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[A cura di: Germana Granieri – centro studi Anaip – nazionale.anaip.it] L’art. 1135 del Cod. Civ. Attribuzione dell’assemblea dei condòmini nel suo primo comma, al punto 2 recita:
(omissis)… Provvede “all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condòmini”.
L’art. 1135 è l’unico articolo del Codice Civile che fa riferimento al preventivo di spesa dell’esercizio finanziario di un condominio che si può definire come il prospetto, approvato dall’assemblea dei condòmini, che contiene una mera previsione delle spese e delle conseguenti entrate che dovrebbero verificarsi nel condominio in quel determinato anno finanziario di riferimento.
Il preventivo potrebbe comprendere anche una spesa straordinaria o addirittura una gestione straordinaria.
Il preventivo può essere redatto dall’amministratore in forma sintetica o analitica e di solito si redige aumentando mediamente di un 10%, secondo le necessità, il rendiconto dell’esercizio finanziario dell’anno precedente per tutto ciò che concerne la gestione ordinaria.
Il “preventivo sintetico” è quello redatto dall’amministratore per capitoli di spesa in base al numero delle tabelle millesimali esistenti nel condominio, che viene presentato all’assemblea per essere approvato.
Il “preventivo analitico” è l’esplosione del preventivo sintetico suddiviso per ogni capitolo di spesa (gruppo di tabelle millesimali esistenti, allegate al regolamento di condominio sia esso di natura assembleare o contrattuale), con il relativo importo per ogni singola spesa prevista, la cui somma dovrà alla fine dare sempre l’importo della spesa complessiva preventivata che l’amministratore deve inviare ai condòmini dopo l’approvazione dell’assemblea.
L’amministratore deve sempre ricevere il mandato dall’assemblea che lo autorizzi al riparto perché la stessa assemblea potrebbe approvare cifre diverse da quelle presentate e previste dall’amministratore. Molti amministratori usano stilare e ripartire questo tipo di preventivo anche prima dell’approvazione dell’assemblea.
Il preventivo di spesa, inviato ai condòmini dall’amministratore, deve essere accompagnato sempre dal relativo riparto fra i condòmini e dalla scadenza delle rate unitamente al verbale assembleare nel quale è riportato il preventivo approvato per capitoli di spesa o il riferimento al preventivo che dovrebbe sempre fare parte integrante del verbale stesso.
La scadenza per il versamento delle rate condominiali, può essere stabilita da un regolamento di condominio di natura contrattuale o assembleare, o deliberata dai condòmini in assemblea. È indispensabile stabilire una scadenza delle rate per permettere all’amministratore di provvedere di volta in volta al pagamento delle spese preventivate. Se non ci fossero ben evidenziate, tali scadenze, non si potrebbe sollecitare il pagamento del dovuto ai condòmini morosi e tutti finirebbero col versare l’intero importo in un’unica soluzione magari a fine anno, mettendo così il condominio e l’amministratore in difficoltà.
Nel corso dell’anno l’amministratore potrebbe essere costretto a far approvare magari preventivi per spese straordinarie che verranno poi rendicontate nella gestione ordinaria.
