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Nella locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti dell’immobile locato presuppone che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore. Tale consenso non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà. La mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo all’esecuzione delle opere non legittima il conduttore alla richiesta dell’indennizzo.
È uno dei principi di diritto espressi dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 15317 del 6 giugno 2020, di cui riportiamo un estratto.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. III civ., ord. 6.6.2019,
n. 15317
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Fatti di causa
La ricorrente ha preso in locazione un immobile dalla società C.C. s.r.l., con l’intento di esercitarvi attività di ristorazione. Poco dopo la stipula, la ricorrente ha subito una verifica da parte dei vigili, che, accertato il difetto di autorizzazioni amministrative, per lo svolgimento di quell’attività di ristorazione, ha emesso sanzioni a carico della società. Quest’ultima ha dunque interrotto il pagamento dei canoni, ed ha subìto azione di sfratto per morosità.
In quel giudizio si è costituita la società conduttrice, ed in via riconvenzionale ha chiesto il risarcimento dei danni che il locatore avrebbe provocato non assicurando l’esistenza delle autorizzazioni, nonché l’indennità per i miglioramenti, ed infine il risarcimento dei danni per alcuni beni, di sua proprietà, andati perduti dopo l’esecuzione dello sfratto.
Il Tribunale, in primo grado, considerato che la conduttrice aveva chiesto il termine di grazia per sanare la morosità, e che non lo aveva peraltro rispettato, ha ritenuto implicitamente fatta acquiescenza alla questione del suo inadempimento, ed ha convalidato lo sfratto. Tuttavia, ha depositato il solo dispositivo senza mai depositare la motivazione. Detto provvedimento è stato, dunque, annullato sul presupposto che fosse da ritenersi inesistente una decisione simile, del tutto priva dei motivi.
Riassunta la causa, a seguito del rinvio in primo grado, la conduttrice ha riproposto le domande di risarcimento e di indennizzo, che però sono state dichiarate improcedibili perché coperte da giudicato. Secondo il giudice del rinvio, poiché nel precedente giudizio, convalidato lo sfratto, erano state rigettate tutte le eccezioni, istanze e difese dell’intimata, si doveva ritenere che anche la riconvenzionale lo fosse, e che dunque non potesse essere riproposta nel giudizio di rinvio.
La conduttrice ha proposto appello avverso tale decisione, riproponendo le iniziali pretese. La Corte di appello ha innanzitutto ritenuto ammissibili le domande, in quanto non coperte da giudicato; nel merito ha rigettato sia la domanda di risarcimento fatta sul presupposto dell’inadempimento degli obblighi di procurare l’autorizzazione, sia quella per il rimborso dei miglioramenti, accogliendo la domanda di risarcimento dei danni per i beni andati perduti. Ricorre ora avverso tale decisione la conduttrice, con due motivi di doglianza, cui si oppone la locatrice, che propone ricorso incidentale sulla questione della improcedibilità per violazione del giudicato.
Ragioni della decisione
(omissis)
Con la seconda censura (omissis) la società ricorrente contesta la decisione di merito secondo la quale non era emerso un valido consenso del locatore ai miglioramenti sulla cosa locata, in quanto il consenso, per essere tale, deve essere conscio della entità anche economica e della convenienza dei lavori.
La ricorrente contrasta questa tesi ritenendo che l’art. 1592 c.c. non richieda un consenso cosi esplicito ed informato, essendo sufficiente una preventiva autorizzazione ad effettuare lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione.
Il motivo è infondato.
A prescindere dal rilievo che l’autorizzazione alla effettuazione di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione non è consenso alla effettuazione di miglioramenti, che sono altra cosa rispetto alla manutenzione, sia pure straordinaria, della cosa locata; a prescindere da ciò, è regola secondo cui nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell’art. 1592 cod. civ., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell’entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell’indennizzo (Cass. 2494/ 2009; Cass. 5541/2012).
Ne consegue che correttamente la corte di appello ha ritenuto che la preventiva e generica autorizzazione ad effettuare lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria non fosse sufficiente a costituire valido consenso ad effettuare miglioramenti sulla cosa locata.
(omissis)
Il ricorso va pertanto respinto, e con esso quello incidentale, con compensazione delle spese, attesa la reciproca soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta sia il ricorso principale che quello incidentale. Compensa le spese. Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento del doppio del contributo unificato da parte del ricorrente incidentale.
