio il portiere o il custode.

Le cantine

Nel novero delle parti comuni rientrano anche i locali cantina: gli edifici di ultima generazione sono già dotati di porte tagliafuoco, realizzate con materiale isolante e resistente al calore, mentre negli stabili più datati può essere necessario installarle al posto delle vecchie porte in legno. Una volta approvato l’intervento in assemblea, la spesa va ripartita fra tutti i condòmini proprietari in proporzione ai rispettivi millesimi. Il costo delle porte tagliafuoco delle singole cantine, al contrario, è interamente a carico dei rispettivi proprietari.

Altrettanto importante è posizionare degli appositi vani che contengano i contatori, dotare le cantine di estintori e assicurare un’illuminazione adeguata, con luci di emergenza che si attivano in caso di assenza di corrente elettrica.

Per quanto concerne le singole cantine, il regolamento condominiale può vietare ai proprietari di depositarvi materiali pericolosi (ad esempio carburanti o altri liquidi infiammabili), nocivi e inquinanti. In pratica, però, trattandosi di proprietà private, è difficile controllare i comportamenti dei condòmini, che in caso di danni e incidenti ne rispondono sia civilmente che penalmente.

In linea generale, non essendovi alcuna norma specifica che regolamenta la sicurezza nei locali cantina, è necessario verificare la presenza di eventuali impianti (elettrico, termico, ecc..) e, di conseguenza, applicare quanto disposto dalle normative nazionali. Ad esempio, in presenza di quadri elettrici, sarà necessario applicare il decreto ministeriale 37/2008 e ottenere una dichiarazione di conformità impianti.

Lascia un commento Annulla risposta

Devi essere connesso per inviare un commento.