[A cura di: Mauro Simone (Vice Pres. Naz. ALAC) e Giuseppe Simone (Presidente APPC Bari Città Metropolitana)]

Il futuro è la meta più insidiosa da visitare in quanto non è agevole comprendere i nuovi possibili scenari ma solo captare segnali dai cambiamenti in atto. Il mondo digitale procede a una velocità crescente e la tecnologia informatica sta influenzando il destino degli uomini e del nostro mondo condominiale e immobiliare, inducendo un cambio di mentalità sulla scia della digitalizzazione.

Basta riflettere su due dati: il web è nato appena 30 anni fa e skype, facebook e twitter sono nati più o meno contemporaneamente solo da tre lustri.

Si ritiene che ormai per un buon 50-60 per cento le persone sono proiettate in una era nuova, in un nuovo mondo spinto da una velocizzazione del processo evolutivo di cui si sta progressivamente prendendo consapevolezza e che vedrà gli analogici progressivamente diminuire numericamente, con i pochi che resteranno, richiamando la filosofia eraclitea, a rischio di un isolamento esiziale di fronte al continuo mutare degli eventi.

In queste settimane di emergenza virologica l’accelerazione provocata dal Covid-19 ha suscitato il forte interesse e il dibattito, con spunti e proposte tutte degne di attenzione, delle associazioni di amministratori e della proprietà immobiliare attorno al tema delle assemblee condominiali in teleconferenza.

L’assemblea condominiale

Sul tema assemblea virtuale vanno esaminati due aspetti: l’oggi e il dopo coronavirus.

Come tentare di trovare oggi una risposta al problema delle assemblee condominiali, soprattutto di quelle approvative dei conti inibite dal lockdown?

L’altro aspetto riguarda, in prospettiva, le soluzioni da adottare per modernizzare l’istituto del condominio, l’organizzazione della gestione dei rapporti condominiali, a cominciare dalle assemblee, allorquando sarà passata l’emergenza virologica.

Quanto alle assemblee da remoto, pur se consentite dalla normativa d’emergenza, al momento presentano criticità, e non offrendo le necessarie garanzie formali e sostanziali ne viene sconsigliato lo svolgimento per scongiurare il rischio di impugnative e contestazioni da parte dei condòmini.

All’attualità, in estrema sintesi, e comunque nel rispetto delle norme di sicurezza anticontagio, una possibilità è data dalla convocazione di assemblea in presenza, ristrette a pochi soggetti muniti di deleghe di rappresentanza rilasciate dai condòmini, alla quale partecipino solo tre delegati (eventualmente potrebbero essere anche estranei al condominio purché esperti della materia) in rappresentanza ciascuno di altrettanti gruppi di condòmini (compatibilmente con il Regolamento), in uno con il Presidente e l’Amministratore nel ruolo di addetto alla verbalizzazione.

In alternativa, ovvero in assenza di deleghe a sufficienza, l’amministratore in luogo della convocazione dell’assemblea, potrebbe comunque inviare a condòmini la rendicontazione della gestione 2019 con i relativi conguagli e con la previsione spese 2020 annunciando inoltre il posticipo entro il 30 giugno 2021 della convocazione approvativa dei “bilanci”, consuntivo e preventivo, e della carica dell’amministratore.

Con la dovuta sintesi, come impostare invece le gestioni dopo il coronavirus?

Occorrerà normare le assemblee in teleconferenza, assicurando piattaforme sicure e certificate e lasciando in via residuale la possibilità di ricorrere alle assemblee in presenza nel luogo stabilito dall’amministratore.

Il progresso è ineluttabile, però la velocizzazione del tempo non deve far velo alla prudenza e alla gradualità nell’applicazione delle nuove tecnologie emergenti.

Nel contempo, è auspicabile al più presto decretare il differimento, a partire dal corrente anno, al 31 dicembre di ciascuna annualità, della scadenza dell’esame per la formazione periodica di cui al D.M. 140/14.

Restano poi sul tappeto, tra gli altri, due grossi temi: l’adeguamento della disciplina condominiale non normata in modo organico dalla novella del 2012 e un intervento straordinario per il settore immobiliare. Luigi Einaudi diceva: “se muove la cazzuola nuove il Paese”.

Per la casa è auspicabile un Piano Marshall per far fronte al rallentamento del flusso di cassa causato dalle morosità condominiali e dal blocco dei canoni di affitto di famiglie e studenti e dei negozi commerciali chiusi a causa dell’emergenza virologica.

Serve un fondo di garanzia da parte dello Stato per poter accedere a finanziamenti ad integrazione dei canoni di locazione abitativi e commerciali non riscossi.

Dulcis in fundo, si fa per dire, è auspicabile da parte dell’Autority Arera la proroga sino a settembre p.v. del blocco della sospensione delle forniture di acqua, luce, gas per gli utenti morosi.

L’integrazione alle FAQ del Governo

Di recente il Governo ha emanato le F.A.Q. sulla fase 2 e il DPCM 26 aprile 2020.

Ci si chiede cosa osta allo svolgimento di ristrette assemblee condominiali in condizioni di elevata sicurezza ovvero in ampi spazi all’aperto e osservando le norme anti-contagio con mascherina e prescritta distanza interpersonale?

Si può ragionevolmente parlare di assembramento anche in casi del genere? Noi avremmo dei dubbi.

Sono invece state confermate le restrizioni, salvo lo svolgimento dell’attività in modalità a distanza o lavoro agile.

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