Condominio e superbonus sono tra i protagonisti della conversione in legge del Dl 14 agosto 2020, n. 104 (il cosiddetto decreto agosto), grazie ad una serie di emendamenti approvati sabato 3 ottobre dalla Commissione Bilancio del Senato, che hanno modificato il testo giunto ieri (lunedì 5 ottobre) tra i banchi di Palazzo Madama per il via libera (con voto di fiducia) prima di essere trasmesso alla Camera, che ne inizierà l’esame giovedì 8 ottobre al fine del varo e della pubblicazione della norma in Gazzetta Ufficiale entro il termine ultimo del 13 ottobre.

Assemblee on line, rendiconto e antincendio

Tra le misure più dibattute fin dall’esplosione dell’emergenza Covid, e di conseguenza più attese in tutti questi ultimi mesi, c’era senza dubbio quella relativa alla possibilità di svolgere – legalmente – le assemblee condominiali da remoto in alternativa a quelle in presenza.

Ebbene, la svolta – epocale – si è registrata con l’emendamento 63.13 (testo 2), che a tale proposito prevede quanto segue: “All’articolo 66 terzo comma, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, dopo le parole: e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione sono inserite le seguenti: o, se prevista in modalità videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l’ora della stessa” e dopo il comma 5 è inserito il seguente: Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condòmini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal Presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condòmini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

Stanti così le cose, dunque, se effettivamente il decreto Agosto sarà convertito in legge con la formulazione riveduta e corretta dalle Commissioni Parlamentari, le assemblee condominiali, formalmente, si potranno svolgere anche in via telematica. Poi, ovviamente, da qui a dire che tale soluzione prenda effettivamente piede, e in che misura, è discorso più complesso, e concerne sia la diffusione – piuttosto difforme – della tecnologia e delle connessioni di rete nelle varie regioni italiane, sia l’attitudine al suo impiego da parte dei condòmini, soprattutto quelli più anziani o che vivono in condizioni di maggiore esclusione sociale. Ma tant’è.

Di natura più contingente sono altre due modifiche, comunque sostanziali per il contesto condominiale: il rinvio al 31 dicembre della scadenza per gli adempimenti e adeguamenti antincendio previsti per lo scorso 6 maggio; e l’analoga proroga per l’approvazione dei rendiconti che sarebbe dovuta avvenire entro il 30 giugno: misure che vanno ad aggiungersi – ricordiamolo – all’introduzione di una maggioranza estremamente agile (maggioranza dei presenti e almeno un terzo dei millesimi) per la deliberazione degli interventi agevolati con il superbonus.

Novità in materia di Superbonus

A proposito di agevolazione al 110% per i lavori di riqualificazione (anche) in ambito condominiale, le tre principali novità erano già state anticipate lo scorso 4 ottobre dal sottosegretario alla presidenza del Consiglio dei Ministri, Riccardo Fraccaro: “Nella fase di conversione in legge del DL Agosto sono state approvate tre importanti modifiche all’impianto del Superbonus al 110%. Abbiamo voluto recepire le richieste di cittadini e imprese con tre norme che:

• chiariscono ed estendono la definizione di accesso autonomo,
• ampliano lo stato di legittimità dell’immobile
• e abbassano i quorum assembleari necessari per richiedere un finanziamento bancario o per esercitare l’opzione dello sconto in fattura e della cessione del credito.

Un’operazione di semplificazione del Superbonus che ne amplia ancora di più la portata. Grazie al lavoro del Parlamento che ha accolto queste modifiche”.

L’accesso autonomo

“Il primo emendamento – illustra Fraccaro – introduce una definizione più ampia di accesso autonomo. Questa modifica, insieme all’interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate, chiarisce che si può ritenere autonomo anche l’accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso da aree (quali strada, cortile o giardino) comuni e condivise con altri edifici unifamiliari, quindi anche di proprietà non esclusiva. Questo significa che si possono ritenere edifici unifamiliari tutti quegli edifici, funzionalmente indipendenti, che hanno un accesso autonomo anche da aree comuni esterne. In questo modo saranno ancora più numerosi i soggetti che potranno beneficiare della norma”.

