[A cura di: Gianluca Palladino] Tanto rumore per (quasi) nulla.

La giornata di ieri, 12 ottobre 2020, è stata tutto un fiorire fuori stagione di provvedimenti normativi e/o tecnici, di interesse (almeno potenzialmente) anche per l’ambito condominiale.

Tre, in particolare, i testi oggetto d’attenzione:

1. la conversione in legge del Dl Agosto, con il via libera definitiva a seguito del voto di fiducia espresso dalla Camera;
2. il nuovo Dpcm con le misure “urgenti” per fronteggiare questo nuovo incremento della diffusione del contagio da Covid-2019;
3. il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate con la pubblicazione delle specifiche tecniche per la comunicazione dell’opzione fiscale in materia di Superbonus.

Ebbene, di questi tre documenti, quello che investe in maniera più concreta il condominio, è senza dubbio l’ultimo, al quale – non a caso – abbiamo dedicato un apposito approfondimento (si veda: Superbonus: ecco le specifiche tecniche per comunicare alle Entrate l’opzione scelta).

Il DPCM con le nuove misure anti-Covid

Il DPCM, invece, non sposta di una virgola quanto già previsto (o, per meglio dire, non previsto) in merito, ad esempio, alle assemblee condominiali.

Piuttosto, se una ripercussione avrà il decreto del Presidente del Consiglio sul mondo del condominio e sul suo indotto, essa rischia di essere di riflesso, e tutt’altro che positiva.

Al netto di polemiche e prese di posizione più o meno pretestuose, è infatti innegabile che l’approccio del Governo rispetto all’emanazione del nuovo DPCM sia stato molto timido. Forse, fin troppo.

Per contrastare sul nascere il nuovo dilagare dell’epidemia – possibilmente mettendo a frutto l’esperienza di quanto sta accadendo in Paesi anche molto vicini a noi – sarebbe infatti stata opportuna, se non una terapia d’urto, quantomeno una “cura” più drastica di quella messa in campo, a base di divieti per calcetto amatoriale, festicciole private e gite scolastiche.

Adesso, invece, il rischio concreto è che di qui a un mese – con i buoi scappati per non aver voluto chiudere (e nemmeno socchiudere) la stalla – si debba mettere mano a misure ben più rigide di quelle attuali, con danni maggiori non solo dal punto di vista sanitario e sociale, ma anche – quanto si voleva paradossalmente scongiurare – economico.

Che cosa ha a che vedere tutto questo con il condominio? Oggi – lo ribadiamo – poco o niente. Ma domani, con buona probabilità, molto. Perché con una curva epidemiologica potenzialmente in costante crescita senza alcun provvedimento davvero severo a contenerla, l’ipotesi di nuovi lockdown – più o meno circoscritti – è quanto mai realistica.

Con quali ripercussioni nel settore condominiale?

• ritardo o sospensione nell’esecuzione dei lavori (pochi in verità) già approvati;
• soprattutto, enormi difficoltà a deliberarne di nuovi, a causa della remora o dell’impossibilità (per un lasso di tempo difficile da prevedere) di convocare assemblee in presenza, le quali, già di per sé, non è che fossero riprese in toto anche nei mesi in cui la morsa del virus aveva parzialmente allentato la presa.

Ebbene, sotto quest’ultimo aspetto, si dirà che – tuttavia – “in soccorso” del comparto condominiale sono arrivati gli emendamenti inglobati nella versione definitiva del Dl Agosto, ivi compresa l’autorizzazione a svolgere assemblee di condominio telematiche.

È proprio così?

Vediamo dunque che cosa prevede il Decreto appena convertito in legge.

Il DL Agosto convertito in legge

Fatta salva l’introduzione di una maggioranza quanto mai agile per approvare i lavori oggetti di superbonus, le principali novità inerenti il condominio di cui al Dl Agosto sono le seguenti.

All’articolo 63:

dopo il comma 1 è aggiunto il seguente:

« 1-bis. All’articolo 66, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al terzo comma, dopo le parole: “e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione” sono inserite le seguenti: “o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa”;

b) dopo il quinto comma è aggiunto il seguente:

“Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condòmini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione” ».

E, ancora:

Dopo l’articolo 63 è inserito il seguente:

«Art. 63-bis. – (Disposizioni urgenti in materia condominiale. Differimento del termine per adeguamenti antincendio)

1. Il termine di cui al numero 10) dell’articolo 1130 del codice civile è sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da COVID-19, dichiarato con delibera del Consiglio dei ministri del 29 luglio 2020.

2. È rinviato di sei mesi dal termine dello stato di emergenza deliberato dal Consiglio dei ministri il termine per gli adempimenti e adeguamenti antincendio previsti per il 6 maggio 2020, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b, del decreto del Ministro dell’interno 25 gennaio 2019, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 30 del 5 febbraio 2019 ».

Ora, come è evidente, l’articolo 63 bis è finalizzato esclusivamente a regolarizzare – con apposite proroghe – situazioni di difformità rispetto ai termini di legge venutesi a creare (anche) a causa delle sospensioni delle attività imposte dall’emergenza sanitaria.

Quanto, invece, al nodo delle assemblee telematiche, quella disposta dal rinnovato articolo 63 del Dl Agosto è un’innovazione rivoluzionaria sulla carta, ma di portata estremamente limitata nei fatti.

Anche ammesso che le dotazioni e le competenze tecnologiche degli italiani residenti in condominio – da Nord a Sud – siano adeguate a far diffondere questa modalità di assemblea in misura non soltanto marginale e residuale, il preventivo obbligo di acquisizione del consenso di tutti i condòmini, rende l’assemblea da remoto realisticamente adatta soprattutto a quei contesti (ad esempio condomini composti da poche unità abitative) dove quasi sempre essa si potrebbe continuare a svolgere (e non a caso lo si è fatto) anche in presenza.

Insomma, anche quando dà la parvenza di guardare avanti, il condominio rischia di essere sempre un passo indietro. A causa di problemi strutturali e delle contingenze, certo. Ma soprattutto di una tempestività e di una lungimiranza di cui la politica – tradizionalmente – difetta.

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