[A cura di: avv. Giuseppe Nuzzo] Le norme del regolamento che prevedono delle penali in caso di mancato o ritardato pagamento degli oneri condominiali non sono norme limitative della proprietà individuale o restrittive dei diritti sulle parti comuni, bensì norme sanzionatorie di un eventuale inadempimento del singolo condomino nell’interesse dell’intero ente condominiale.

La relativa clausola dunque è applicabile ai condòmini anche se non è stata approvata all’unanimità ed anche se contenuta in un regolamento non trascritto.

Questo il principio che si ricava dalla sentenza del Tribunale di Tivoli n. 1231 del 18 ottobre 2020. Per il giudice, le penali per il mancato pagamento delle spese condominiali hanno carattere sanzionatorio e si applicano anche se previste da un regolamento non contrattuale.

Il fatto

Due condòmini impugnavano la delibera con la quale l’assemblea, a maggioranza, aveva addebitato oneri condominiali, a loro dire, non dovuti, applicando sugli importi una penale del 20% prevista dal regolamento condominiale.

Oltre a contestare gli importi richiesti, i condòmini ritengono illegittima l’applicazione delle penali. A loro dire, le penali incidono su diritti individuali e, dunque, dovrebbero essere previste da un regolamento di natura contrattuale, accettato da tutti i condòmini.

Regolamento contrattuale

Di norma, il regolamento disciplina la vita condominiale e, in particolare, l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio (le scale, l’androne, i posti auto, il cortile, ecc.).

Talvolta, però, il regolamento entra nelle case dei condòmini imponendo loro dei vincoli e dei limiti all’uso della proprietà individuale. Quando ciò accade, è pacifico che lo stesso debba essere approvato all’unanimità (Cass. civ. S.U. n. 943/1999). Solo il consenso di tutti i proprietari può infatti determinare una autolimitazione nell’impiego del proprio bene.

Trascrizione

Fin quando, però, i proprietari sono coloro che hanno votato il regolamento o che lo hanno accettato all’atto dell’acquisto della casa dal costruttore, non ci sono difficoltà in ordine alla loro consapevolezza sui predetti vincoli. In tal caso, si rende necessaria la trascrizione del regolamento.

Opponibilità

La giurisprudenza ha chiarito (Cass. civ. n. 714/1998) che l’omessa trascrizione non ha alcuna influenza sul regolamento, che resta valido. L’unica conseguenza che ne scaturisce è la impossibilità di opporre ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell’edificio le eventuali clausole limitative contenute nel regolamento dei diritti esclusivi.

Quindi, questo non vuol dire che tutto il regolamento è inopponibile ai “successivi” condòmini, ma solo quelle parti che pongono dei divieti all’uso dell’appartamento privato.

Penali per ritardato pagamento

Fatte queste premesse generali, il Tribunale passa ad esaminare il caso di specie.

La contestazione mossa dai condòmini riguarda l’applicabilità o meno della penale prevista nel regolamento per il caso di ritardato pagamento di quote condominiali.

I condòmini sostengono che, mancando la trascrizione del regolamento, le norme che prevedono penali non sono ad essi opponibili. Il Tribunale, però, la pensa diversamente.

In questo caso – spiega il giudice – “non si tratta di norma limitativa della proprietà individuale o indicante particolari restrizioni nell’uso della cosa comune, dunque di ipotetici diritti, bensì di norma sanzionatoria di un eventuale inadempimento del singolo condomino nell’interesse dell’intero ente condominiale”.

Dunque, la mancata trascrizione del regolamento non ha – in questo senso – alcuna rilevanza. Di conseguenza eccezione degli attori è infondata e deve essere respinta.

I precedenti

La sentenza in commento si pone in contrasto con la precedente giurisprudenza, anche di legittimità.

La Corte di Cassazione in particolare, nella sentenza n. 10929 del 18/05/2011, proprio con riferimento alla previsione di sanzioni o penali nel caso di ritardo nel pagamento degli oneri condominiali, aveva chiarito che eventuali “multe” o penali, così come gli interessi di mora, possono essere applicati al condomino moroso solo se tale possibilità è contenuta nel regolamento condominiale e la relativa clausola sia stata approvata all’unanimità.

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