Posti auto sottostanti giardinetti ad uso esclusivo: chi paga la manutenzione? È frequentemente oggetto di diatriba, in condominio, il tema oggetto del quesito posto da un lettore alla rubrica di consulenza legale di Italia Casa e Quotidiano del Condominio. Di seguito una sintesi della vicenda e il parere legale fornito dall’avvocato Emanuela Rosanna Peracchio, di Torino.

Il quesito

D. In un condominio alcuni condòmini hanno un giardinetto a piano terra ad uso esclusivo che è posto a copertura di posti macchina di proprietà esclusiva inseriti in un locale garage molto ampio e comune a tutti i condòmini.

I giardini sono posti sopra i posti auto e si sono create delle infiltrazioni che coinvolgono solo alcuni posti auto (circa la metà dei posti auto). Per gli altri non sussiste al momento problema di infiltrazione e pertanto avremmo intenzione di fare effettuare il lavoro solo sul lato che presenta la problematica.

Vi chiedo cortesemente di rappresentarmi come dovrebbero essere ripartite le spese: escludo la responsabilità in custodia (sono guaine da rifare per l’usura del tempo) ma non posso essere certo della provenienza dell’infiltrazione dell’acqua, anche se di fatto la problematica coinvolge mezzo garage e ci hanno detto che basta rifare una parte.

In particolare vi chiedo, ripartendo ai sensi dell’art.1125 CC, se l’uso esclusivo debba essere comparato alla proprietà e pertanto debbano pagare solo i condòmini che hanno l’uso esclusivo, o se queste spese vadano ripartite fra tutti.

Inoltre, considerando che il garage è un locale comune ma i posti auto sono privati, vi chiedo come debbo trattare le spese relative al piano inferiore. Ovvero: pagano tutti i proprietari di tutti i posti macchina o solo i proprietari dei posti auto coinvolti?

Mi hanno presentato una bozza di Regolamento condominiale, dove l’utilizzo dei beni comuni è molto limitato, a causa delle norme che vogliono introdurre nel regolamento di condominio. Sarebbe un condominio che si dovrebbe formare: finora non c’era nessun regolamento condominiale.

Poi vorrebbero vietare il B&B nel condominio: prima di approvarlo si potrebbero cambiare queste limitazioni? È un condominio di 3 persone, io sarei in minoranza: che cosa potrei fare? Se non firmassi il regolamento dovrei impugnare la delibera dell’assemblea?

Il parere legale

Anzitutto, prescindendo dal caso specifico, in cui il regolamento è ancora da formare e da approvare, in generale è necessario preliminarmente verificare se il regolamento di condominio statuisca un particolare criterio di riparto per le spese di manutenzione/riparazione delle aree adibite a giardinetto di uso esclusivo nonché per le spese di manutenzione afferenti i posti auto nel garage. Infatti, nel caso in cui il regolamento di condominio (che è la “legge interna” del condominio) statuisse un determinato criterio per affrontare tale voce di spesa, sarebbe necessario rifarsi ad esso e quindi affrontare e ripartire la spesa in conformità a quanto in esso disciplinato.

Nel diverso caso in cui, invece, il regolamento nulla statuisse e nulla regolamentasse in parte qua, si osserva quanto segue.

Ora, al fine di correttamente valutare quale sia la normativa di riferimento è opportuno verificare quale sia la causa delle infiltrazioni.

a) Ove la causa delle lamentate infiltrazioni sia imputabile al fatto esclusivo di colui che ha gode dell’uso esclusivo del giardinetto, sarebbe applicabile il disposto di cui all’art. 2051 c.c. a mente del quale “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”, e di conseguenza il costo del danno cagionato dovrebbe essere interamente sopportato dal titolare del fondo sovrastante secondo i principi della responsabilità extracontrattuale.

