Interventi in condominio e cessione del credito d'imposta: il general contractor e l'amministratore

Risparmio energetico

Interventi in condominio e cessione del credito d’imposta: il general contractor e l’amministratore

Quotidiano Del Condominio
16 gennaio 2020

[A cura di: arch. Alberto Samarotto – Buildingpro srl – www.buildingprosrl.it] Da diversi anni lo Stato cerca di stimolare l’economia concedendo delle agevolazioni per alcuni tipi di lavori o di acquisti. Si tratta di agevolazioni che confluiscono tutte, ognuna con un proprio peso, nell’alveo del recupero di alcune somme nella dichiarazione dei redditi. Alcune possono essere recuperate in cinque rate annuali, altre in dieci rate sempre annuali. Sono stati inseriti dei tetti massimi per gli importi da detrarre che sono già cambiati diverse volte nel corso degli anni.

Cessione del credito

Vi sono delle situazioni in cui, nonostante le agevolazioni fiscali, non vi è una reale convenienza nel loro utilizzo. Le più diffuse sono due:

In queste situazioni molti lavori di riqualificazione non avrebbero potuto essere affrontati pertanto lo Stato ha ritenuto di mettere in campo un altro strumento finanziario: la cessione del credito di imposta.

La cessione del credito è un accordo tramite cui un soggetto, detto cedente, trasferisce a un altro (cessionario) il suo credito verso un debitore (ceduto), art 1260 del Codice Civile. Ci è semplice immaginare questo accordo tra privati, meno facile immaginare altre soluzioni, come vedere lo Stato nella veste di cedente, l’impresa o il General Contractor in quella di cessionario ed il condominio in quella di ceduto.

Nel caso in esame, lo stato permette ai singoli condòmini di cedere il credito che matura loro dai lavori in precedenza elencati. La cessione avviene per l’importo complessivo cui si ha diritto ed è fatta verso l’impresa che esegue i lavori. In questo modo i condòmini possono recuperare subito tutta la somma detraibile anche se non hanno una dichiarazione dei redditi adeguata. I condòmini evitano quindi di pagare all’impresa una parte rilevante dei lavori. Ovviamente la parte residua dovrà essere corrisposta secondo le modalità previste a contratto.

Vista l’importanza del risparmio energetico e della vulnerabilità sismica rispetto alle altre agevolazioni, viene concesso solo a queste due tipologie la possibilità della cessione del credito di imposta: ecobonus e sismabonus.

L’impresa acquisisce il credito di imposta (che matura dal 10 marzo dell’anno successivo alla cessione) e a sua volta può cederlo ad un terzo, di solito un big energetico nazionale.

Finanziamento della quota residua

La parte dell’importo dei lavori non compensata con la cessione del credito può essere finanziata se la compagine condominiale ha certe caratteristiche. Ciò è dovuto alla valutazione che è in capo a banche o società finanziarie. Dirimente è la solvibilità dei condòmini. Ogni istituzione ha i suoi parametri, ma tendenzialmente viene chiesto all’amministratore di presentare i consuntivi di due annualità per verificare la presenza di morosità importanti.

Per semplicità contrattuali si tende a fare un unico contratto di finanziamento al condominio. Le rate sono condominiali e l’amministratore le suddivide in base ai millesimi. Tuttavia è possibile, per chi vuole, non aderire al finanziamento e provvedere alla propria quota a fine lavori.

Aspetti tecnici e organizzativi

La fase di studio dell’edificio assume una notevole importanza. Il tecnico incaricato è colui che fornisce alle altre figure coinvolte le informazioni necessarie a determinare la percentuale di detraibilità ed a formulare il piano economico. La sua analisi consiste inoltre nel creare un modello matematico dell’edificio sul quale effettuare le simulazioni di interventi atti al miglioramento energetico od a quello sismico.

Il motivo per cui si chiedono all’amministratore i conteggi di almeno due stagioni è per controllare il modello e far sì che la simulazione dei costi del riscaldamento sia il più vicina possibile al reale consumo.

L’impresa e il general contractor

Vi possono essere più imprese che eseguono i lavori: dall’edile alla termotecnica. Devono essere tutte in possesso dei requisiti che le definiscono sane. È difficile che lavori di questa importanza possano essere affidati ad artigiani. Più imprese lavorano insieme sotto il tetto del General Contractor (D.Lgs. n. 9 del 10/01/2005) che provvede a pagarle dietro l’emissione di SAL. Il General Contractor risponde al condominio negli anni per ogni problema possa nascere. Infatti sarà compito del General Contractor stipulare prima la polizza CAR relativa al cantiere e poi una polizza RPO (rimpiazzo d’opera) o una decennale postuma.

Suggerimenti per gli amministratori

L’amministratore ha il compito di scegliere con attenzione gli attori che interverranno durante tutto il percorso di gestione dell’operazione di riqualificazione energetica o sismica. È importante scegliere il General Contractor che eseguirà i lavori e che si farà carico della prima cessione del credito. Deve essere nota la sua solidità e la sua esperienza.

Un General Contractor serio accetta che il condominio proponga imprese edili od impiantistiche di sua fiducia, valutandone le capacità tecniche ed economiche, mentre tiene in casa la progettazione che, come già detto, è il cuore dell’operazione. Un General Contractor serio non considera l’operazione di riqualificazione come un pacchetto chiuso ed immutabile su cui l’amministratore (committente) non può intervenire; il committente ha sempre il diritto di controllare l’esecuzione dei lavori, inoltre, per esperienza vissuta, capita più spesso di quello che si immagini che nascano varianti sui lavori.

È da evitare la modifica del contratto di cessione del credito, tuttavia non è impossibile modificare il finanziamento del residuo. Comunque si può provvedere al pagamento delle somme in più per le varianti, direttamente a fine lavori.