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Spese condominiali: sì alla ripartizione in deroga. Ma solo all’unanimità
- 10 settembre 2020
Se certamente i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può, tuttavia, essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “contrattuale”), oppure in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, e cioè col consenso di tutti i condòmini.
Questo, in sintesi, il giudizio espresso dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 18044 del 28 agosto 2020, del quale pubblichiamo, di seguito, un estratto.
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CORTE DI CASSAZIONE
Sez. II civ., ord. 28.8.2020,
n. 18044
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Fatti di causa e ragioni della decisione
F.V. ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 411/2015 della Corte d’appello di Perugia, pubblicata il 1 luglio 2015.
Il Condominio … resiste con controricorso.
F.V. impugnò la deliberazione assembleare 24 febbraio 2010 del Condominio …, che aveva determinato le quote di spettanza dei lavori di riparazione e miglioramento sismico dell’edificio, al netto del contributo statale, senza indicare i criteri di riparto, indicando nel consuntivo voci di spesa generiche e dal contenuto imprecisato. Il Tribunale di Perugia, sezione distaccata di Assisi, con sentenza del 30 agosto 2012 rigettò la domanda, rilevando preliminarmente che il F.V. non era beneficiario di alcun contributo per la ricostruzione, in quanto diventato proprietario solo dopo il terremoto.
La Corte d’appello di Perugia, con la sentenza n. 411/2015, ha poi rigettato il gravame avanzato da F.V., riconoscendo l’interesse dello stesso ad impugnare la delibera e tuttavia negando ogni violazione sia della legge n. 61/1998, in tema di interventi in favore delle zone terremotate delle regioni Marche e Umbria, sia dell’art. 1123 c.c.. In particolare, i giudici di appello hanno considerato che l’assemblea aveva provveduto alla ripartizione delle spese sulla base di una convenzione, in forza della quale i condòmini che non avevano beneficiato del contributo statale si erano accollati una quota maggiore di quella dovuta, avendo così l’assemblea legittimamente derogato, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., alle tabelle millesimali.
(omissis)
Il secondo motivo del ricorso di F.V. denuncia la violazione di “norme di diritto”, l’omesso esame di un fatto decisivo e la contraddittorietà di motivazione, per aver erroneamente la Corte d’appello dato per acquisito che vi fosse stata una “convenzione” tra i condòmini in deroga alle tabelle millesimali. Piuttosto, l’assemblea avrebbe arbitrariamente deciso a maggioranza di “donare” la quota parte del contributo statale di esclusiva spettanza di alcuni condòmini anche a coloro che non ne avevano diritto. Vengono riprese altresì le doglianze sulla genericità ed incompletezza dei criteri di spesa.
(omissis)
I.3. Il secondo motivo di ricorso è invece fondato nei limiti in cui prospetta una violazione dell’art. 1123 c.c..
(omissis)
La Corte d’appello di Perugia ha affermato che l’assemblea del Condominio … del 24 febbraio 2010 avesse esplicitamente ripartito le spese di riparazione e miglioramento sismico dell’edificio sulla base di una convenzione in deroga una tantum alle tabelle millesimali, riguardante anche i contributi pubblici erogati, cui hanno aderito i singoli condòmini.
Così decidendo, la Corte d’appello non ha considerato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale, se certamente i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può, tuttavia, essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “contrattuale”), oppure in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, e cioè col consenso di tutti i condòmini (omissis). La natura delle disposizioni contenute negli artt. 1118, comma 1, e 1123 c.c. non preclude, infatti, l’adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà. Viene, tuttavia, imposta, a pena di radicale nullità l’approvazione di tutti i condòmini per le delibere dell’assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall’art. 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento “contrattuale” (omissis).
Come chiarito da Cass. Sez. U., 09/08/2010, n. 18477, mentre, allora, la deliberazione che approva le tabelle millesimali, non ponendosi come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, non deve essere approvata con il consenso unanime dei condòmini, rivela, viceversa, natura contrattuale la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella «diversa convenzione», di cui all’art. 1123, comma 1, c.c.. La sostanza di tale «diversa convenzione» è, pertanto, quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata. Né rileva, come si legge nella sentenza impugnata, che la deroga alle tabelle millesimali sia stata disposta dall’assemblea una tantum, in quanto la “diversa convenzione” richiamata dall’art. 1123 c.c., quale titolo derogatorio della norma dispositiva sul criterio legale di ripartizione proporzionale delle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni di un edificio in condominio, può anche essere adottata non in funzione normativa (e cioè per sostituire, nella disciplina relativa, al titolo legale o regolamentare quello convenzionale), bensì con riguardo al riparto di una singola spesa o di una specifica gestione. Poiché essa incide comunque sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti al condominio, non può fondarsi che su una deliberazione unanime, non limitata ai presenti all’assemblea (Cass. Sez. 2, 23/05/1972, n. 1588).
Nel caso in esame, tanto meno poteva ritenersi consentito all’assemblea del 24 febbraio 2010 di ripartire a maggioranza i lavori di manutenzione dell’edificio, redistribuendo anche i contributi per la riparazione ed il miglioramento sismico attribuiti ai proprietari degli immobili distrutti o danneggiati ai sensi delle legge 30 marzo 1998, n. 61 (recante interventi urgenti in favore delle zone terremotate delle regioni Marche e Umbria), atteso che tali contributi derivano da rapporti obbligatori individuali tra il comune ed i singoli proprietari di ciascuna unità immobiliare, ognuno dei quali subordinato alle condizioni soggettive ed oggettive previste dalla legge citata e sottoposte a separato accertamento (arg. da Cass. Sez. 1, 12/07/2013, n. 17260), sicché essi rimangono sottratti alle attribuzioni deliberative dell’assemblea, la quale, giacché destinata ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti nelle materia di interesse comune, non può comunque adottare provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale o a regolamentare diritti ed obblighi appartenenti in via esclusiva ai singoli condòmini.
II. Il secondo motivo di ricorso deve pertanto essere accolto, nei limiti indicati, mentre va rigettato il primo motivo di ricorso.
(omissis)
P.Q.M.
La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Perugia, in diversa composizione.
