La compravendita immobiliare vede la presenza di tre attori principali che intervengono per giungere alla conclusione dell’affare: il venditore, l’acquirente, ed il mediatore immobiliare (il quarto, il notaio, interviene per redigere l’atto pubblico di compravendita quando vi è già l’accordo tra le parti); ognuna di queste figure, relativamente al proprio ruolo, è titolare di diritti ed obblighi.

Il venditore

Iniziando dal venditore, egli è solitamente il titolare del diritto di proprietà sull’immobile, i suoi obblighi sono legati alla situazione dell’immobile, dal punto di vista della conformità dello stesso alla normativa vigente in tema di edilizia, e di eventuali oneri gravanti sullo stesso.

In particolare dovrà fornire al notaio gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (art. 47 comma 1 DPR 380/01), pena l’impossibilità della stipula dell’atto stesso, che sarà comunque affetto da nullità se stipulato.

Inoltre dovrà trasferire l’immobile nello stato di fatto in cui si trova, e libero da persone e/o cose, dovendo garantire il compratore dall’evizione o da vizi della cosa.

Il venditore ha quindi una responsabilità, di tipo contrattuale, in quanto dovrà trasferire l’immobile in proprietà all’acquirente in una condizione conforme a quanto dichiarato in atto, esente da problematiche, sia fattuali che di diritto, che possano limitare il diritto del nuovo proprietario o depauperare il valore economico del bene trasferito, secondo quanto previsto dall’art. 1490 cod. civ. (Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore).

Il problema maggiore si pone ovviamente per i vizi occulti: l’acquirente potrà chiedere la riduzione del prezzo per vizi di cui è venuto a conoscenza dopo essere entrato in possesso del bene? Di questo tema la giurisprudenza si è occupata più volte, ed in questa sede ricordiamo la sentenza della Cassazione n. 3348 del 12.02.2018. Questa pronuncia è interessante in quanto non sempre il venditore è responsabile per vizi che dovessero palesarsi dopo il trasferimento della proprietà “la garanzia per i vizi redibitori non copre i rischi che l’acquirente per forza di cose assume acquistando un bene in relazione al quale il vizio che lo affetta sia da ritenere facilmente riconoscibile, cioè, individuabile con l’ordinaria diligenza. Appare ragionevole ritenere che l’acquisto di un bene di vetusta costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante… possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che lo affettino”.

Il venditore inoltre è tenuto al versamento dell’IMU per il mese in cui avviene il trasferimento di proprietà dell’immobile se la data cade oltre il giorno 15 del mese (se avviene prima del giorno 15 l’obbligo ricadrà per l’intero mese sull’acquirente) e degli oneri condominiali (se l’unità immobiliare è situata in un condominio), compresi quelli la cui delibera è stata approvata prima del trasferimento di proprietà.

D’altro canto il venditore, avrà diritto al pagamento del prezzo (di cui potrebbe già aver ricevuto una quota, magari in occasione della stipula del contratto preliminare, a titolo di caparra confirmatoria).

L’acquirente

Per quanto riguarda l’acquirente, l’obbligo fondamentale è quello del versamento del corrispettivo della vendita, sia al momento della stipula dell’atto di compravendita, sia in un momento successivo se le parti concordino in tal senso (es. versamenti rateali di quote dell’importo pattuito).

È facoltà delle parti concordare l’immissione dell’acquirente nel possesso dell’immobile precedente alla stipula dell’atto di vendita, pur rimanendo in questo caso la proprietà in capo al venditore sino all’avvenuto trasferimento di proprietà.

Spesso le parti, nel caso non sia possibile stipulare un contratto di vendita definitivo sin dal principio, sottoscrivono un contratto preliminare di vendita, con cui si impegnano a stipulare il successivo atto di vendita definitivo; il preliminare garantisce le parti, soprattutto se trascritto presso i registri immobiliari.

Problemi possono sorgere quando una delle parti non intende dopo la stipula del preliminare, addivenire al rogito dell’atto definitivo; nel caso a rifiutarsi di procedere alla stipula sia il venditore, il promissario acquirente avrà diritto, dopo aver formulato diffida ad adempiere nei confronti del venditore, potrà richiedere, nel giudizio intentato per la risoluzione del contratto preliminare, invece del risarcimento del danno, il versamento del doppio della caparra versata (sent. Cass. 25623 del 27/10/2017).

L’acquirente dovrà inoltre verificare, con opportuna documentazione fornita dal venditore, di eventuali debiti dello stesso che possano gravare sull’immobile, in quanto se il debito è sorto prima della stipula dell’atto di compravendita, esso dovrà essere considerato inefficace nei confronti del creditore, che potrà agire con azione revocatoria ai sensi dell’art. 2901 cod civ., se la vendita viene effettuata in modo doloso da parte del venditore – debitore, cioè sapendo che l’atto avrebbe arrecato pregiudizio alla possibilità di soddisfacimento del credito.

Proprio in quest’ottica è nato l’istituto del “deposito prezzo” presso il notaio.

Il mediatore

Non possiamo dimenticare in questa trattazione la figura del professionista che rende possibile l’incontro tra domanda ed offerta immobiliare: il mediatore o intermediario immobiliare è il professionista, iscritto nell’apposito albo (il REA presso la Camera di Commercio), cui accede dopo la frequenza di un corso propedeutico ed un esame di abilitazione, che facilita il contratto tra venditore e potenziali acquirenti, gestendo con imparzialità tutte le operazioni relative alla compravendita (pubblicizzare gli immobili affidati dai proprietari, gestire il rapporto con soggetti interessati alla conclusione dell’affare, ad esempio occupandosi delle visite all’immobile, aiutare l’acquirente a reperire un immobile rispondente alle proprie esigenze), assistendo le parti fino alla stipula dell’atto notarile.

L’intermediario per la sua attività ha diritto al compenso (provvigione), che matura ai sensi dell’art. 1755 cod civ. con la conclusione dell’affare; generalmente l’entità della provvigione è calcolata in percentuale del valore dell’affare concluso, e può essere a carico di una o di entrambe le parti, secondo gli accordi tra le parti.

La giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha ribadito più volte come la provvigione debba essere corrisposta anche quando vi sia l’accettazione della proposta, da cui sorge l’obbligo di stipula del contratto preliminare

Va anche ricordato come, in caso vi sia l’intervento di più mediatori per la conclusione dell’affare, il diritto al compenso per l’attività sorge per ciascuno di essi (art. 1758 cod civ).

Il mediatore, proprio perché imparziale, deve operare con correttezza nei confronti di entrambe le parti, informando il potenziale acquirente di eventuali problematiche e vizi dell’immobile di cui è a conoscenza, non richiedendosi ad esso però particolari competenze tecniche per l’accertamento di situazioni che possano diminuire il valore dell’immobile.

Infatti, su questo punto la Cassazione ha chiaramente sancito più volte come “ll mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione (Cass., Sentenze 6926/2012, 4415/2017).

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