[A cura di: Erio Iurdana, presidente Confappi Torino] Quando si sottoscrive un contratto di locazione, qualora l’accordo preveda un canone libero, è possibile che le parti decidano insieme come ripartire le spese relative all’unità immobiliare. Diversamente, se il contratto è a canone concordato e quindi recepito negli accordi territoriali stipulati tra le associazioni di proprietari e sindacati degli inquilini, occorre applicare i criteri di suddivisione contenuti nella tabella allegata al decreto ministeriale 16 gennaio 2017 e, più in generale, quanto disposto dal Codice civile in materia.

Gli obblighi del locatore

Sul punto, l’articolo 1575 C.c. recante “Obbligazioni principali del locatore” prevede che «il locatore deve:

• consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
• mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
• garantirne il pacifico godimento durante la locazione».

Il successivo articolo 1576 “Mantenimento della cosa in buono stato locativo” specifica che «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». In sostanza, spetta al proprietario dell’unità immobiliare farsi carico delle spese di manutenzione straordinaria, mentre l’inquilino paga quelle ordinarie.

Gli obblighi del conduttore

L’articolo 1590 del Codice civile “Restituzione della cosa locata”, spiega invece che «il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto», specificando poi che «in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione» e che «il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà».

Danni all’immobile

In tema di danni causati all’immobile locato, la Corte di Cassazione (ordinanza del 15 marzo 2018, n. 6387) ha osservato che «(…) incombe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto (Cass., 8/3/2007, n. 5328. E già Cass., 19/7/1957, n. 3045), e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, essendo quindi onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile. La prova del fatto costitutivo della pretesa può essere peraltro dal locatore data anche per presunzioni, che costituiscono un mezzo di prova di rango non inferiore agli altri, in quanto di grado non subordinato nella gerarchia dei mezzi di prova e dunque non “più debole” della prova diretta o rappresentativa, ben potendo le presunzioni assurgere anche ad unica fonte di convincimento del giudice (v. Cass., 13/5/2011, n. 10527; Cass., Sez., Un., 11/11/2008, n.26972; Cass., Sez, Un., 24/3/2006, n. 6572, Cass., 12/6/2006, n. 13546, Cass., 6/7/2002, n. 9834), in quanto trattasi di una “prova completa”, sulla quale può anche unicamente fondarsi il convincimento del giudice (v. Cass., 12/6/2006, n. 13546. E già Cass., 22 luglio 1968, n. 2643)».

La consegna

In ogni caso, prima di firmare un contratto d’affitto è buona norma che il conduttore controlli attentamente lo stato dell’immobile, segnalando eventuali “vizi” al locatore.

L’articolo 1578 del Codice civile prevede, infatti, che «se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna».

Ripartizione delle spese

Tornando alla ripartizione delle spese, quelle straordinarie relative alle parti comuni dell’edificio condominiale (rifacimento del tetto, realizzazione di un cappotto termico, installazione o sostituzione dell’ascensore, ecc.) sono a carico del locatore.

Le spese ordinarie, invece (pulizia delle scale, sostituzione lampadine, ecc.) le paga il conduttore.

A chiarire quali voci sono comprese tra le spese ordinarie è l’articolo 9 della legge 392/1978, secondo il quale rientrano nella fattispecie le «spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore».

Più complesso capire in che modo gestire le riparazioni urgenti, ossia quei lavori che devono essere realizzati nell’immediato.

L’articolo 1577 del Codice civile dispone che «(…) il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore».

Un caso ricorrente è la rottura di un tubo in cucina o in bagno, che in poco tempo rischia di allagare l’alloggio e cause danni più ingenti sia all’immobile locato che alle altre unità che compongono lo stabile. Visto il carattere urgente della riparazione, l’inquilino anticipa la spesa e successivamente può chiedere il rimborso al proprietario. Questi, una volta accertato che la causa del danno è fortuita e non imputabile a comportamenti errati, deve rimborsare il conduttore, tenuto a esibire la fattura rilasciata dal tecnico che ha eseguito la riparazione.

Spese condominiali

A creare dissidi, sempre con più frequenza, sono le situazioni di morosità dovute al mancato pagamento da parte dell’inquilino degli oneri condominiali spettanti. Un problema non da poco per il proprietario, soggetto che ne risponde dinanzi al condominio e quindi all’amministratore. Il locatore, infatti, deve farsi carico delle morosità del conduttore, nei confronti del quale potrà poi rivalersi per ottenere quanto anticipato. Qualora l’inquilino continui a non pagare, il proprietario è legittimato a risolvere il contratto d’affitto.

Infine, pur essendo la tabella sugli oneri accessori esaustiva, non è chiaro chi tra proprietario e inquilino debba farsi carico del compenso dell’amministratore.

Il vuoto normativo è stato colmato dalla giurisprudenza formatasi negli ultimi anni, secondo cui l’onorario del professionista – a meno che le parti non si accordino diversamente – è a carico del locatore, vale a dire il soggetto che partecipa all’assemblea e che vota la delibera che conferisce l’incarico all’amministratore.

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