[A cura di: avv. Francesco Saverio Del Buono] La polizza assicurativa indennitaria decennale (cd. “decennale postuma”), è uno strumento che il costruttore deve fornire all’acquirente di un immobile per manlevarlo in caso di difetti di costruzione ed eventuali danni a terzi causati dalla rovina dell’edificio. Viene introdotta nel nostro ordinamento dall’art. 4 del Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122, “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”, poi modificato dal Decreto Legislativo 12 gennaio 2019 n. 14 (Riforma della crisi d’impresa), che agli articoli 385-388 ha introdotto una maggiore tutela effettiva rispetto a quanto effettivamente previsto dalle norme del 2005, spesso facilmente eluse ad evidente svantaggio per l’acquirente.

L’evoluzione normativa

La polizza altro non è che una applicazione pratica dell’art 1669 cod. civ., il quale prescrive che “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.”.

La prima formulazione (del 2005 come detto) prevedeva l’obbligo per il costruttore di stipulare e consegnare all’acquirente, al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, una polizza assicurativa indennitaria per tutelare quest’ultimo da eventuali danni materiali all’immobile che dovessero verificarsi dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione e per i 10 anni successivi, ed eventuali danni a terzi di cui l’acquirente è responsabile ai sensi dell’art 1669 per rovina parziale o totale dell’edificio, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

La nuova normativa, introdotta come detto dal D. Lgs 14/2019, prevede obblighi più stringenti per il costruttore, al fine di realizzare una maggiore tutela effettiva per l’acquirente, anche e sopratutto nei casi in cui situazioni di difficoltà o di cessazione dell’attività da parte del costruttore possano pregiudicare la possibilità per l’acquirente di ottenere un risarcimento per il danno subìto o cagionato a terzi.

Le nuove disposizioni

Infatti, riformando gli articoli 4 e 6 del Decreto Legislativo n. 122, ha disposto:

• la nullità del contratto, che può essere fatta valere solo dall’acquirente, in caso di mancata consegna della polizza assicurativa;
• l’obbligatorietà della stipula del contratto preliminare di vendita delle unità immobiliari per mezzo di atto pubblico o scrittura privata autenticata. In questo modo, in sede di stipula dell’atto, il notaio dovrà verificare la conformità della polizza assicurativa al modello ministeriale;
• l’obbligo di indicare gli estremi identificativi della polizza assicurativa.

A garanzia dell’obbligo assicurativo è prevista una fideiussione, che ai sensi dell’art. 3 del Decreto n. 122, il costruttore è obbligato a rilasciare all’acquirente al momento della stipula del contratto preliminare o in un momento ancora precedente, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà  o di altro diritto reale di godimento.

Per cui l’inadempimento del costruttore all’obbligo di consegna della polizza assicurativa darà luogo alla nullità del contratto, con diritto dell’acquirente alla restituzione di quanto già versato, somme garantite proprio dalla suindicata fideiussione, al fine di evitare situazioni di insolvenza del costruttore.

La disciplina attuale poc’anzi illustrata si applica solo a specifiche situazioni quali:

• il venditore sia un costruttore, ovvero l’impresa (anche cooperativa) che realizza l’edificio, sia direttamente che tramite appalto;
• l’acquirente sia una persona fisica;
• la compravendita riguardi immobili da costruire, siano essi ancora da edificare o che siano da ultimare, per i quali comunque è stato richiesto ed ottenuto il titolo abilitativo alla costruzione;
• il titolo abilitativo a costruire (permesso di costruire, SCIA, DIA) degli immobili oggetto della vendita, sia stato rilasciato dopo l’entrata in vigore della nuova normativa, il marzo 2019.

Inoltre l’acquirente non potrà rinunciare alla tutela della normativa qui esposta, a pena di nullità della clausola contrattuale con cui vi rinunci, che si avrà per non apposta: in questo modo si vuole evitare che l’acquirente sia indotto a rinunciare alla forma di tutela della polizza per poter concludere il contratto.

Le decisioni giurisprudenziali

Per capire meglio la portata delle garanzie offerte dalla polizza possiamo approfondire le decisioni giurisprudenziali che negli ultimi anni stanno iniziando ad occuparsi del tema.

• Innanzitutto, la Corte di Cassazione ha avuto modo di definire, con la sentenza n. 5749 del 10.03.2011 che per immobili da costruire devono intendersi “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
• Il Tribunale di Savona, con la sentenza n. 385 del 6 aprile 2018 ha riconosciuto come tra i gravi vizi dell’immobile per i quali è dovuto l’indennizzo assicurativo vi sia anche uno scarso isolamento acustico, condannando la compagnia assicurativa ad un risarcimento nei confronti dell’acquirente. Tale decisione è interessante anche perché il giudice ligure ha ritenuto inefficaci ai sensi dell’art. 1341 cod. civ. le clausole, contenute nella polizza, secondo le quali la copertura assicurativa poteva essere invocata solo allorquando i gravi vizi denunciati dall’acquirente fossero accompagnati da una dichiarazione di inagibilità dell’immobile e che la gravità compromettesse la stabilità dello stesso, condizioni non previste dalla normativa del Decreto Legislativo n. 122. Tali clausole del contratto, in quanto limitative della responsabilità della compagnia, dovevano essere approvate per iscritto dall’assicurato, situazione che non si era realizzata. Né tantomeno poteva invocarsi quale clausola per l’attivazione della copertura la realizzazione a regola d’arte, altra condizione da ritenersi nulla in quanto avente finalità di escludere il rischio assicurativo.
• La Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 2514/2019 ha invece affermato, in una controversia tra costruttore e compagnia assicurativa chiamata in garanzia in virtù della polizza decennale, che non tutti i vizi previsti dall’art. 1669 cod. civ. rientrano nella copertura della polizza stessa, in quanto sarebbe rimessa alle parti la determinazione dell’oggetto della copertura stessa (nel caso di specie la polizza copriva le ipotesi di rovina totale o parziale del fabbricato). Spetterebbe infatti solo al costruttore la responsabilità nei confronti dell’acquirente, e solo il medesimo potrà essere considerato inadempiente in caso di mancata copertura dei vizi che potranno verificarsi.

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