In altri termini, se la riparazione è stata determinata da un danno riconducibile a responsabilità attribuibile ad uno dei condòmini, le relative spese dovranno essere addebitate esclusivamente a questi. La Suprema Corte in parte qua ha affermato che nell’ipotesi in cui i danni siano stati cagionati dal fatto ascrivibile ad uno dei condòmini, trova applicazione il principio generale secondo cui la ripartizione dei danni rimane a carico del soggetto che li ha cagionati. Tale eventualità potrebbe verificarsi – ad esempio – nel caso in cui colui che ha l’uso esclusivo (oppure la proprietà) del giardinetto posto a copertura dei box auto rompa, in occasione della posa di tubazione privata, la guaina di impermeabilizzazione provocando l’infiltrazione nei locali sottostanti.

b) Nella diversa ipotesi in cui non sia possibile individuare la causa delle infiltrazioni, si era prospettato in seno alla giurisprudenza di legittimità un contrasto giurisprudenziale tra l’applicabilità della normativa di cui all’art. 1126 c.c. (che regolamenta i lastrici solari) e quella di cui all’art. 1125 c.c. (che disciplina la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai).

In particolare la Corte di Cassazione, già con sentenza n. 18194 in data 14.9.2005, aveva statuito che “in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., dovendosi invece procedere ad una applicazione analogica dell’art. 1125 c.c. il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità dell’inerente manutenzione, in tal senso verificando una applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123 comma secondo cod. civ.”.

Con tale pronunzia il giudice di legittimità ha quindi statuito che la spesa andrà sostenuta per metà dalla proprietà dell’autorimessa e per l’altra metà dai condòmini (o dal condomino) che utilizza l’area soprastante, secondo le quote eventualmente stabilite dal regolamento, con la precisazione che restano a carico del proprietario dell’area superiore le spese per la pavimentazione e a carico di quello sottostante l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione.

Pertanto, la metà della spesa relativa al cortile (in questo caso giardinetto) andrà ripartita in base alla tabella di proprietà generale a carico di coloro che hanno la proprietà/uso esclusivo di esso mentre l’altra metà della spesa andrà ripartita fra tutti coloro che sono proprietari di box/posti auto privati sottostanti secondo la rispettiva quota millesimale.

Successivamente la Suprema Corte è tornata sull’argomento confermando l’applicabilità del disposto di cui all’art. 1125 c.c.; segnatamente, gli Ermellini hanno ribadito (cfr. Cass, civ. n. 15841 del 19.7.2011 e Cass. Civ. n. 2243 del 16.2.2012) che “in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condòmini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c. ma si deve invece procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti”, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della manutenzione e pone a carico del proprietario del piano sottostante l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Con recentissima sentenza n. 14511 in data 28.5.2019 la Corte Suprema è tornata nuovamente sull’argomento ed in tale pronunzia i giudici di legittimità hanno avuto modo di ulteriormente confermare che “l’operatività del criterio di cui al combinato disposto degli articoli 1125 e 1123, comma secondo, cod. civ. ai fini della ripartizione dell’onere del risarcimento del danno a carico dei condòmini risulta avvalorata dagli insegnamenti di questa Corte n. 18194 del 14.9.2005 e n. 10858 del 5.5.2010 nonché dall’insegnamento dell’ordinanza n. 30935 del 29.11.2018  secondo cui in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c. (nel presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello) ma si deve invece procedere ad una applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi una applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123 comma 2° cos. civ.”.

Trasponendo i principi suesposti al caso in esame, previa verifica circa la provenienza delle infiltrazioni e l’eventuale responsabilità ascrivibile unicamente a chi ha l’uso esclusivo del giardinetto [ciò per scongiurare l’applicabilità della ipotesi analizzata al punto sub a) del presente elaborato], sussistono i presupposti per una applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., come messo in evidenza dagli arresti giurisprudenziali sopra richiamati, il quale statuisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in via generale in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante, restando a carico del proprietario ovvero titolare di uso esclusivo del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Pertanto le spese per la riparazione e/o manutenzione andranno ripartite applicando in via analogica il criterio di cui all’art. 1125 c.c., ossia chi l’uso esclusivo del giardinetto dovrà affrontare la spesa inerente la manutenzione del pavimento del piano superiore mentre i proprietari esclusivi dei posti auto sottostanti dovranno farsi carico delle spese inerenti l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

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