Le asseverazioni

“Il secondo emendamento – puntualizza il sottosegretario – interviene invece sulla procedura per avviare i lavori di riqualificazione energetica o messa in sicurezza antisismica in merito allo stato legittimo dell’immobile. Abbiamo chiarito che, per i lavori sulle parti comuni degli edifici, è necessario che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico, siano riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, e non alle singole unità immobiliari. Era infatti irragionevole che un caso di irregolarità su una singola unità abitativa potesse bloccare i lavori su tutte le parti comuni, impedendo agli altri condòmini di poter godere del Superbonus 110%. Questa misura stabilisce quindi che difformità, urbanistiche e catastali, su singole unità abitative non mettono a repentaglio la possibilità di godere della detrazione sulle spese per i lavori sulle parti comuni di edifici plurifamiliari. Anche in questo caso si amplia il numero di cittadini che beneficeranno del Superbonus”.

Quorum per finanziamenti e cessione del credito

Infine, il nodo dei finanziamenti. “Il terzo emendamento – spiega Fraccaro – riguarda invece i quorum assembleari necessari a richiedere un finanziamento bancario, nonché a esercitare l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito. Già oggi per approvare l’inizio dei lavori su parti comuni di edifici plurifamiliari era richiesta solo la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno un terzo del valore dell’edificio. Grazie a questa ulteriore modifica, anche per richiedere un finanziamento bancario o per esercitare l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, sarà sufficiente la maggioranza di un terzo dei millesimi di proprietà dell’edificio, invece dei due terzi finora richiesti. In questo modo, l’eventuale richiesta di un finanziamento bancario, e l’esercizio dell’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, potranno essere approvati più velocemente e attraverso la stessa procedura assembleare applicata per la decisione sull’inizio dei lavori”.

“Questi tre interventi – conclude Fraccaro – rappresentano una svolta importante per la fruibilità del Superbonus 110%: abbiamo esteso la definizione di accesso autonomo, abbiamo limitato la verifica dello stato di legittimità solo sulle parti comuni per interventi su edifici plurifamiliari, e abbiamo reso più semplice la procedura assembleare di richiesta di finanziamento bancario e dell’esercizio dell’opzione dello sconto in fattura e della cessione del credito. Rendere più sicure e più efficienti le nostre abitazioni, rilanciare il settore dell’edilizia e promuovere lo sviluppo sostenibile sono le nostre priorità. Il Superbonus al 110% diventa sempre più centrale per la svolta green dell’economia”.

Il commento di Abiconf

Tra i primi a commentare le novità scaturite dagli emendamenti al Dl agosto, Andrea Tolomelli, presidente nazionale di Abiconf: “Sul finire della scorsa settimana in Commissione referente sono stati approvati importanti emendamenti al DL 104 del 14 agosto 2020, che affrontano importanti tematiche condominiali rifacendosi alle richieste più volte formulate anche dalla nostra associazione di categoria fin dall’inizio dello stato di emergenza sanitaria. Ci auguriamo pertanto che, sia la volta delle decisioni anche per il bene del sistema condomino duramente messo alla prova da questa perdurante situazione di emergenza sanitaria. Disciplina delle assemblee on line (specie per le zone tecnologicamente già pronte) e differimento dei termini dell’articolo 1130 c.c., n.10 in tema di tempi per l’approvazione dei bilanci, sono due normazioni non più rinviabili ulteriormente.

Auspichiamo che, le attuali speranze non si tramutino nell’ennesima delusione. Non possiamo, poi, sottacere che, in questo momento più che mai è opportuno che, quanto prima, il Parlamento e Governo proroghino al 2023 i termini per l’accesso ai benefici fiscali del superecobonus. Non possiamo rischiare l’aumento dei contagi per la corsa assembleare agli incentivi fiscali. Prima deve venire la salute, poi qualunque altro interesse”.

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